Tozapaz Lâm

Tozapaz Lâm

Tách thửa 50 m2

Tôi đọc được muôn vàn tâm trạng dưới bài báo đưa tin Hà Nội tăng diện tích tách thửa tối thiểu lên 50 m2, theo Quyết định 61/2024.

Người chưa có tấc đất trong tay lo lắng giá rồi sẽ còn tăng vùn vụt, kỳ vọng mua đất xây nhà lại càng xa; người đã có nhà, có đất lo không đủ diện tích để chia đôi, xẻ ba cho con cháu. Nhưng cũng có nhiều ý kiến lo cho... Hà Nội. Tối thiểu 50 m2 mới được tách thửa là ít, nhiều, hay chấp nhận được, để có quyền hy vọng vào một đô thị đỡ ngột ngạt hơn trong tương lai?

Nhà ở thấp tầng tại Việt Nam chiếm tỷ lệ lên đến 98%. Do vậy, việc kiểm soát về hình thái, cấu trúc không gian nhà ở thấp tầng trong quá trình đô thị hóa, dựa trên kích thước, quy mô của các thửa đất được chi phối bởi hệ thống pháp luật về đất đai, ngày càng có ý nghĩa quan trọng.

Theo Quyết định 61, diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường thị trấn Hà Nội được nâng lên 50 m2 và chiều rộng lô đất tối thiểu là 4 m. Quyết định này thể hiện quyết tâm của lãnh đạo Thành phố Hà Nội, hướng đến sự phát triển bền vững của thủ đô, nổi bật ở một số vấn đề: Nâng cao, thay đổi về chất lượng nhà ở người dân; Giảm mật độ cư trú tại các phường, thị trấn và các quận mới; Kiểm soát cấu trúc, hình thái nhà ở riêng lẻ.

Quy định về diện tích tối thiếu được phép tách thửa đối với các phường thị trấn và các xã ngoại thành của Hà Nội từ khi sáp nhập mở rộng năm 2008 có thể chia làm các giai đoạn: Giai đoạn 5 năm 2008, 2009-2014 tương ứng là 40 m2 và 60 m2; giai đoạn 10 năm 2014-2024 tương ứng là 30 m2 và 60 m2 và hiện nay là 50 m2 và 80 m2.

Quyết định 61 cho thấy xu hướng điều chỉnh tăng, đi ngược với xu thế giảm ở các giai đoạn trước đây tại nhiều đô thị lớn. Hà Nội đã điều chỉnh giảm từ 40 m2 xuống 30 m2 vào năm 2014, TP HCM giảm từ 45 m2 xuống 36 m2 vào năm 2017 và dự kiến giữ nguyên; Đà Nẵng điều chỉnh giảm từ 100 m2 xuống 70 m2 vào năm 2012, và giảm xuống 50 m2 tại các quận Hải Châu, quận Thanh Khê vào năm 2018, tăng lên 100 m2 tại các quận Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà vào năm 2020, bề rộng tối thiểu lô đất đều được xác định là 3 m và 4 m (xem số liệu chi tiết).

Mong muốn thay đổi quan niệm về "một ngôi nhà" đối với người dân Thủ đô là điều cần thiết, giữa bối cảnh bức tranh đô thị hiện rất ngột ngạt, vụn nhỏ. Một ngôi nhà cần có diện tích đủ rộng cho các điều kiện sống tốt hơn, đồng thời thiết lập tiêu chuẩn cơ sở mới về nhà ở riêng lẻ.

Có thể hiểu đơn giản nếu vẫn giữ mức diện tích cơ sở 30 m2 như giai đoạn trước, bức tranh của khu vực dân cư hiện hữu hoặc các phường xã lên phường mới sẽ diễn ra như ba bức hình dưới đây, chụp năm 2000, 2010, 2020 tại khu vực phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. Tốc độ gia tăng chia tách thửa tối thiểu 30 m2 và xây dựng nhà ở đã làm "đặc" cả một khu vực. Tương ứng là số liệu thống kê năm 2009-2019, dân số phường Nhân Chính tăng 14.058 người, mức tăng cao nhất của quận Thanh Xuân.

