Tuy nhiên, giữa góc nhìn quy hoạch và thực tế vận hành của dòng tiền trên thương trường luôn có một khoảng cách nhất định. Chiếc đồng hồ của các nhà kinh doanh thường chạy theo một nhịp điệu thực tế và áp lực hơn nhiều. Đặc biệt là trong bối cảnh giai đoạn tiền rẻ đã chính thức khép lại, lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng lên. Khi chi phí vốn không còn dễ chịu, áp lực thời gian sẽ buộc các chủ thể tham gia thị trường phải hành động nhanh hơn bao giờ hết.

Nếu quan sát kỹ hành vi dưới áp lực của dòng tiền, ta có thể dự phóng một chu kỳ dịch chuyển gồm 3 giai đoạn như sau:

1. Giai đoạn định hình quỹ đất (Năm thứ 1 và năm thứ 2)

Quỹ đất quy hoạch và vị trí đẹp luôn là tài nguyên hữu hạn. Vì vậy, thay vì dàn trải theo lộ trình 10 năm, với những mối quan hệ sẵn có và năng lực nhạy bén, các chủ đầu tư lớn sẽ chủ động đẩy nhanh việc xí phần, hoàn thiện các thủ tục pháp lý cốt lõi và định hình cuộc chơi ngay trong năm nay hoặc năm sau.

2. Phản ứng tự nhiên của nguồn cung thứ cấp hiện hữu

Thực tế tại các vùng ven quy hoạch, lượng hàng do giới đầu tư nắm giữ từ các chu kỳ trước chiếm tỷ trọng khá lớn, ước chừng 50 - 60%.

Khi thông tin 17 khu đô thị mới xuất hiện, cộng với áp lực lãi suất bắt đầu nhích tăng, những nhà đầu tư có kinh nghiệm lập tức thực hiện bài toán cân đối chi phí cơ hội. Dù có rất nhiều người sử dụng "tiền thịt" và từng có thời gian dài không quá để ý tới biến động giá cả của những biệt thự, liền kề, shophouse đang nắm giữ… nhưng trước nguy cơ tài sản bị tụt hậu và mất giá so với các siêu đô thị mới, họ cũng sẽ động lòng. Một tỷ lệ nhất định sẽ chọn bán ra để cơ cấu lại danh mục. Trong khi đó, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính đương nhiên như ngồi trên đống lửa và buộc phải tìm mọi cách thoát hàng.

3. Áp lực nguồn cung và bài toán lấp đầy

Sau giai đoạn chuẩn bị, các chủ đầu tư sẽ tập trung nguồn lực xây dựng thần tốc để kịp đưa sản phẩm ra thị trường trong vòng 3- 5 năm đầu nhằm hớt váng dòng tiền mà Chính phủ đang đổ tiền ào ạt cho “kỷ nguyên vươn mình”, bất động sản được đánh giá là hưởng lợi lớn nhất từ hạ tầng giao thông nhờ đầu tư công và dễ hút dòng tiền nhất.

Sự lệch pha xuất hiện rõ nét ở chính giai đoạn này: Toàn bộ lượng cung quy hoạch của một thập kỷ được nén lại và cố gắng tung ra chỉ trong nửa chu kỳ (tương đương năng lực đáp ứng 1,5 - 1,8 triệu người).

Trong khi đó, nhìn vào biểu đồ nhân khẩu học lại thấy: Mỗi năm Hà Nội chỉ tăng thêm khoảng 150 - 180 nghìn người. Trong số này, một tỷ lệ không nhỏ là trẻ sơ sinh chưa có nhu cầu về nhà ở, phần còn lại chủ yếu là lao động nhập cư và sinh viên mới ra trường chưa đủ sức mua.

Một đô thị chỉ thực sự là đô thị khi có sinh khí của người sinh sống. Điều đó đồng nghĩa với việc hạ tầng kỹ thuật phải kết nối đồng bộ, hạ tầng kinh tế - xã hội như trường học, bệnh viện, việc làm phải sẵn sàng… Tất cả những yếu tố này đều cần thời gian tích lũy, không thể hoàn thiện trong ngày một ngày hai.

