Mới đây, Bộ TN&MT đã ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có những loại hình bất động sản du lịch mới: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Sau động thái này của Bộ TN&MT, thị trường BĐS ngay lập tức đã ghi nhận làn sóng hưởng ứng, phấn khích từ phía nhà đầu tư, người mua nhà với hi vọng vấn đề pháp lý của loại hình bất động sản condotel và officetel sẽ được giải quyết. Đặc biệt là kể từ sau sự kiện Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” vào cuối năm 2019.

Tưởng chừng tin vui trên sẽ khiến nhiều nhà đầu tư và chủ sở hữu các căn hộ khách sạn “thở phào”. Tuy nhiên, xung quanh văn bản có phần “đột ngột” của Bộ TN&MT, rất nhiều ý kiến trái chiều được đưa ra, trong đó có việc cấp sổ đỏ - cơ sở pháp lý cơ bản cho condotel vẫn còn khá mơ hồ, khiến người mua nhà không biết nên bán hay mua vào thời điểm này.?!

Liệu văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ có thực sự là “cứu cánh” giúp tháo gỡ những nút thắt về chính sách của thị trường? Hay câu chuyện pháp lý về condotel vẫn tiếp tục quay về “ngõ cụt”? 

Khai sinh cho dòng BĐS đã khai tử

Việc Bộ TN&MT cấp sổ đỏ cho Condotel không phải đóng vai trò quyết định tồn vong của dự án bất động sản nhưng là cần thiết và là việc trước sau gì cũng phải làm. Đó là quan điểm đánh giá từ ông Nguyễn Thọ Tuyển – Tổng Giám đốc BHS Group.

Tuy nhiên, ông Tuyển cũng cho rằng, việc cấp sổ đỏ trên không đóng vai trò quyết định trong sự tồn vong của dòng bất động sản này. Mà sự tồn vong của nó hoàn toàn phụ thuộc vào người cha đẻ chính là các chủ đầu tư chứ không phải người cấp giấy khai sinh - Nhà nước.

Theo ông Tuyển, đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên “trả lại tên cho em”. Trả Condotel về với giá trị thực của nó, đừng tăng giá, đừng cam kết gì nữa. Hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả. Qua đó gia tăng lợi nhuận cho khách hàng.

“Đây là một loại hình sản phẩm hay, đừng để nó chết yểu khi chưa kịp khai sinh như vậy. Thế giới luôn thay đổi và bất chợt thay đổi đòi hỏi chúng ta cần ứng phó với các tình huống phát sinh. Hy vọng với “Giấy khai sinh” mới, Condotel sẽ được nuôi nấng dậy dỗ tốt từ các chủ đầu tư để em nó được một lần nữa tỏa sáng, chứ không bị khai tử như thời gian qua”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nhấn mạnh.

Muốn 'cứu' cũng khó

Chia sẻ quan điểm về động thái mới đây liên quan đến cấp “sổ đỏ” cho condotel của Bộ TN&MT, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cho hay: “Giá như “cứu” lúc nó còn đang sống thì sẽ vui hơn, "cứu" lúc hơi chớm bệnh sẽ đỡ tốn thuốc hơn, nhưng “cứu” bây giờ đang quá khó trên cả hai phương diện bởi bản thân tự nó đã khó rồi và yếu tố tác động bên ngoài nữa nên có vẻ văn bản ra không đúng thời điểm lắm.

Cách đây khoảng 1 năm mà ra văn bản này thì tuyệt vời, người ta đứng dậy vỗ tay rầm rầm.... bây giờ mới ra thì bản thân condotel đã tự “teo” rồi, đã thoái trào rồi, cộng với dịch bệnh khiến ngành du lịch đang khó khăn hơn... thì văn bản ra đời có vẻ không đúng thời điểm nên không được chào đón nhiều, do đó văn bản cũng không có tác động nhiều lắm”.

