Báo cáo mới nhất quý II/2025 của CBRE đã công bố một biểu đồ đặc biệt thú vị: mối tương quan giữa giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội với giá vàng trong nước, tỷ giá USD/VND, trong giai đoạn từ 2020 đến giữa năm 2025. Biểu đồ không chỉ phản ánh diễn biến giá nhà mà còn hé lộ một nghịch lý đáng suy ngẫm khi đặt tài sản bất động sản vào góc nhìn rộng hơn: định giá bằng tài sản mang tính toàn cầu như vàng và USD.

Ở thời điểm đầu năm 2020, một căn hộ 70m² tại hai thành phố lớn có giá khoảng 2,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 65 lượng vàng. Đến giữa năm 2025, căn hộ tương tự được ghi nhận ở mức giá trung bình 5,6 tỷ đồng, tức đã tăng hơn gấp đôi so với 5 năm trước. Tuy nhiên, số lượng vàng cần thiết để đổi lấy căn hộ này lại chỉ còn 47 lượng, tức giảm khoảng 30%.

Điều này cho thấy một thực tế khá mâu thuẫn: giá nhà bằng tiền Việt Nam tăng chóng mặt, nhưng nếu quy đổi sang vàng giá lại giảm. Và đây là lúc chúng ta cần đặt câu hỏi: Giá trị thật của bất động sản là gì?

Khi đồng nội tệ mất giá, tài sản định giá bằng VND có thực sự tăng?

Biểu đồ cũng cho thấy trong suốt giai đoạn 2020–2025, tốc độ tăng giá của vàng nội địa vượt xa giá bất động sản. Tỷ giá USD/VND tăng dần đều, trong khi giá vàng tăng vọt từ giữa 2023 đến 2025. Bất động sản, xét về giá danh nghĩa (VNĐ), có vẻ tăng mạnh. Nhưng khi chuyển đổi sang các tài sản khác có giá trị ổn định toàn cầu như vàng hoặc USD, giá bất động sản không chỉ kém hấp dẫn hơn, mà còn giảm sức mua một cách rõ ràng.

Điều này phản ánh một hiện tượng mà các nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bỏ qua: lạm phát và mất giá tiền tệ đang che khuất “giá trị thực” của tài sản. Sở hữu một căn hộ đắt gấp đôi so với 5 năm trước có thể không đồng nghĩa với việc tài sản của bạn "giàu" hơn - nếu nó đổi được ít vàng hơn trước kia.

Vậy nhà đầu tư nên nhìn thị trường dưới lăng kính nào?

Từ dữ liệu trên, có ít nhất 4 hướng suy nghĩ chiến lược cần đặt ra cho các nhà đầu tư bất động sản:

Thứ nhất, về thước đo giá trị: Đã đến lúc nên định giá bất động sản không chỉ bằng VNĐ mà nên có một hệ quy chiếu kép quy đổi sang vàng hoặc USD để đánh giá đúng giá trị thực và mức độ tăng trưởng thật sự của tài sản.

Thứ hai, về chiến lược tích sản: Bất động sản không còn là kênh tích sản “miễn bàn” như trước đây. Nếu tích trữ vàng trong 5 năm qua, sức mua bất động sản của bạn không những không giảm mà còn tăng lên rõ rệt. Liệu đã đến lúc nhà đầu tư Việt cần nhìn lại quan niệm truyền thống về “tích sản nhà đất”?

Thứ ba, về cơ cấu danh mục: Với sự biến động mạnh của VNĐ và tốc độ leo thang của vàng, các nhà đầu tư cần cân nhắc phân bổ danh mục đầu tư một cách linh hoạt hơn giữa bất động sản, vàng, và cả ngoại tệ thay vì chỉ tập trung vào một loại tài sản duy nhất.

Thứ tư, về chiến lược giao dịch: Khi giá nhà bị “bơm” bởi yếu tố mất giá tiền tệ hơn là do nhu cầu thật, nhà đầu tư cần cảnh giác với việc mua ở đỉnh, hoặc định giá sai tài sản. Các quyết định đầu tư nên dựa trên giá trị thực, thay vì chỉ nhìn vào “giá tăng” bằng VNĐ.

Rất mong được nghe thêm quan điểm của anh chị em nhà đầu tư nhất là những ai đang điều chỉnh danh mục của mình trong giai đoạn nhiều biến động này.