Nhưng bây giờ mức giá từng khiến cả thị trường sửng sốt ấy đã trở thành điều... bình thường đến đáng ngạc nhiên trong các bảng hàng mới mở bán. Câu hỏi đặt ra: Điều gì đã khiến một mức giá vốn được xem là biểu tượng của sự xa xỉ trở thành mặt bằng phổ biến đến vậy?

100 triệu/m² – Từ chuẩn mực của siêu sang đến giá khởi điểm của "cao cấp"

Theo khảo sát từ CBRE và Savills Việt Nam, giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đã có nhiều dự án tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 100 triệu/m². Một số dẫn chứng cụ thể:

Vinhomes Metropolis (quận Ba Đình): Từ mức giá khoảng 70 triệu/m² năm 2018, hiện nhiều căn đã giao dịch ở mức 150–170 triệu/m².

D’.Capitale (Trần Duy Hưng): Từng là dự án gây sốt ở mức 55 triệu/m², nay không còn căn nào dưới 100 triệu/m².

Sun Grand Ancora, Heritage West Lake, The Grand Hà Nội... đều đang niêm yết từ 120 đến 180 triệu/m², tuỳ vị trí, tầm nhìn và tiện ích.

Ngay cả những dự án từng thuộc phân khúc trung cấp như Mipec Rubik 360, Chelsea Residences cũng đã bước vào “câu lạc bộ 100 triệu”.

Như vậy, chỉ trong một thời gian ngắn, điều từng là "giá mơ" đã biến thành "giá sàn" cho các dự án cao cấp. Đây không chỉ là vấn đề tăng giá đơn thuần, mà là sự dịch chuyển cấu trúc định giá toàn thị trường.

Đồng tiền mất giá nhưng bất động sản thì không chờ đợi

Để hiểu được hiện tượng này, cần nhìn lại bối cảnh vĩ mô:

Lạm phát và trượt giá tiền tệ: Theo Tổng cục Thống kê, chỉ số CPI bình quân 5 năm qua đã tăng gần 20%. Nhưng giá nhà đất tại Hà Nội tăng nhanh hơn gấp nhiều lần: có những dự án tăng 50–150% chỉ trong 5 năm.

Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm: Việc hạn chế phát triển nhà ở tại các quận trung tâm khiến giá đất “càng siết càng tăng”.

Chi phí xây dựng, đền bù tăng phi mã: Giá vật liệu, chi phí lao động, thủ tục pháp lý... đều góp phần đẩy giá thành mỗi dự án lên cao hơn.

Xu hướng thương hiệu hóa bất động sản: Ngày càng nhiều chủ đầu tư theo đuổi chiến lược "branded residences" – nhà ở có thương hiệu, thiết kế quốc tế, tiện ích đẳng cấp. Đây là cách giúp họ "chính danh hóa" mức giá cao.

Nhưng có một yếu tố mang tính nền tảng hơn: dòng tiền từ các kênh đầu tư khác đang tìm nơi trú ẩn an toàn. Khi gửi tiết kiệm sinh lời thấp, chứng khoán rủi ro, vàng khó đoán, thì bất động sản đặc biệt là căn hộ cao cấp nội đô trở thành một “kho chứa giá trị” được giới trung lưu và thượng lưu ưu tiên.

Người dân đang trả giá cho điều gì?

Mặt bằng giá mới phản ánh sự dịch chuyển tất yếu trong chu kỳ phát triển đô thị. Nhưng ở một góc nhìn khác, đó cũng là biểu hiện rõ ràng của sự mất giá của đồng tiền và khoảng cách ngày càng xa giữa thu nhập trung bình và giá nhà.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, thu nhập trung bình của người lao động tại Hà Nội hiện khoảng 11–15 triệu đồng/tháng. Như vậy, để sở hữu một căn hộ 75m² có giá 100 triệu/m² (tức 7,5 tỷ đồng), người dân cần tiết kiệm toàn bộ thu nhập… trong gần 40 năm chưa tính lãi vay, chi phí sinh hoạt hay rủi ro mất việc.

Điều đó đặt ra bài toán lớn về sự phát triển bất đối xứng giữa cung và cầu thực. Khi người ở thực ngày càng xa tầm với, còn thị trường lại “đặc sản hóa” bất động sản như một loại hàng hóa tài chính xa xỉ, ai sẽ thực sự được sống trong những căn hộ giá 100 triệu/m²?

Một thị trường không thể chỉ chạy theo giá cao

Không thể phủ nhận rằng mức giá 100 triệu/m² ngày càng phổ biến là kết quả của nhiều yếu tố khách quan. Nhưng nếu chỉ chăm chăm đẩy giá mà không quan tâm đến tính khả thi trong thanh khoản, tính bền vững của nhu cầu thực, thị trường sẽ tự chuốc lấy rủi ro bong bóng.

Chúng ta không nên chỉ nhìn việc giá tăng là thành công. Bởi một thị trường bất động sản khỏe mạnh không nằm ở những bảng hàng hàng trăm triệu mỗi mét, mà nằm ở việc bao nhiêu người dân có thể an cư trong khả năng chi trả hợp lý.

Giá nhà 100 triệu/m² giờ đây không còn là chuyện hiếm. Nhưng điều đó không nên được bình thường hóa quá dễ dàng. Bởi đằng sau nó là cả một chuỗi thay đổi sâu sắc về cấu trúc kinh tế, chính sách đô thị và niềm tin của người dân với thị trường.

Khi tiền mất giá, ai cũng tìm nơi trú ẩn. Nhưng khi giấc mơ an cư trở thành một trò chơi xa xỉ, đó không còn là vấn đề của riêng thị trường bất động sản mà là thách thức chung với toàn bộ xã hội.

Nguồn số liệu:

• CBRE Việt Nam – Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội Q2/2025

• Tổng cục Thống kê – CPI trung bình giai đoạn 2020–2024

• Batdongsan.com.vn – Báo cáo mức thu nhập và nhu cầu mua nhà năm 2025

• Savills Việt Nam – Thị trường nhà ở cao cấp Hà Nội