Nhưng thị trường bất động sản đâu có đứng yên kiểu lát cắt, cũng không chỉ có nhu cầu mua để ở.

Nhiều người vẫn đang mua nhà, đất để kinh doanh (cho thuê, bán lại) kiếm lời đấy thôi.

Nhà, đất không chỉ có giá trị sử dụng, mà được xác định là một loại hàng hoá, thông qua cung - cầu và dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế.

Khi nhiều người lao vào thì cầu tăng, cầu tăng thì giá tăng, giá càng tăng thì kéo theo hội chứng sợ bỏ lỡ (fomo) càng tăng, khiến càng nhiều người lao vào.

Giá tăng, lợi nhuận cao kích hoạt lòng tham, khiến người ta quên mất 1 thứ mang tính kinh điển: Lợi nhuận cao thì rủi ro lớn.

Chính tụi mình cũng từng bị cuốn theo, thấy bán là mua, mà quên CMN những nguyên tắc cơ bản nhất giao dịch bất động sản:

- Pháp lý đầy đủ.

- Có giá trị sử dụng.

- Dễ thanh khoản.

- Phù hợp với dòng tiền.

Thế là toang!

Giờ thì mình nói từng thứ, dựa trên kinh nghiệm của một người nghiên cứu về luật và ít nhiều từng có trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản.

✍️ Về pháp lý:

Nếu mua để ở, tức thực hiện luôn 2/3 quyền năng cơ bản của sở hữu là chiếm dụng và sử dụng (thiếu quyền định đoạt) thì nhà, đất có pháp lý yếu có thể cân nhắc. Nhưng nếu là nhà đầu tư, lao vào nhà, đất không đủ giấy tờ thì ngang với đánh bạc.

Về pháp lý, ngoài giấy tờ (sổ đỏ/ sổ hồng) còn phải xác định quy hoạch, có tranh chấp với hàng xóm không, có vướng giao dịch ẩn nào không.

🧑‍🌾 Về giá trị sử dụng

Nhiều người trúng đậm khi mua đi bán lại đất phân lô ở nơi mà ai cũng biết chưa thể xây nhà, không có khả năng nuôi trồng gì.

Không ít người lao vào và lãi lớn khi mua shophouse, biệt thự xây thô ở những khu mà chưa biết khi nào có người về ở.

Thời ấy sắp qua rồi. Những người ôm cuối cứ chuẩn bị tinh thần. Nếu mua bằng tiền mặt có sẵn thì khỏi lo, vì giàu rồi, sợ qué gì nữa. Còn nếu ôm vào nhờ vay bank, thì 1-2 năm tới sẽ thấy mình đang giữ quả bom đã châm ngòi.

Nhìn quanh các nước thì thấy thôi. Mình đi sau, khó tránh quy luật mà họ đã trải qua. Giờ họ làm gì còn cảnh mua đi bán lại hàng chục lần 1 mảnh đất trống nơi không có hạ tầng, hoặc trao tay kiếm chục tỷ cái biệt thự không có người ở…

Thế nên, bất động sản an toàn sẽ là loại có giá trị sử dụng, tạo ra dòng tiền ổn định.

🤑 Tính thanh khoản

Cái này khó nha.

Lúc sốt thì cái của nợ nào cũng thanh khoản tốt hết. Ngay cả đất vướng cột điện, đường dây cao thế, thậm chí có cả mộ họ cũng lao vào tranh mua.

Nhưng tính thanh khoản của bất động sản phải nhìn trong dài hạn. Nếu lúc cần, ngay cả hạ giá thấp cũng không bán được là tèo.

Tính thanh khoản đúng là phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, nhưng không khó để chấm điểm, nếu dựa vào tiêu chí:

- Pháp lý

- Vị trí

- Quy hoạch

- Giá trị sử dụng

- Dân trí xung quanh

💸 Về dòng tiền

Cái này thực tiễn mình không biết, vì mình đâu có tiền. He he.

Tuy nhiên, về lý thuyết thì nếu chờ đủ tiền sẽ hiếm người mua được nhà, đất.

Còn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà thì có thể gãy đòn.

Khoản tiền treo đầu đòn càng lớn thì khi gẫy đòn nó đập vào người càng đau.

Nguồn: Trần Trọng An