Dòng sự kiện diễn ra gần như nối tiếp:

- Van Phuc Group nhận đặt chỗ Diamond Sky khoảng 300 căn với mức giá dự kiến quanh 130 triệu/m²;

- Gamuda Land bổ sung thêm 700 căn Eaton Park ở dải giá 180–200 triệu/m²;

- Masterise Homes công bố 800 căn tại Lumiere Midtown (The Global City) trên 200 triệu/m²;

- Đất Xanh mở hơn 1.100 căn The Prive khoảng 120 triệu/m²;

- Song song, Sơn Kim Land tiếp tục ra hàng tại The Metropole (250–300 triệu/m²) và chuẩn bị The 9 Stellars.

Ở lớp giá thấp hơn trong dải cao cấp, các tên tuổi như Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, Phú Long… cũng sẵn sàng cho chu kỳ mở bán mới với mức 70–85 triệu/m², tạo nên phổ giá “xếp tầng” khá rõ rệt trong cùng một mùa hàng.

Điểm then chốt không chỉ là số lượng dự án, mà là nhịp tung hàng dồn dập trong một khung thời gian ngắn.  

Các đơn vị nghiên cứu như Knight Frank và JLL đều đưa ra dự báo khá lạc quan, cho rằng từ nay đến cuối năm sẽ có khoảng 6.000–8.000 căn hộ được tung ra, trong đó gần 5.000 căn thuộc nhóm cao cấp và siêu sang. Đặc biệt, khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với phần lớn nguồn cung tập trung, tạo nên một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án.

Hiệu ứng “điểm đến” khiến lực cầu tự nhiên lẫn tích lũy vốn đầu tư cùng hội tụ tại đây, kéo theo cuộc đua bán hàng giữa các chủ đầu tư: người đến sau buộc phải khác biệt về sản phẩm hoặc mạnh tay hơn về chính sách thanh toán để giành thị phần.

📌 Giá leo thang kỷ lục

Mặt bằng giá vì thế cũng bước sang một nấc mới. Ở khu trung tâm, giá sơ cấp quý II/2025 đã vượt 97 triệu/m², tăng gần 10% so với cùng kỳ. Bình quân toàn thị trường đạt khoảng 132 triệu/m², trong khi nhiều dự án chào ở biên 160–320 triệu/m². Số liệu tổng hợp cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM đã lên mốc cao nhất trong một thập kỷ, với mức tăng tốc đáng kể so với năm trước. Điều này phản ánh hai lớp động lực: khan hiếm quỹ đất nội đô khiến chi phí bồi thường, phát triển dự án leo thang và sự dịch chuyển phân khúc, khi trung cấp, bình dân rời lõi đô thị về các cực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai. Lõi đô thị vì thế “nhường sân” cho các dự án cao cấp, nơi biên lợi nhuận đủ bù đắp chi phí vốn và rủi ro pháp lý kéo dài.

Nếu chỉ nhìn vào giá, dễ có cảm giác thị trường đang “nóng quá nhanh”. Nhưng phía sau bảng giá là cấu trúc cầu đang thay đổi. Lượng khách giàu có trong nước tăng trưởng, cộng hưởng với dòng vốn ngoại từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và nhóm kiều bào quay về đặt chỗ trong các dự án mang tính biểu tượng. Hạ tầng liên vùng, cùng kế hoạch trung tâm tài chính quốc tế, tạo thêm câu chuyện cho dòng sản phẩm hạng sang  vốn luôn cần một “lý do thuyết phục” về tương lai định vị đô thị. Khi câu chuyện đủ lớn, biên chênh lệch giá giữa các lớp vị trí – tiện ích – quản trị vận hành được thị trường chấp nhận.

