BỐI CẢNH GIAO DỊCH:

Trước hết, mình sẽ giải thích để ai chưa mua bán BDS vẫn có thể hiểu:

- Bên bán là người A, có một bất động sản cần bán. Song ông ấy đang thế chấp BDS đó trong một ngân hàng.

Giả sử giá mua bán là 4 tỷ, và đang vay ngân hàng 2 tỷ. Giờ thì ông ấy cần tiền rút sổ ra để bán cho bên mua

- Bên mua là người B, có 4 tỷ và đã thỏa thuận mua mảnh đất trên.

TÌNH HUỐNG:

Bên bán (bên A) yêu cầu bên mua (bên 😎 phải hỗ trợ trả trước đủ 2 tỷ, để có tiền rút sổ ra và chuyển nhượng cho bên mua.

(Trường hợp bên bán có tiền, tự xoay xở tiền rút sổ từ ngân hàng ra thì quá đơn giản rồi.)

CÁC TRƯỜNG HỢP RỦI RO CÓ THỂ XẢY RA:

TH 1. Bên mua (B) chuyển tiền cho bên bán (A) xong thì bên (A) dùng tiêu việc khác, không trả cho ngân hàng.

TH 2. Bên A dùng tiền trả cho ngân hàng, lấy sổ ra nhưng không ký chuyển nhượng cho bên B.

Vậy, trình tự nào thì chặt chẽ và an toàn nhất cho bên mua (B).

Sau đây mình xin chia sẻ kinh nghiệm thực tế, anh chị lưu ý chỉ có tính chất tham khảo và có thể phải xem xét lại quy định mới cập nhật.

TIẾN TRÌNH MUA BĐS ĐANG CẮM NGÂN HÀNG:

1. KIỂM TRA PHÁP LÝ KỸ CÀNG:

Với BDS đang "cắm" ngân hàng, trước khi đặt cọc thì anh chị hết sức lưu ý. Phải yêu cầu chủ CHO XEM HĐ THẾ CHẤP VỚI NGÂN HÀNG.

Cái này cực kỳ quan trọng. Mình phải nắm được tình trạng pháp lý của nó.

Hoặc sổ ở két, hoặc nếu "cắm" ngân hàng phải xem HĐ thế chấp. Phòng trường hợp chủ đi cầm ngoài vay lãi, hoặc mất sổ,...

QUAN TRỌNG HƠN, NHIỀU TRƯỜNG HỢP CHỦ NHÀ ĐANG NỢ XẤU.

TH NÀY CẦN PHẢI CÓ VĂN BẢN CỦA NGÂN HÀNG, ghi rõ: ông A nếu trả đủ 2 tỷ vào tài khoản tại ngân hàng đó, thì sẽ được giải toả tài sản (là bất động sản trong giao dịch).

Nếu có văn bản chấp thuận đó, có dấu của ngân hàng, rõ ràng nội dung trên. Thì mới tiến hành các bước tiếp theo. Tránh TH chuyển 2 tỷ vào ngân hàng lại thu sạch và yêu cầu trả tiếp.

2. ĐẶT CỌC VIẾT TAY TRƯỚC:

Sau bước kiểm tra, nếu rõ ràng là tài sản đang cắm Bank thật, đã chính xác, thì đặt cọc một số tiền trước.
Tuy nhiên đừng quá nhiều. Vì sao không chờ bước tiếp luôn, bởi khi mua BDS nhiều khi phải quyết định nhanh. Nên cọc trước một khoản để chốt là hợp lý.

Ví dụ mua 4 tỷ thì đặt cọc 100 triệu trước. Vẫn làm HĐ cọc chặt chẽ bình thường.

* Anh chị nào chưa có bản HĐ cọc thì bình luận "xin HĐ cọc" mình sẽ gửi.

3. ĐẶT CỌC CÔNG CHỨNG:

Do BĐS đang cắm Bank, và chủ cần hỗ trợ tiền để rút về.