Tách thửa 50 m2  - Ảnh 1

Tỷ trọng nhà ở riêng lẻ toàn quốc năm 2019 chiếm khoảng 97,8 %, khu vực đô thị là 94,2%, khu vực nông thôn là 99,7%. Hiện chưa có thống kê chính thức nào của ngành tài nguyên cho thấy số lượng đất ở đã được tách thửa với diện tích tối thiểu, và chiếm bao nhiêu % trong số các hoạt động tách thửa đất rất sôi động trên địa bàn Thủ đô. Nhưng bức tranh thay đổi tại các khu vực làng xóm đô thị hóa ở Hà Nội tương tự Nhân Chính cho thấy sự tác động của chính sách tách thửa với quá trình cải tạo, tái thiết nâng cấp đô thị.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng cho phép các công trình nhà ở liên kế, nhà ở riêng lẻ với các lô đất nhỏ hơn 50 m2 (quy chuẩn 2008) và 90 m2 (quy chuẩn 2021) sẽ được xây dựng 100% diện tích đất, dễ dàng hình thành các "mảng đặc" trong cấu trúc đô thị.

Việc kiểm soát diện tích đất ở tối thiểu có tác dụng giảm mật độ cư trú, số lượng căn hộ/ha trong quy hoạch, đặc biệt tại các đô thị lớn. Quá trình này là cần thiết nhằm đạt được các cấu trúc đô thị bền vững tùy thuộc vào việc lựa chọn hình thức phát triển thấp tầng, cao tầng. Nhiều quốc gia trên thế giới có hình thái phát triển nhà ở thấp tầng, dàn trải như Mỹ, Anh, Australia có diện tích tối thiểu được phép xây dựng lớn; trái ngược Singapore, Trung Quốc lựa chọn mô hình nén nhưng vẫn đảm bảo môi trường sống bền vững có nhiều không gian trống như công viên, hạ tầng đô thị.

Hình ảnh so sánh dưới đây cho thấy chiến lược phát triển nhà ở đô thị giữa Singapore và khu vực hiện hữu trung tâm Hà Nội có giá trị gần giống nhau về mật độ cư trú nhưng khác biệt trong lựa chọn hình thức phát triển thấp tầng, cao tầng.

Tách thửa 50 m2  - Ảnh 2

Chính sách đất đai trong ngành tài nguyên luôn có vai trò quan trọng, đôi khi các công cụ thiếu đồng nhất sẽ có tác động ngược với định hướng kiểm soát mật độ cư trú và hình thái phát triển nhà ở đô thị của ngành xây dựng.

Quyết định 61 tăng diện tích tách thửa của Hà Nội được kỳ vọng góp phần giãn các khu vực dân cư đô thị và chủ động kiểm soát mật độ cư trú tại các phường, quận mới thành lập trong năm 2024, 2025.

Đây là một nỗ lực quan trọng bước đầu góp phần thực hiện các mục tiêu, định hướng phát triển bền vững của Thủ đô.

Nguyễn Hoàng Minh/VnExpress

0

Bình luận

So găng lợi nhuận khi đầu tư các phân khúc bất động sản từ 2019-2024: Chung cư tiếp tục là động lực chính cho thị trường trong 5-10 năm tới

Thị trường bất động sản luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư với nhiều lựa chọn đa dạng, tùy thuộc và khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính, mỗi phân khúc lại mang đến những ưu và nhược điểm riêng. Xem thêm
So găng lợi nhuận khi đầu tư các phân khúc bất động sản từ 2019-2024: Chung cư tiếp tục là động lực chính cho thị trường trong 5-10 năm tới - 1

“Thừa thắng xông lên”, Đô thị nghỉ dưỡng Sun Group Hà Nam lọt Top 10 Dự án nổi bật nhất năm 2024

Là một trong những khu đô thị nghỉ dưỡng tiên phong tại khu vực phía Bắc, Sun Urban City Hà Nam đã chính thức ghi danh vào “Top 10 Dự án nổi bật và hấp dẫn nhất thị trường BĐS Việt Nam năm 2024” tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam (Vietnam Real Estate Forum - VREF 2025) ngày 27/12. Xem thêm
“Thừa thắng xông lên”, Đô thị nghỉ dưỡng Sun Group Hà Nam lọt Top 10 Dự án nổi bật nhất năm 2024 - 1

Metro số 1 gây “ô nhiễm tiếng ồn” đến chung cư Masterise Thảo Điền?