Khi sức cầu thực tế chưa lớn kịp nguồn cung sơ cấp ồ ạt, cộng thêm áp lực từ lượng hàng thứ cấp cũ đang chào bán rộng rãi trong khi lại thiếu hụt sức mua chủ đạo có tính truyền thống là giới đầu cơ và quan chức ngó lơ do thấy trước tương lai của thị trường và hậu họa của chủ chương định danh BĐS. Vậy nên, thị trường sẽ rơi vào trạng thái thừa cung cục bộ. Khi tiền không còn rẻ để người ta dễ dàng vay mượn găm hàng, các dự án mới sẽ đối mặt với bài toán thanh khoản chậm, và những nhà đầu tư đến sau rất dễ rơi vào trạng thái đóng băng dòng tiền.

CÁC ĐỐI TƯỢNG TRỰC TIẾP CHỊU TÁC ĐỘNG

Làn sóng dịch chuyển vĩ mô và sự ngắt mạch của dòng tiền rẻ sẽ tác động trực tiếp và bẻ gãy hành vi của ba nhóm đối tượng cụ thể dưới đây:

Nhóm 1 - Những người mua đất nền, đất sào vùng ven: Đây là lực lượng đầu cơ nhỏ lẻ ôm bất động sản vùng ven, đất cá nhân phân lô tách thửa tự phát. Khi quy hoạch 17 khu chức năng mới ập đến mang theo nguồn cung khủng, hiện đại và đồng bộ, nó không chỉ hút cạn dòng tiền của thị trường mà còn đẩy nhóm này đối mặt với rủi ro bị "việt vị". Đất nền phân lô thiếu tiện ích sẽ hóa thành tài sản đóng băng lâu dài.

Nhóm 2 - Các nhà đầu tư biệt thự, shophouse và bất động sản cao cấp cũ: Nhóm này đang ôm lượng hàng giá trị lớn từ các chu kỳ trước. Hầu hết họ dùng “tiền tươi” nhưng sản phẩm nay đã "héo" vì thiết kế lỗi thời và thiếu tính đồng bộ. Họ sẽ bị đẩy vào thế “bị bỏ lại phía sau” do tài sản kém cạnh tranh, mất giá dần và không được dòng tiền mới lựa chọn. Riêng những ai "đu đỉnh" bằng đòn bẩy tài chính trong thời hoàng kim thì áp lực sẽ khủng khiếp nhất, buộc phải cắt lỗ sâu trong thời gian tới.

Nhóm 3 - Những nhà đầu tư "lợi dụng chủ đầu tư" để đón đầu hạ tầng hoặc tận dụng ưu đãi lãi suất: những người mua gom đất xung quanh hoặc bám theo ranh giới các đại dự án với kỳ vọng "nước lên thuyền lên". Nay chủ đầu tư ép tiến độ bán hàng sơ cấp quá nhanh trong khi hạ tầng thực tế chưa kịp kết nối khiến họ rơi vào thế kẹt. Nhóm thứ hai là những người “tranh thủ” chính sách của chủ đầu tư, chỉ bỏ vốn 10 - 20% và được miễn lãi suất 2 - 3 năm. Nay thời gian ưu đãi đã hết hoặc sắp hết, lãi suất thả nổi ập đến khiến cả hai nhóm này đều rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, gãy dòng tiền nghiêm trọng.

Quy hoạch là tầm nhìn dài hạn, nhưng bài toán đầu tư lại được quyết định bởi hành vi ngắn hạn của dòng tiền. Khi chiếc phao cứu sinh "tiền rẻ" không còn, cuộc chơi sẽ trở nên sòng phẳng và khốc liệt hơn rất nhiều cho những ai còn đang ôm hàng.

Hiểu được nhịp điệu của thị trường và định vị đúng áp lực chính là chiếc chìa khóa để nhà đầu tư có những giải pháp hợp lý và hiệu quả nhất. Trân trọng mời các anh em chia sẻ thêm góc nhìn về vấn đề nêu trên.