Sự im lìm này không chỉ phủ bóng ảm đạm lên một dòng sản phẩm từng được săn đón, mà còn dấy lên câu hỏi lớn: Phải chăng giấc mơ về shophouse đã đi đến hồi kết?

Tại khu đô thị Him Lam, mặt đường Tố Hữu, Hà Đông, hàng loạt căn nhà phố thương mại khang trang, rộng rãi, từng được rao bán tới 30–40 tỷ đồng/căn, giờ phần lớn chỉ còn lại những cánh cửa sắt đóng im ỉm, tấm biển “cho thuê”, “bán gấp” ngả màu vì mưa nắng. Không còn những hình ảnh kinh doanh nhộn nhịp, cả tuyến phố trở thành “khu đô thị ma” khi đêm xuống, tối om, vắng bóng người qua lại.

Nguyên nhân của thực trạng này là gì?

1. Giá thuê cao, không tương xứng với tiềm năng sinh lời

Chi phí thuê mỗi tháng từ 40–60 triệu đồng với những căn đã hoàn thiện, hay 25–30 triệu đồng với căn thô, là quá sức đối với nhiều hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Trong khi đó, lượng khách tại các khu đô thị này lại không đủ lớn để tạo dòng tiền ổn định, khiến người thuê e ngại.

2. Sai lầm trong quy hoạch và kỳ vọng quá mức

Shophouse được xây dựng nhiều nhưng lại nằm sâu trong các khu đô thị khép kín, ít giao thông qua lại, mật độ dân cư chưa đủ dày. Việc kỳ vọng biến mỗi tuyến đường nội khu thành “phố thương mại” đã khiến cung vượt quá cầu. Thực tế, nhiều shophouse không thể hút được khách ngoài vào, trong khi người trong khu thì không có nhu cầu lớn đến mức “nuôi sống” cả một mặt bằng kinh doanh.

3. Nhà đầu tư “ôm hàng”, vỡ mộng sinh lời

Không ít nhà đầu tư cá nhân ôm vài ba căn shophouse với kỳ vọng giá tăng mạnh, vừa cho thuê được, vừa lướt sóng kiếm lời. Nhưng thị trường bão hòa, giá trị đầu tư cao, trong khi dòng tiền về gần như bằng 0 khiến họ rơi vào thế “kẹt vốn”, “kẹt hàng”, phải bán tháo dù lỗ vài tỷ vẫn chưa có người mua.

4. Tác động dây chuyền lên thị trường bất động sản

Sự nguội lạnh của phân khúc shophouse đang trở thành lời cảnh tỉnh đối với các nhà phát triển dự án và giới đầu tư. Không phải sản phẩm bất động sản nào gắn mác “trên đất vàng”, “mặt tiền kinh doanh” cũng là tài sản sinh lời. Thiếu khách thuê, không tạo được dòng tiền, thì dù có nằm ở đâu, giá trăm triệu/m² cũng thành gánh nặng.

Kết: 

Thị trường shophouse Hà Nội đang phản ánh rõ nét một chu kỳ đầu cơ điển hình: sốt nóng – kỳ vọng – đầu tư ồ ạt – đóng băng. Cái gọi là “mặt tiền thương mại” không còn là yếu tố bảo chứng cho thành công, nếu thiếu đi hai yếu tố sống còn: vị trí thực tế có dòng người mua hàng và mô hình khai thác linh hoạt phù hợp với từng giai đoạn thị trường.

Câu chuyện shophouse Him Lam hay các khu như Thanh Hà, Văn Phú… có lẽ sẽ còn được nhắc đến như một ví dụ điển hình về sai lầm của cả người bán, người mua và người làm quy hoạch. Một khi quy hoạch không đi kèm tầm nhìn thương mại thực tế, thì “đất vàng” cũng có thể hóa… hoang mạc.