Nên chắc chắn sẽ phải tiến hành HĐ cọc công chứng.
Tuy nhiên, không phải văn phòng công chứng nào và công chứng viên nào cũng đồng ý làm HĐ CỌC KHI BDS ĐANG THẾ CHẤP.

Khi tiến hành đặt cọc công chứng, thì nếu chủ nhà quay xe, khi mình đã chuyển khoản chủ yêu cầu trả trước vào rồi, mình vẫn có ràng buộc.

Một khi đã cọc công chứng, gần như chủ không thể bán được cho người khác bằng hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Và thể hiện số tiền 2 tỷ (chuyển cho bên bán) trong hợp đồng cọc này.

4. LÀM CÁC HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CÔNG CHỨNG:

Trước khi bên mua chuyển đủ 2 tỷ cho bên bán, phải yêu cầu bên bán làm hợp đồng ủy quyền cho bên mua đi làm các thủ tục tại ngân hàng. Gồm:

- Hợp đồng ủy quyền cho bên B thay bên A rút sổ từ ngân hàng sau khi đã chuyển đủ 2 tỷ.

- Hợp đồng ủy quyền cho bên B thay bên A đi làm các thủ tục xoá chấp, giải chấp (khi vay ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp. Nên khi trả tiền cần làm thủ tục xoá chấp, giải chấp).

5. KÝ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG:

Sau khi đã xoá chấp, giải chấp thì bên A và bên B tiến hành ký hợp đồng mua bán công chứng (chuyển nhượng tại VP công chứng).

Lúc này thì trở lại như một giao dịch bất động sản thông thường. Ký mua bán và chuyển tiền bình thường.

MỘT SỐ LƯU Ý KHÁC:

Ngoài việc trên, một số lưu ý anh chị hết sức kỹ càng:

1. Kiểm tra kỹ xem ngoài ngân hàng thì chủ đất còn "bán ngoài" cho ai không?

Rất nhiều ông chủ đất ở các làng quê túng thiếu làm liều, ngoài vay ngân hàng còn bán bằng giấy tờ viết tay. Rút sổ về rất dễ tranh chấp.

2. Nhiều người yêu cầu chủ đất ký trước hợp đồng chuyển nhượng, chờ xoá chấp xong rồi xuống dấu công chứng.

Sẽ có vẻ chắc ăn, đảm bảo người bán phải bán. Tuy nhiên cần xem xét quy định pháp luật về việc này.
Ngoài ra, khi chưa xuống dấu, thì người chủ đất hoàn toàn có quyền yêu cầu văn phòng công chứng không xuống dấu được.

3. Cẩn thận với tài sản hộ gia đình:

Mình từng có một giao dịch y hệt ở trên. Tuy nhiên chỉ khác tài sản là hộ gia đình. Đến khi cả nhà ký gần xong, còn mỗi bà mẹ "dỗi" con trai không chịu ký.
Ôi khổ tôi rồi! Lúc đó như ngồi trên đống lửa. May ông con trai dỗ mãi bà mới ký. Nên với trường hợp mua của hộ gia đình, anh chị hết sức lưu ý nhé.

Bài viết này hơi dài, tuy nhiên mình e là rất nhiều người đã va chạm, trải qua hoặc sẽ phải gặp trường hợp kiểu này trên bước đường đầu tư.

Thuận thì không sao, gặp người đàng hoàng thì không sao. Tuy nhiên chỉ cần một sự lệch pha, là đi tong tiền tỷ. Nhiều anh chị chỉ một cú mà mất cả gia tài, báo đài nói cũng quá nhiều rồi.

Nên hi vọng, anh chị có thể tham khảo và rút ra được bài học cho mình. Để hay nhất, là cá nhân mình không rơi vào trường hợp oái oăm, nhẹ thì tốn thời gian, mà nặng thì khéo tán gia bại sản.

Nguồn: Đầu tư An Yên