Song theo ông Hưng, dù văn bản của cơ quan chức năng ra đời muộn thì "có vẫn hơn không". “Cũng rất nhiều người thở phào, có những người sụt sùi khóc không phải vì sung sướng mà khóc vì hối hận bởi giá như mà văn bản ra sớm thì có phải không bị 'chết' oan... rất nhiều trạng thái, cảm xúc tùy thuộc vào từng người”, ông Hưng cho hay.

Ngoài ra, ông Hưng cho rằng, việc kinh doanh sản phẩm condotel và bán từng đơn vị sản phẩm thì vẫn chưa được rõ ràng, chưa có có những sản phẩm hỗn hợp trong đó vừa có chung cư, vừa có condotel thì sẽ cấp “sổ đỏ” theo kiểu gì khi chung cư cấp dài hạn, condotel thì cấp có thời hạn? Trong khi đó, theo nguyên lý mỗi tòa nhà chỉ được cấp một quyền sử dụng đất thôi. Điều này vẫn bất cập.

Các chủ đầu tư condotel đừng "tưởng bở"

Luật sư Trương Anh Tú - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT dễ dẫn tới sự hiểu nhầm rằng các khu đất xây dựng dự án condotel có thể có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm, như việc cấp "sổ đỏ" với đất xây dựng công trình ở.

"Văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT thực chất không có gì mới so với những cái đã có về loại hình condotel. Đây chỉ là hướng dẫn trên tinh thần những cái đã cũ, mà những cái đã cũ về condotel chưa thay đổi. Còn các chủ đầu tư condotel cũng đừng "tưởng bở" rằng nhà nước đã đồng ý cấp "sổ đỏ" cho condotel mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại" - luật sư Trương Anh Tú cho biết.

Dấu hỏi pháp lý?

Lý giải sâu hơn về điều này, Luật sư Mai Thị Thảo, Trưởng ban Kinh tế TAT Law Firm (đơn vị có nhiều quan điểm pháp lý về condotel thời gian qua) cho biết, trước đây đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào. Tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Điều 32 của Nghị định 43/2017/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau. Thứ nhất: nếu áp dụng theo hướng dẫn trên, cũng như tổng thể các quy định của pháp luật, thì việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án, và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ “sở hữu” bản hợp đồng “viết tay”.

Tuy nhiên, giả sử trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ thì sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp.

Hơn nữa, khi đó người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt. Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ “rối như canh hẹ”.

Như vậy, condotel được đưa chung vào là công trình xây dựng không phải là nhà ở như các công trình khác. Theo luật sư Thảo, điều này không có gì mới và lạ bởi trên thực tế condotel không phải là nhà ở. Việc hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho condotel nêu trên không giải quyết được các vấn đề đảm bảo quyền lợi cho người mua, cũng như việc thực hiện triển khai dự án đúng mục đích, nội dung đã được phê duyệt.

“Văn bản 703 của Bộ TN&MT không phải là văn bản mới quy định về condotel, mà chỉ đơn thuần là văn bản hướng dẫn thực hiện trên các quy định sẵn có của pháp luật. Do đó, các vấn đề pháp lý đang còn tranh cãi về condotel vẫn chưa được giải quyết triệt để”, luật sư Thảo nhấn mạnh.

Tóm lại:

Qua những nhận định kể trên, có thể thấy, văn bản số 703 của Bộ TN&MT cũng là dấu hiệu tích cực của cơ quan quản lý, thổi luồng gió mới, tạo niềm tin hy vọng cho các nhà đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này, có lẽ cũng là điểm sáng đầu năm 2020 trong bối cảnh thị trường đang “nằm thở” trước thiên tai dịch bệnh.

Dẫu vậy, nhìn nhận một cách khách quan với tư cách là người mua nhà thì vẫn còn quá sớm để đánh giá cơ hội “thoát hàng” cho dòng sản phẩm này. Vẫn phải cần thêm nhiều nỗ lực nữa từ phía thị trường và cơ quan quản lý để có thể đưa condotel phát triển trở lại.

Vì vậy, trong thời gian tới đây, người mua nhà vẫn cần cẩn trọng, bình tĩnh nghiên cứu, đánh giá những động thái mới của thị trường để đưa ra quyết định đầu tư, thoát hàng hợp lý.