Tuy vậy, nguồn cung dồn cục trong một mùa hàng luôn đặt ra bài toán hấp thụ. Kinh nghiệm các chu kỳ trước cho thấy, ở ngưỡng giá trên 120 triệu/m², thanh khoản không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay thương hiệu, mà còn nằm ở thiết kế sản phẩm và cơ chế chi trả. Những dự án có quy mô đủ lớn để hình thành hệ sinh thái tiện ích, đồng thời đưa ra lộ trình thanh toán giãn rộng, thường đạt tỷ lệ đặt chỗ tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm “na ná” nhau ở cùng biên giá, nhưng thiếu điểm khác biệt về trải nghiệm sống, quản trị vận hành, hay chính sách hậu mãi, sẽ sớm bộc lộ độ trơ cầu. Đây chính là chỗ giao đấu âm thầm giữa các đội bán hàng: thay vì hạ giá trực diện, thị trường có thể chứng kiến các gói ưu đãi ẩn trong phí quản lý, hỗ trợ lãi vay, lịch thanh toán, hoặc cam kết bàn giao tiện ích đúng tiến độ.

Một lớp rủi ro khác cần quan sát là nhịp triển khai thực tế so với lời hứa bán hàng. Khi mặt bằng giá đã neo cao, kỳ vọng của khách cũng tăng tương ứng: cảnh quan, club house, dịch vụ concierge, tiêu chuẩn bàn giao vật liệu, hệ thống đỗ xe, công nghệ tiết kiệm năng lượng… Nếu các hạng mục “hồn cốt” của dự án bị kéo dài hoặc tiết giảm, chiết khấu ngắn hạn khó bù được “chi phí niềm tin” trong dài hạn. Ngược lại, những dự án bàn giao đúng – đủ – đẹp ở giai đoạn 2026–2027 sẽ củng cố mặt bằng giá thứ cấp, tạo neo kỳ vọng cho các đợt mở bán kế tiếp.

Góc nhìn nhà đầu, người mua nhà 

Từ góc nhìn nhà đầu tư, biên lợi nhuận kỳ vọng trong bối cảnh giá cao đòi hỏi phương pháp chọn lọc khắt khe hơn. Ở các đô thị quốc tế, căn hộ hạng sang giữ giá nhờ ba trụ: vị trí “không thể sao chép”, khan hiếm pháp lý – quy hoạch, và thương hiệu vận hành bền vững. Thị trường TP.HCM đang bước vào quỹ đạo tương tự. Những vị trí cửa ngõ các đại dự án, nơi đã có tiện ích “vận hành thật” (trường học, bệnh viện, thương mại, công viên…), sẽ có sức đề kháng tốt hơn trong giai đoạn thị trường điều chỉnh chu kỳ. Ngược lại, sản phẩm dựa thuần vào “kỳ vọng tương lai” cần biên an toàn về giá mua và thời gian nắm giữ dài hơi để hấp thụ rủi ro.

Với người mua để ở, câu hỏi không còn là “đắt hay rẻ” theo số tuyệt đối, mà là “đáng tiền” theo đơn vị chất lượng sống. Một căn 70–85 triệu/m² thuộc nhóm cao cấp biên dưới, nhưng nằm trong khu đô thị đã hoàn thiện tiện ích, có thể hiệu quả hơn một lựa chọn 120–150 triệu/m² ở nơi hệ sinh thái còn trên bản vẽ. Nên ưu tiên những dự án chứng minh được năng lực vận hành qua các pha trước đó, minh bạch pháp lý, và có lộ trình bàn giao tiện ích cốt lõi ngay khi nhận nhà. Bài kiểm tra “giá thực” cũng cần tính đủ các chi phí ẩn: chênh lệch bộ hoàn thiện, bãi xe, phí quản lý, quỹ bảo trì, tiêu chuẩn vật liệu thực tế so với mockup.

Nhìn tổng thể, nửa cuối 2025 đánh dấu một pha “tái cấu trúc yên lặng”: lõi đô thị định hình như một sân chơi cao cấp hạng sang, nơi mặt bằng giá thiết lập kỷ lục mới đi cùng yêu cầu sản phẩm khắt khe hơn; phân khúc trung cấp và bình dân dịch chuyển về các đô thị vệ tinh bám trục hạ tầng; còn những người mua khôn ngoan sẽ không đuổi theo nhịp marketing ngắn hạn, mà đọc kỹ “độ thật” của tiện ích, quản trị, tiến độ và trải nghiệm bàn giao. Cuộc đua mở bán thì rầm rộ, nhưng chiến thắng bền vững vẫn thuộc về những dự án biết biến lời hứa thành chất lượng sống đo đếm được và những người mua biết cân đo giữa câu chuyện đẹp và giá trị sử dụng dài hạn.