Lấy góc nhìn này để phân tích, dự báo thị trường BĐS sẽ thấy nhiều điều bổ ích và lý thú. Xin được giới thiệu với bạn đọc: Đó là, ta coi thực trạng thị trường bất động sản hiện nay là một kết quả và xem xét các nguyên nhân tạo nên kết quả này biến động ra sao, sẽ có tác nhân mới nào trong năm 2021 để dự báo được diễn biến của thị trường tới cuối năm nay và đầu năm 2022.

Nhóm nguyên nhân thứ nhất là đại dịch covid và hậu hoạ của nó.

Bđs là lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid, cụ thể: (1) Covid làm suy giảm sức mua của thị trường BĐS do nó tàn phá nhiều mặt KT-XH, tạo tâm lý phòng thủ, hạn chế đầu tư... . (2) Covid làm suy kiệt sức khoẻ của doanh nghiệp BĐS do sức mua suy giảm dẫn tới doanh nghiệp không bán được hàng, không có doanh thu ... kéo theo khó chứng minh dòng tiền để vay vốn ngân hàng...và (3) covid trực tiếp huỷ hoại một số mảng thị trường chính như: BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ cho thuê, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ.

Thực trạng tình hình dịch bệnh sẽ không thể sớm dứt điểm ít nhất là trong năm 2021, như vậy coi như nguyên nhân này không thay đổi.

Nhóm nguyên nhân thứ hai là chủ trương và chính sách của nhà nước theo hướng thắt chặt dần và đưa thị trường BĐS vào quy củ.

Sau cuộc khủng hoảng kinh tế và vỡ bong bóng bất động sản giai đoạn 2008-2012, Chính Phủ đã rút kinh nghiệm sâu sắc, nhất quán trong điều hành nền kinh tế theo hướng ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ linh hoạt, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên SXKD,... kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vào lĩnh vực BĐS.

Chủ trương của Chính phủ được cụ thể hóa bằng các Chính sách tín dụng của NHNN: Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước (NHNN) lộ trình khống chế giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn từ 40% đầu 2020 giảm còn 37% vào 30/9/21 tới 1/10/22 là 34% và từ 1/10/23 chỉ còn 30%; không hạ thấp điều kiện tín dụng; yêu cầu các TCTD phải kiểm soát chặt trẽ mức độ tập trung tín dụng vào BĐS; không cấp tín dụng cho hoạt động đầu cư hoặc triển khai các dự án tiềm ẩn rủi ro cao…vv đã làm cho tín dụng vào bất động sản được kiếm chế trong mấy năm vừa qua: năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh năm 2020 chỉ còn 9,97% thấp hơp nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 12,13%. Năm 2021, NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát chặt trẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. (Nguồn: ông Nguyễn Tuấn Anh- Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, NHNN).

Trong khi các doanh nghiệp BĐS đối diện với nguồn vốn tín dụng thắt chặt dần thì Trái phiếu doanh nghiệp là cứu cánh, là cửa sinh cho nhiều dự án, doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn 2018-2020. Qui định “thông tiền, thoáng hậu” của nghị định 163/2018 không cần tài sản thế chấp, không cần thẩm định, không ai theo dõi tiền huy động đi đâu, về đâu.. nhiều doanh nghiệp đã vay bằng mọi giá ( lãi suất huy động lên tới 18%) và vay với số lượng gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu (có những doanh nghiệp gấp 50 thậm chí 100 lần) TPDN thực sự đã bùng nổ năm 2018 chiếm 9,01% GDP, 2019 tăng lên 11,26% GDP. Trước sự bùng phát tới mức khó kiểm soát và phớt lờ các cảnh báo của NHNN (NHNN cảnh báo tới 3 lần), Nghị định 81/2020 đã thu hẹp cửa phát hành TPDN, ấy vậy mà giá trị TPDN năm 2020 cũng đã kịp chiếm tới 15,01% GDP. Tuy nhiên, Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 có hiệu lực ngay ngày hôm sau quy định điều kiện chào bán trái phiếu: Thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có)- (khoản b, Điều 9)đã chấm dứt tình trạng phát hành TPDN để trả nợ đậy các món trái phiếu đến kỳ hoặc đảo nợ.