Nghe nói từ ngày có tàu điện nhiều người ở sát các nhà ga sướng lắm, đi chợ Bến Thành ăn uống cafe, dạo phố đi bộ Nguyễn Huệ xem sự kiện, lễ hội... mà không sợ nắng mưa, kẹt xe gì hết. Đặc biệt là cư dân ở khu Masterise Thảo Điền, được coi là khu dân cư hình mẫu TOD, họ đi dạo chơi ở phố suốt cả ngày lẫn đêm luôn mà không thèm ngủ vì... ở nhà ồn quá ngủ không được! Xem thêm
Metro số 1 gây “ô nhiễm tiếng ồn” đến chung cư Masterise Thảo Điền? - 1

Nhà mặt tiền kinh doanh có nên bán ngay khi được giá?

Những thách thức trong việc cho thuê nhà mặt phố không phải là vấn đề mới, nhưng điều đó chưa bao giờ là yếu tố quyết định làm suy giảm giá trị của phân khúc bất động sản này. Xem thêm
Nhà mặt tiền kinh doanh có nên bán ngay khi được giá? - 1

TP. Hồ Chí Minh: Giá nhà đất tại 20 khu vực tăng tốt nhất trong 6 năm qua nhờ động lực từ các khu đô thị lớn

Trong vòng 6 năm qua, giá nhà đất tại TP.HCM đã chứng kiến mức tăng trưởng mạnh mẽ, không chỉ do yếu tố nhu cầu mà còn nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị lớn. Dưới đây là những khu vực nổi bật có mức tăng giá đáng chú ý. Xem thêm
TP. Hồ Chí Minh: Giá nhà đất tại 20 khu vực tăng tốt nhất trong 6 năm qua nhờ động lực từ các khu đô thị lớn - 1

Vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn

Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao, tuy nhiên trong số đó vẫn còn lượng lớn nhà đầu cơ lướt sóng chung cư ngắn hạn. Xem thêm
Vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn - 1

Chuyên gia: Giá nhà Việt Nam đang ở mức báo động

Theo các chuyên gia, giá nhà ở Việt Nam đang ở mức báo động. IMF khuyến cáo giá nhà không nên quá 30 năm thu nhập một công nhân, nhưng tại Việt Nam con số này đã đạt mức 60 năm. Xem thêm
Chuyên gia: Giá nhà Việt Nam đang ở mức báo động - 1

Báo cáo xử lý 3 dự án ôm 'đất vàng' hơn 15 năm bất động

Cả 3 dự án Đà Nẵng Center, Golden Square và Diamond Square đều nằm ở trung tâm quận Hải Châu bên cạnh nhà hát Trưng Vương. Các dự án được cấp phép từ năm 2008-2009, hiện đang bỏ hoang, là khu đất trống hoặc xây dang dở gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí. Xem thêm
Báo cáo xử lý 3 dự án ôm 'đất vàng' hơn 15 năm bất động  - 1

"Giá nhà sẽ không giảm, chỉ có thể tiếp tục tăng – đừng mơ đến giảm!"

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu mà giờ đây người dân còn không dám nghĩ tới. Về dài hạn, đây là vấn đề rất lớn. Xem thêm
"Giá nhà sẽ không giảm, chỉ có thể tiếp tục tăng – đừng mơ đến giảm!" - 1

Đầu tư thông minh: Tránh xa cạm bẫy pháp lý khi giao dịch đất không sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QĐ-CP) chính thức có hiệu lực, vấn đề giao dịch đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đang trở thành tâm điểm gây lo ngại trong xã hội. Những thay đổi về pháp lý không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản và an ninh pháp lý. Hãy cùng phân tích chi tiết những nguy cơ và hệ quả từ việc giao dịch loại đất này. Xem thêm
Đầu tư thông minh: Tránh xa cạm bẫy pháp lý khi giao dịch đất không sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 - 1

Pikle ball và nỗi ám ảnh của dân ở chung cư

Trò Pikle ball tạo ra niềm vui mới cho nhiều cư dân các khu chung cư, nhưng ở chiều ngược lại, có không ít người sợ hãi nó. Xem thêm
Pikle ball và nỗi ám ảnh của dân ở chung cư - 1
Pikle ball và nỗi ám ảnh của dân ở chung cư - 2

Muốn tìm căn chung cư ở quận 9 gần ga metro nhất để đi bộ đến ga đi làm ở Bình Thạnh thì có dự án nào?

