Báo ảnh nói nhiều, truyền khẩu cũng ly kỳ hấp dẫn về các cuộc sốt đất trong thời gian gần đây, bình luận, nhận định về lý do sốt đất cũng rất đa dạng, trong đó không ít ý kiến quy cho cò đất, đội lái thổi giá, các nhà đầu cơ làm thị trường....nhưng hầu hết chỉ là những quy kết chung chung, thiếu thuyết phục.

Thực hư thế nào chưa rõ, nhưng những hình ảnh, video về các cảnh chen lấn, xếp hàng làm thủ tục sang nhượng tại các văn phòng công chứng ở vùng sốt đất là có thật, nhan nhản trên các trang mạng, trên youtube. Giá đất tăng cũng là thật, thậm chí tăng theo ngày, sau 1-2 tháng có những mảnh đất giá tăng tới 4-5 lần sau cả chục lần mua đi bán lại.

Sốt đất có tính chất lan truyền như nạn dịch. Ổ dịch có thể dịu đi, lắng xuống hoặc bị dập tắt hẳn ở địa phương/khu vực này thì lại xuất hiện rồi bùng phát ở nơi khác. Cứ vậy, sốt đất luôn phiên/cuốn chiếu lan ra hầu hết các tỉnh thành từ các vùng ven các TP lớn (Hà Nội, Tp HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, ...) sốt lên rừng (Đà lạt, Móng Cái... ), sốt ra biển (Hạ Long, Phú Quốc, Vân Đồn)..vv nơi thì dai dẳng, nơi thì chóng vánh vài tuần rồi hạ nhiệt, tự tan hoặc buộc phải tan do chính quyền can thiệp.

Dưới đây là lời “ thú tội” của một thành viên “đội lái” đã thành công nay giải nghệ và chuyển sang ngành nghề khác, xin giới thiệu để mọi người có thêm cách lý giải cho những sự thật của các cơn sốt đất nền vô lý nêu trên.

Nhóm lửa

“Đội lái” thường qui tụ khoảng 6- 10 người. (khái niệm “đội lái” trong bài này đề cập tới nhóm môi giới/cò đất chuyên nghiệp- qui mô nhỏ không được coi là “nhà cái” hay “cá mập”) đều là các hảo hán từ các vùng miền khác nhau, có độ tin cậy nhất định trong hoạt động làm ăn. Mỗi người mang theo khoảng 2 tỷ đồng (tùy khu vực, loại BĐS). Cả đội sẽ chọn và mua khoảng 3-4 mảnh đất nền có vị trí “tốt” (vị trí đẹp, có lý do để thổi giá). Sau khi mua xong sẽ phân công nhau và đồng thời triển khai một số hoạt động sau:

(1) làm thủ tục mua đi, bán lại giữa các thành viên trong nhóm.

(2) công khai trực tiếp hỏi/gạ gẫm mua/qua các môi giới địa phương giả vờ hỏi mua, thậm chí đặt đọc một khoản tiền có khi cả trăm triệu/ô với giá cao gấp đôi, gấp 3 so với những mảnh đất “đẹp” tương tự mảnh đất đã mua;

(3) tiếp tục hoạt động mua đi bán lại giữa các thành viên đội hoặc mua hàng của đội khác (tùy thị trường, giá cả từng vùng mà mỗi lần làm thủ tục mua bán có thể cách nhau 1-2 ngày hay mua đi bán lại ngay trong ngày và mức giá cũng chênh lệch từ vài trăm đến hàng tỷ 1 đồng/lần mua đi, bán lại.

Như vậy sau khoảng 2 tuần, mỗi ô đất sẽ được mua đi bán lại 6-8 thậm chí hàng chục lần và giá cũng được đẩy lên 4-5 lần ( từ 2 tỷ/mảnh sẽ thành 10-12 tỷ/mảnh).

Từ đống lửa bùng thành đám cháy.

Thường thì người có đất ban đầu cũng ngáo ngơ, không quan tâm ...sau đó, thấy nhiều người hỏi mua, xe vào ra tập nập, hàng xóm nhận tiền đặt cọc với giá cao chót vót thì đồn với nhau “đất đang lên giá” theo đó, họ sẽ không bán nữa hoặc hét giá trên trời....góp phần tạo nên mặt bằng giá mới. Tại một thời điểm có thể có một vài đội lái cùng hoạt động, họ cũng mua bán của nhau, cùng phối hợp đẩy giá. Trong nhiều trường hợp giá đất được đẩy lên 4-5 lần trong thời gian vài tuần. Người mua sau tin rằng sẽ bán được cho người mua tiếp theo, kể cả những người cẩn thận kiểm tra lịch sử giao dịch của mảnh đất tại phòng công chứng cũng sẽ hoàn toàn bị thuyết phục vì thanh khoản quá tốt, giá tăng liên tục và tin chắn rằng giá còn tăng nữa... cứ vậy cơn sốt hình thành và tự vận động.

Thị trường càng nóng hơn khi báo chí, mạng xã hội thậm chí nhiều trường hợp người trong bộ máy chính quyền đưa ra những tuyên bố, nhận định có lợi cho thị trường....lôi kéo nhiều người, nhiều thành phần tham gia buôn bán đất. Như những cơn gió tiếp sức cho ngọn lửa đã được “đội lái” nhóm, lúc này không còn là một đốm lửa, than đã đượm, gió thổi lửa bùng cháy, củi to, củi nhỏ, củi tươi đều cháy- cơn sốt đã chuyển sang cơ chế cơ chế tự vận động khi đó và đội lái lẳng lặng rút đi. Đến khi chính quyền lên tiếng, hoặc một số người nhận ra sự phi lý của giá cả thì thị trường “vỡ”, lúc đó rao rẻ không ai hỏi chứ chưa nói chuyện trả giá bao nhiêu tiền....

Thực tế, những lần tự mua đi bán lại giữa các thành viên để đẩy giá, đội lái không thu được gì từ việc tăng giá thậm chí còn “lỗ” các khoản: tiền thuế, tiền phí trước bạ, phí công chứng và đội chỉ thực sự “lãi” khi bán cho người cuối cùng. Với giá bán cuối cùng giả sử 10 tỷ/mảnh (sau 10 lần mua đi bán lại” đội sẽ lãi khoảng 7 tỷ (10 tỷ - 2 tỷ tiền gốc ban đầu- 500 triệu tiền thuế. Phí (50 triệu/lần) và khoảng 200 triệu tiền bỏ cọc cho 2-3 miếng đất). Như vậy, “thả tiền” vào 3-4 mảnh đất, sau mỗi đợt sốt đất “đội lái” thu về khoảng 20-21 tỷ đồng và trung bình mỗi người đúc túi khoảng 2 tỷ/cơn sốt.

Nguyên nhân của những cơn sốt đất rất nhiều, rất đa dạng, trong nhiều trường hợp “sốt đất” là có thật, là chính đáng. Bài viết là câu chuyện thật, cách làm thật xin được chia sẻ để mọi người tham khảo.