Rõ ràng là, việc kiểm soát dòng tiền vào thị trường BĐS đã được “lập trình” và chính nó là nguyên nhân chính, nguyên nhân cơ bản chặn đứng và xì hơi quả bóng BĐS đã hình thành và phát triển từ 2014-2018.

Sự thăng trầm của thị trường BĐS luôn gắn liền với dòng tiền, với sự kiểm soát ngày càng chặt chẽ dòng tiền như trên thì nguyên nhân chính gây nên sự trầm lắng và xì hơi BĐS kéo từ năm 2019 tới nay không chỉ còn mà ngày càng có xu hướng trầm trọng hơn.

Ngoài ra, các bộ ngành Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế…, Thanh tra chính phủ, Kiểm toán nhà nước….đều đã, đang và sẽ tiếp tục ra quân thực hiện chủ trương chung rà soát, thắt chặt BĐS của Chính phủ bằng các hoạt động cụ thể: Chấm dứt hình thức Hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT); thanh tra, rà soát tính pháp lý các các dự án BĐS và dự án đối ứng; qui định các điều kiện dự án đủ điều kiện mởi bán; hay chỉ được chuyển giao cho chủ đầu tư khác sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính…vv sẽ ngày càng làm thị trường “bức bối hơn”.

Nhóm nguyên nhân thứ ba là về sức khoẻ của doanh nghiệp BĐS năm nay yếu hơn, kiệt quệ hơn năm 2020

Sau một năm ngủ đông hoặc cầm cự doanh nghiệp địa ốc nào còn sống đều sức cùng, lực kiệt do bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng kéo dài của thị trường từ năm 2019, sang năm 2020 cộng thêm cú đấm bồi Covid. Năm 2020, tiền dữ trữ đã hết, hạn mức ngân hàng không còn trong khi các khoản nợ đến kỳ thanh toán hoặc sẽ tới đến kỳ, thanh khoản giảm mạnh, hàng tồn kho chất đống, chi phí tài chính cho dự án tăng theo thời gian .... càng làm cho sức khoẻ nhiều doanh nghiệp quyệt quệ;

Việc tạm hoãn, dãn nợ, khoanh nợ hay không nâng hạng nợ xấu... theo tinh thần của Thông tư 01/2020/TT-NHNN cũng không thể kéo dài mãi được; năm 2021 ngân hàng không được phép hạ chuẩn cho vay và NHNN liệt các dự án lớn thuộc các lĩnh vực BĐS du lịch, BĐS cao cấp được NHNN liệt vào diện BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro và chỉ đạo các NHTM hạn chế cho vay các dự án loại này.

Doanh nghiệp BĐS, đặc biệt các doanh nghiệp vay tín dụng hoặc huy động TPDN lớn sẽ càng khốn đốn hơn do phải đối mặt với nguy cơ giải chấp tài sản thế chấp đối với các khoản vay quá hạn khi các ưu ái của Thông tư 01/2020/TT-NHNN rồi cũng đến lúc hết hiệu lực. Nghị định 153/2020/NĐ-CP chặn đứng việc phát hành TPDN để trả nợ đây, để đáo hạn...thời gian trung bình của TPDN BĐS là 3,8 năm, thời điểm nợ rộ việc phát hành TPDN là từ giữa 2018, như vậy từ nửa cuối năm 2021 trở ra sẽ là thời điểm nhiều gói TPDN đáo hạn, gây khó cho DN, và không loại trừ có làn sóng xù nợ, phủi tay, vỡ nợ trái phiếu.

