Tuy nhiên, đằng sau sự "mở cửa" đó là hệ thống pháp lý chặt chẽ, cùng nhiều giới hạn rõ ràng nhằm bảo vệ chủ quyền, ổn định thị trường và lợi ích lâu dài của quốc gia. Hiểu đúng và hiểu đủ là yêu cầu bắt buộc đối với bất kỳ cá nhân hay tổ chức nước ngoài nào đang cân nhắc đầu tư vào nhà ở tại Việt Nam.

1. Quy định pháp lý: Cởi mở có điều kiện

Việt Nam bắt đầu cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở từ năm 2015, thông qua Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, việc sở hữu này chỉ được thực hiện trong khuôn khổ những điều kiện rất cụ thể và nghiêm ngặt.

Trước hết, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở tại các dự án thương mại, không nằm trong khu vực cấm hoặc hạn chế tiếp cận theo quy định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Đây là quy tắc nhằm đảm bảo an ninh quốc phòng và kiểm soát dòng vốn quốc tế tại những khu vực nhạy cảm về chiến lược.

Thứ hai, tỷ lệ sở hữu bị giới hạn chặt chẽ: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư, và không quá 10% hoặc tối đa 250 căn trong các dự án nhà ở thấp tầng. Bên cạnh đó, người nước ngoài chỉ được quyền sở hữu có thời hạn (tối đa 50 năm), và nếu muốn gia hạn, phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo từng trường hợp cụ thể.

Ngoài ra, người nước ngoài không được phép ký hợp đồng mua bán với người mang hộ chiếu có in hình “đường lưỡi bò” phi pháp, thể hiện rõ lập trường chính trị kiên quyết trong việc bảo vệ chủ quyền lãnh thổ của Việt Nam.

2. Số liệu thực tế: Tỷ lệ sở hữu khiêm tốn nhưng đang tăng nhanh

Dù pháp luật đã cho phép từ năm 2015, nhưng đến hết quý III năm 2023, chỉ có khoảng 3.000 người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo thống kê từ Bộ Xây dựng. Trong đó, TP.HCM chiếm khoảng 850 căn, Hà Nội dẫn đầu với hơn 1.700 căn, phần còn lại tập trung ở các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tỷ lệ này vẫn rất nhỏ so với tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường. Giai đoạn 2018–2022, người nước ngoài chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng số căn nhà ở cả nước. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng đang bắt đầu gia tốc. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2024, Hà Nội đã ghi nhận lượng căn hộ bán cho người nước ngoài bằng gần 1/3 tổng giao dịch trong cả 5 năm trước đó.

Nhu cầu tăng đến từ nhiều nguyên nhân: sự phát triển của thị trường nhà ở cao cấp, thu nhập ngày càng cao của chuyên gia quốc tế đang làm việc tại Việt Nam, cùng với chính sách pháp lý ngày càng minh bạch hơn. 

3. Xu hướng mới: Lượng mua tăng đột biến từ đầu 2024

Từ đầu năm 2024, một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM ghi nhận lượng giao dịch bất động sản cho người nước ngoài tăng gấp 2–3 lần so với trung bình các năm trước.

Riêng Hà Nội trong nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận hơn 1.000 giao dịch căn hộ cho người nước ngoài, gần bằng 33% tổng lượng giao dịch giai đoạn 2015–2023 cộng lại. Thành phần người mua chủ yếu đến từ: Trung Quốc (chiếm khoảng 42%); Hàn Quốc (21%); Hồng Kông và Singapore (gần 10%) - (Nguồn: CBRE Vietnam – Báo cáo thị trường quý II/2024)

Theo Savills Vietnam – Báo cáo “Vietnam Property Investment Insight 2024, mục đích mua nhà tại Việt Nam của người nước ngoài: 

- 60% người nước ngoài mua để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ tăng giá

- 40% mua để ở dài hạn, sinh sống và làm việc

4. Những thách thức trong thực tế: Từ pháp lý đến hành chính

Dù luật đã quy định rõ ràng, nhưng trên thực tế, việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam vẫn gặp không ít khó khăn.

Thứ nhất, việc xác định một dự án có được phép bán cho người nước ngoài hay không vẫn còn thiếu minh bạch. Danh sách các dự án "đủ điều kiện" không phải lúc nào cũng được công khai rõ ràng hoặc cập nhật kịp thời, gây khó khăn cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Thứ hai, quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho người nước ngoài còn chậm và phức tạp, chủ yếu do liên quan đến các vấn đề an ninh và thủ tục hành chính liên ngành. Không ít trường hợp người mua phải chờ đợi hàng năm để hoàn thiện pháp lý, ảnh hưởng đến niềm tin và thanh khoản thị trường.

Cuối cùng, việc giám sát tỷ lệ sở hữu tối đa trong từng tòa nhà hoặc dự án vẫn còn lỏng lẻo, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm, hoặc bị lợi dụng qua hình thức ủy quyền, lập công ty đại diện, chuyển nhượng lòng vòng… Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây rủi ro pháp lý cho chính người mua.

✅ Việc mở giỏ luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam – với các điều kiện rõ ràng về giá trị, tỷ lệ, thời hạn và khu vực  cho thấy sự cân bằng giữa thu hút vốn quốc tế và bảo vệ ổn định quốc gia. Khoảng 3.000 giao dịch từ 2015 đến nay, con số nhỏ so với nhu cầu nhưng đang tăng rất nhanh trong năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Nếu bạn là người nước ngoài hoặc là chủ đầu tư, việc nắm chắc các giới hạn về tỷ lệ sở hữu, điều kiện gia hạn thời hạn, khu vực được phép là chìa khóa giúp giao dịch được bảo vệ pháp lý và hiệu quả kinh tế. Yêu cầu minh bạch thông tin từ chủ đầu tư, cơ quan chức năng và tư vấn pháp lý uy tín là không thể bỏ qua.