Mình đang thuê ở bình thạnh hơn 2 năm giá rất đắt đỏ. Mình muốn tìm căn chung cư ở quận 9 gần ga metro nhất để đi bộ đến ga đi làm ở bình thạnh.Cty mình làm cách ga metro Tân cảng 50m ạ Xem thêm
Muốn tìm căn chung cư ở quận 9 gần ga metro nhất để đi bộ đến ga đi làm ở Bình Thạnh thì có dự án nào?  - 1

Báo nước ngoài bị “sốc”, ngỡ ngàng, ngơ ngác, bật ngửa vì giá nhà Việt Nam

Mới đây, Tân Hoa Xã - Hãng thông tấn chính thức của chính phủ Trung Quốc cảm thán "Khi kiếm được nhiều tiền vẫn chưa đủ, người có thu nhập cao ở Việt Nam chật vật mua nhà vì giá tăng cao" cho thấy mức độ khó khăn trong việc mua nhà tại Việt Nam. Xem thêm
Báo nước ngoài bị “sốc”, ngỡ ngàng, ngơ ngác, bật ngửa vì giá nhà Việt Nam - 1

Cùng là đầu tư bất động sản, tại sao có người lãi ăn cả đời không hết, người lỗ xuống đáy?

Rất nhiều anh, chị, bạn bè thậm chí là đồng nghiệp làm bất động sản lâu năm nói với mình là: Không hiểu tại sao mình đi đầu tư mua vào thì lời ít mà cứ bán xong rồi thì người ta lại lời nhiều. Xem thêm
Cùng là đầu tư bất động sản, tại sao có người lãi ăn cả đời không hết, người lỗ xuống đáy? - 1

Trong tháng 1/2025, Hà Nội sẽ đấu giá gần 100 lô đất, có cả 'đất vàng' Hai Bà Trưng, dự kiến sẽ rất hot!

Trong tháng 1/2025, các huyện Quốc Oai, Ba Vì và quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) sẽ tổ chức đấu giá 82 lô đất. Trong đó, các lô đất tại phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng được dự báo là "hot" nhất. Xem thêm
Trong tháng 1/2025, Hà Nội sẽ đấu giá gần 100 lô đất, có cả 'đất vàng' Hai Bà Trưng, dự kiến sẽ rất hot! - 1

Góc mất Tết: Giá chung cư quá cao, nhân viên môi giới than ‘gần 3 tháng chưa có giao dịch’

Đó là than thở của nhiều chủ nhà muốn bán, môi giới sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội thời gian gần đây. Xem thêm
Góc mất Tết: Giá chung cư quá cao, nhân viên môi giới than ‘gần 3 tháng chưa có giao dịch’ - 1

Bất động sản năm 2024: Nhìn lại 1 năm biến động

Vậy là chỉ còn chưa tới 1 tuần nữa là năm 2024 sẽ chính thức kết thúc. 2024 là 1 năm có tương đối nhiều biến động, không xập xình quanh…đáy như năm 2023. Các sự kiện chính có thể nhắc tới theo từng tháng như sau: Xem thêm
Bất động sản năm 2024: Nhìn lại 1 năm biến động - 1

“Tôi sẽ cố chờ đất tăng giá chứ không bán lỗ”

Trải qua gần 3 năm khủng hoảng, những nhà đầu tư đang ôm đất vườn, đất nông nghiệp, đất thổ cư tỉnh lân cận Tp.HCM vẫn nuôi hi vọng giá bật tăng trở lại vào giai đoạn 2025-2026. Xem thêm
“Tôi sẽ cố chờ đất tăng giá chứ không bán lỗ” - 1

Nguồn thu từ đất TPHCM tăng mạnh trở lại: Dấu hiệu tích cực hay chỉ là "tạm thời"?