Sức khoẻ yếu, thanh khoản thấp.. dẫn đến doanh thu không có, chi phí tài chính tăng dần theo thời gian, khó vay ngân hàng, phát hành trái phiếu bị chặn trong khi nợ đến hạn thúc ép... sẽ đẩy doanh nghiệp đến việc lựa chọn: bán dự án, giảm giá thoát hàng... hoặc phá sản

Nhóm nguyên nhân mới hỗ trợ thị trường gồm:

(1) Lãi suất huy động giảm tác động lên dòng tiền tiết kiệm có xu hướng chảy sang thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất không còn là vấn đề mới, trong năm 2020 NHNN đã 3 lẩn giảm lãi suất điều hành kéo lãi suất tiết kiệm giảm. Dư địa giảm tiếp lãi suất huy động có nhưng không nhiều, và cũng chỉ giảm được ở các kỳ ngắn hạn, lãi suất kỳ dài hạn vẫn khá cao ở mức 6,5-7%, cá biệt lên tới 8,4% như Eximbank.

Hiện đã xuất hiện lực lượng FO BĐS rút tiền từ tiết kiệm để mua BĐS. Nhưng do mục đích là giữ giá trị tài sản là chính vì vậy FO thường không dùng đòn bảy tài chính và ít có hoạt động mua đi bán lại.... điều đó có nghĩa không xuất hiện “ hệ số nhân tiền” ở đây nên lực kéo của dòng tiền này là rất yếu.

(2) Đầu tư công tăng mạnh sẽ hỗ trợ thị trường BĐS. Đúng, chủ trương này của Chính phủ sẽ tác động mạnh tới thị trường BĐS nói chung, các khu vực có qui hoạch phát triển hạ tầng giao thông từ nguồn vốn đầu tư công như sân bay, đường cao tốc, cầu ... Nhưng người mua cần hết sức cảnh giác vì giá BĐS tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng, giao thông, công trình công ích lớn... đều đã rất cao vì giá đó đã phản ảnh đủ thậm chí nhiều hơn sự tác động của công trình công ích... nên hay ngâm vốn lâu có khi tới cả chục năm giá mới lên cao bằng giá mua ( bài học đất ở tp mới Nhơn Trạch, Đồng Nai hay Quang Minh, Vĩnh phúc vẫn còn nguyên giá trị khi đọng vốn tới 20 năm)

Và (3) Kinh tế vĩ mô sẽ ổn định và cải thiện hơn, GDP dự kiến tăng gấp đôi so với năm 2020 ( từ 2,91% lên 6%) hy vọng sẽ là vậy cho dù mục tiêu GDP quốc hội đưa ra 6% cho năm 2021 là vô cùng thách thức. Phân tích động lực chính kéo GDP chủ yếu dựa vào đầu tư công, lĩnh vực dù có tính lan toả, nhưng cũng chỉ tác động trực tiếp tới một số thành phần nhất định, không trực tiếp giải quyết được nỗi lo cơm - áo- gạo - tiền của người dân... vậy nên tâm lý phòng thủ vẫn sẽ còn rất lớn, ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư, đầu cơ.

Như vậy, lấy luật Nhân-Quả để nhận định ta thấy các nguyên nhân chính tạo nên “quả” thị trường hiện nay hầu hết vẫn còn thậm trí còn trầm trọng hơn. Năm 2021 đã và sẽ xuất hiện một số nguyên nhân hỗ trợ thị trường. Phân tích và đặt trọng số tác động của chúng tới thị trường cho phép ta nhận định:
Thị trường BĐS năm 2021 sẽ là năm khó khăn và chật vật hơn 2020; giá BĐS không những không tăng mà sẽ giảm, tuy nhiên sẽ không đồng loạt giảm sâu; Dự kiến, hoạt động M&A và giải chấp sẽ diễn ra mạnh hơn từ giữa năm trở ra; sẽ có một số dự án buộc phải giảm sâu tới 20-30% để thoát hàng, tạo dòng tiền tuy nhiên việc giảm giá sẽ không công khai mà được xử lý kỹ thuật tế nhị...Thị trường thuộc về người mua, nên hãy bình tĩnh mà “dĩ dật đãi lao” trong đầu tư BĐS năm nay.