1. NGHỊCH LÝ RỦI RO: KHI MẤT ĐẤT LẠI LÀ... MỘT MÓN HỜI
Tư duy thông thường dạy rằng: "Dính quy hoạch là mất trắng". Nhưng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, tư duy này đã lỗi thời. Hãy đặt lên bàn cân một bài toán kinh tế sắc lạnh:
Anh sở hữu một mảnh đất "vụn" tại vùng ven Hà Nội, giá dưới 1 tỷ đồng (có sổ đỏ, thổ cư).
Kịch bản A (Tốt): Quy hoạch không chạm tới. Với tốc độ đô thị hóa và lạm phát tiền tệ, mảnh đất này tăng giá x2, x3 sau vài năm là điều hiển nhiên.
Kịch bản B (Xấu nhất): Nhà nước thu hồi đất để làm dự án. Theo quy định mới về đền bù và tái định cư: Người bị thu hồi đất ở nếu không còn chỗ ở nào khác (hoặc đủ điều kiện theo chính sách địa phương) sẽ được bố trí Tái định cư hoặc mua Nhà ở xã hội (NOXH).
Điểm "chết người" nằm ở đây: Một suất NOXH tại Hà Nội hiện nay có giá thị trường (hoặc giá trị sử dụng) lên tới vài tỷ đồng. Trong khi vốn bỏ ra cho mảnh đất "vụn" chỉ vài trăm triệu. Đây chính là nguyên tắc "Put Option" (Quyền chọn bán) trong tài chính: Bạn mua một tài sản giá rẻ kèm theo "bảo hiểm" của nhà nước. Dù thị trường biến động thế nào, "giá sàn" bạn nhận về (suất NOXH) vẫn cao hơn vốn gốc.
2. "LÁ CHẮN" VÀNH ĐAI 4 VÀ BÀI HỌC TỪ BẮC KINH
Tại sao lại là Đất Vùng Ven (ngoài Vành đai 4)? Đây không phải sự lựa chọn ngẫu nhiên, mà là sự tính toán dựa trên Chi phí cơ hội của Chính phủ.
Nhìn sang Trung Quốc - một hình mẫu phát triển đô thị tương đồng: Bắc Kinh có 7 đường vành đai, nhưng việc cải tạo, chỉnh trang đô thị (nơi dễ bị dính quy hoạch giải tỏa nhất) thường dừng lại ở Vành đai 4. Lý do kinh tế học: Để làm các đại dự án, khu đô thị hay công trình công cộng ở ngoại thành, Nhà nước và Chủ đầu tư sẽ ưu tiên lấy Đất Nông Nghiệp (Đất lúa, hoa màu).
Lý do 1: Chi phí đền bù rẻ hơn hàng chục lần so với đất thổ cư.
Lý do 2: Giải phóng mặt bằng nhanh gọn, ít khiếu kiện.
Vì vậy, mảnh đất thổ cư của bạn nằm ngoài Vành đai 4 trở thành một "ốc đảo an toàn". Xác suất để một dự án "né" ruộng lúa mênh mông mà đâm đầu vào giải tỏa khu dân cư thổ cư là cực thấp về mặt hiệu quả kinh tế.
3. SỰ BẤT CÔNG CỦA "NGƯỜI GIÀU" VÀ CƠ HỘI CHO VỐN MỎNG
Có một sự thật trớ trêu trong chính sách đền bù hiện tại mà ít ai để ý: Chính sách đang cào bằng lợi ích.
Nếu dính quy hoạch:
Ông A sở hữu căn nhà mặt phố nội đô trị giá 20 tỷ.
Ông B sở hữu mảnh đất ven đô trị giá 800 triệu.
Về chính sách tái định cư/suất mua NOXH (xét trên góc độ an sinh): Cả hai đều có cơ hội nhận 01 suất như nhau. Rõ ràng, ông A (người giàu) chịu thiệt hại rủi ro cực lớn (mất vị trí kinh doanh, đền bù không sát giá thị trường). Trong khi ông B (vốn mỏng) lại được "nâng hạng" tài sản từ đất quê lên nhà phố/chung cư.
Kết luận: Đây là cuộc chơi của những cái đầu lạnh. Mua đất Hà Nội giá rẻ dưới 1 tỷ, có sổ đỏ, nằm ngoài Vành đai 4 không còn là đầu tư cầu may. Đó là việc bạn đang mua một "Trái phiếu chuyển đổi" đặc biệt: Lãi suất cao nếu thị trường tốt, và được bảo lãnh bằng tài sản thực (NOXH) nếu rủi ro xảy ra. Trong thế giới đầu tư đầy cạm bẫy, tìm ra một cửa "Hòa hoặc Thắng" như thế này chính là Chén Thánh (Holy Grail). Ai phản biện được, xin mời lên tiếng!
Nguồn: BDS thời đại