Các bác ạ, mấy hôm nay tôi đọc được một thông tin khá thú vị, phải chia sẻ ngay với anh em đây! TPHCM vừa công bố trong 10 tháng đầu năm 2024, nguồn thu từ đất đạt 17.009 tỷ đồng, tăng so với cả năm 2023. Xem thêm
Nguồn thu từ đất TPHCM tăng mạnh trở lại: Dấu hiệu tích cực hay chỉ là "tạm thời"?  - 1

Vinhomes mở đại tiệc chào đón năm mới 2025 chiêu đãi hàng trăm ngàn cư dân và du khách

Như một đặc sản vào dịp cuối năm, Vinhomes đang tổ chức chuỗi hoạt động hoành tráng chào đón năm mới trên khắp các khu đô thị từ Bắc chí Nam. Bữa đại tiệc của âm nhạc và ánh sáng cùng với các lễ hội văn hóa, hội chợ ẩm thực, mua sắm… không chỉ cho thấy sức sống ngập tràn tại các dự án “họ Vin” mà còn là món quà ý nghĩa dành tặng hàng vạn du khách trong nước và quốc tế. Xem thêm
Vinhomes mở đại tiệc chào đón năm mới 2025 chiêu đãi hàng trăm ngàn cư dân và du khách - 1

Dự báo thị trường bất động sản năm 2025: Nguồn cung tăng nhưng giá sẽ khó giảm

Thị trường bất động sản năm 2024 đang tiến tới chặng cuối với nhiều tín hiệu lạc quan, là năm “bản lề” để chứng kiến sự chuyển mình rõ rệt hơn nữa trong năm 2025. Xem thêm
Dự báo thị trường bất động sản năm 2025: Nguồn cung tăng nhưng giá sẽ khó giảm - 1

8 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2024

Bất động sản năm 2024 trải qua một năm đáng nhớ khi nhiều chính sách mới được ban hành cùng lúc, niềm tin thị trường cải thiện rõ rệt, song đây cũng là năm biến động khi giá nhà đất tăng phi lý, các phiên đấu giá đất đầy bất thường... Xem thêm
8 sự kiện bất động sản nổi bật năm 2024 - 1

Nhà ở xã hội: Người dân và chủ đầu tư cùng gặp…khó!

Cả người dân lẫn chủ đầu tư đều muốn “có” nhà ở xã hội, nhưng họ phải đối mặt với nhiều thách thức từ vấn đề tài chính, thủ tục pháp lý đến quỹ đất và giá thành… Xem thêm
Nhà ở xã hội: Người dân và chủ đầu tư cùng gặp…khó! - 1

Trả mặt bằng vì chủ nhà 'ngáo giá' - 55 m2 giá 60 triệu đồng một tháng

Kinh doanh ngày càng khó khăn nhưng chủ nhà cho thuê chỉ muốn tăng giá, không muốn giảm, thách đố người thuê. Bạn tôi quyết trả mặt bằng. Xem thêm
Trả mặt bằng vì chủ nhà 'ngáo giá' - 55 m2 giá 60 triệu đồng một tháng - 1

Đất tỉnh "tăng nhiệt", nhà đầu tư "ôm" cùng lúc vài lô đất và liên tục nhờ môi giới tìm thêm: "Ngay khi lô nào lãi 100-300 triệu đồng là bán ngay"

Thời gian gần đây, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển dịch dòng tiền đầu tư sang các tỉnh, thành có tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng đồng bộ và giá chỉ mới hồi phục 10-20% từ đáy. Các môi giới bất động sản cũng tất bật dẫn khách đi xem đất. Xem thêm
Đất tỉnh "tăng nhiệt", nhà đầu tư "ôm" cùng lúc vài lô đất và liên tục nhờ môi giới tìm thêm: "Ngay khi lô nào lãi 100-300 triệu đồng là bán ngay" - 1

7 điểm sáng kinh tế là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025

Triển vọng thị trường bất động sản năm 2025 được định hình trên nền tảng thành quả kinh tế tích hợp năm 2024 và các cơ hội mới, gắn với cải cách thể chế và biến động thị trường chung trong nước và quốc tế, với nhiều điểm nhấn nổi bật. TS Nguyễn Minh Phong đã chỉ ra 7 điểm nhấn nổi bật về kinh tế sẽ là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025. Xem thêm
7 điểm sáng kinh tế là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2025 - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết