Người chưa có tấc đất trong tay lo lắng giá rồi sẽ còn tăng vùn vụt, kỳ vọng mua đất xây nhà lại càng xa; người đã có nhà, có đất lo không đủ diện tích để chia đôi, xẻ ba cho con cháu. Nhưng cũng có nhiều ý kiến lo cho... Hà Nội. Tối thiểu 50 m2 mới được tách thửa là ít, nhiều, hay chấp nhận được, để có quyền hy vọng vào một đô thị đỡ ngột ngạt hơn trong tương lai?

Nhà ở thấp tầng tại Việt Nam chiếm tỷ lệ lên đến 98%. Do vậy, việc kiểm soát về hình thái, cấu trúc không gian nhà ở thấp tầng trong quá trình đô thị hóa, dựa trên kích thước, quy mô của các thửa đất được chi phối bởi hệ thống pháp luật về đất đai, ngày càng có ý nghĩa quan trọng.

Theo Quyết định 61, diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường thị trấn Hà Nội được nâng lên 50 m2 và chiều rộng lô đất tối thiểu là 4 m. Quyết định này thể hiện quyết tâm của lãnh đạo Thành phố Hà Nội, hướng đến sự phát triển bền vững của thủ đô, nổi bật ở một số vấn đề: Nâng cao, thay đổi về chất lượng nhà ở người dân; Giảm mật độ cư trú tại các phường, thị trấn và các quận mới; Kiểm soát cấu trúc, hình thái nhà ở riêng lẻ.

Quy định về diện tích tối thiếu được phép tách thửa đối với các phường thị trấn và các xã ngoại thành của Hà Nội từ khi sáp nhập mở rộng năm 2008 có thể chia làm các giai đoạn: Giai đoạn 5 năm 2008, 2009-2014 tương ứng là 40 m2 và 60 m2; giai đoạn 10 năm 2014-2024 tương ứng là 30 m2 và 60 m2 và hiện nay là 50 m2 và 80 m2.

Quyết định 61 cho thấy xu hướng điều chỉnh tăng, đi ngược với xu thế giảm ở các giai đoạn trước đây tại nhiều đô thị lớn. Hà Nội đã điều chỉnh giảm từ 40 m2 xuống 30 m2 vào năm 2014, TP HCM giảm từ 45 m2 xuống 36 m2 vào năm 2017 và dự kiến giữ nguyên; Đà Nẵng điều chỉnh giảm từ 100 m2 xuống 70 m2 vào năm 2012, và giảm xuống 50 m2 tại các quận Hải Châu, quận Thanh Khê vào năm 2018, tăng lên 100 m2 tại các quận Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà vào năm 2020, bề rộng tối thiểu lô đất đều được xác định là 3 m và 4 m (xem số liệu chi tiết).

Mong muốn thay đổi quan niệm về "một ngôi nhà" đối với người dân Thủ đô là điều cần thiết, giữa bối cảnh bức tranh đô thị hiện rất ngột ngạt, vụn nhỏ. Một ngôi nhà cần có diện tích đủ rộng cho các điều kiện sống tốt hơn, đồng thời thiết lập tiêu chuẩn cơ sở mới về nhà ở riêng lẻ.

Có thể hiểu đơn giản nếu vẫn giữ mức diện tích cơ sở 30 m2 như giai đoạn trước, bức tranh của khu vực dân cư hiện hữu hoặc các phường xã lên phường mới sẽ diễn ra như ba bức hình dưới đây, chụp năm 2000, 2010, 2020 tại khu vực phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. Tốc độ gia tăng chia tách thửa tối thiểu 30 m2 và xây dựng nhà ở đã làm "đặc" cả một khu vực. Tương ứng là số liệu thống kê năm 2009-2019, dân số phường Nhân Chính tăng 14.058 người, mức tăng cao nhất của quận Thanh Xuân.

Tỷ trọng nhà ở riêng lẻ toàn quốc năm 2019 chiếm khoảng 97,8 %, khu vực đô thị là 94,2%, khu vực nông thôn là 99,7%. Hiện chưa có thống kê chính thức nào của ngành tài nguyên cho thấy số lượng đất ở đã được tách thửa với diện tích tối thiểu, và chiếm bao nhiêu % trong số các hoạt động tách thửa đất rất sôi động trên địa bàn Thủ đô. Nhưng bức tranh thay đổi tại các khu vực làng xóm đô thị hóa ở Hà Nội tương tự Nhân Chính cho thấy sự tác động của chính sách tách thửa với quá trình cải tạo, tái thiết nâng cấp đô thị.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng cho phép các công trình nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ với các lô đất nhỏ hơn 50 m2 (quy chuẩn 2008) và 90 m2 (quy chuẩn 2021) sẽ được xây dựng 100% diện tích đất, dễ dàng hình thành các "mảng đặc" trong cấu trúc đô thị.

Việc kiểm soát diện tích đất ở tối thiểu có tác dụng giảm mật độ cư trú, số lượng căn hộ/ha trong quy hoạch, đặc biệt tại các đô thị lớn. Quá trình này là cần thiết nhằm đạt được các cấu trúc đô thị bền vững tùy thuộc vào việc lựa chọn hình thức phát triển thấp tầng, cao tầng. Nhiều quốc gia trên thế giới có hình thái phát triển nhà ở thấp tầng, dàn trải như Mỹ, Anh, Australia có diện tích tối thiểu được phép xây dựng lớn; trái ngược Singapore, Trung Quốc lựa chọn mô hình nén nhưng vẫn đảm bảo môi trường sống bền vững có nhiều không gian trống như công viên, hạ tầng đô thị.

Hình ảnh so sánh dưới đây cho thấy chiến lược phát triển nhà ở đô thị giữa Singapore và khu vực hiện hữu trung tâm Hà Nội có giá trị gần giống nhau về mật độ cư trú nhưng khác biệt trong lựa chọn hình thức phát triển thấp tầng, cao tầng.

Chính sách đất đai trong ngành tài nguyên luôn có vai trò quan trọng, đôi khi các công cụ thiếu đồng nhất sẽ có tác động ngược với định hướng kiểm soát mật độ cư trú và hình thái phát triển nhà ở đô thị của ngành xây dựng.

Quyết định 61 tăng diện tích tách thửa của Hà Nội được kỳ vọng góp phần giãn các khu vực dân cư đô thị và chủ động kiểm soát mật độ cư trú tại các phường, quận mới thành lập trong năm 2024, 2025.

Đây là một nỗ lực quan trọng bước đầu góp phần thực hiện các mục tiêu, định hướng phát triển bền vững của Thủ đô.

Nguyễn Hoàng Minh/VnExpress