Từ Hà Nội, TP.HCM đến Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hà Nam… không khó để bắt gặp những dãy nhà phố khang trang, mặt tiền lát đá, đèn đóm chỉnh chu, nhưng vắng bóng người qua lại, cỏ dại chen chân, bảng “cho thuê”, “bán gấp” treo cả năm trời không ai gỡ.

Một phần nào đó, shophouse đã trở thành “phố chết” giữa lòng đô thị sống.

1. Khi giấc mơ sinh lời biến thành hiện thực phũ phàng

Shophouse từng là giấc mơ của nhà đầu tư: mua một căn nhà, cho thuê mặt bằng dưới, ở tầng trên hoặc tiếp tục cho thuê trọn gói, vừa có dòng tiền vừa kỳ vọng tăng giá.

Nhưng giờ thì sao?

Với mức đầu tư 15 - 20 tỷ, nhiều nhà đầu tư chỉ thu được… 20 - 30 triệu đồng mỗi tháng – lợi suất vỏn vẹn 1 - 2%/năm. Trong khi gửi ngân hàng còn được 4 - 5%, lại không đau đầu vì tìm khách, bảo trì, quản lý.

Thực tế phũ phàng ấy khiến không ít người nhận ra: giá trị khai thác thương mại của shophouse đang không theo kịp kỳ vọng đầu tư.

2. Lỗi không hẳn ở người mua, mà là ở cách “bày bàn cờ”

Ở nhiều dự án, shophouse không phải được xây để kinh doanh, mà đơn giản chỉ là một “sản phẩm”, đẹp, bóng bẩy, để nhà phát triển bán được giá cao. Tư duy “đẻ hàng” để chốt lời sớm khiến rất nhiều shophouse ra đời giữa nơi… chưa ai ở.

Không dân cư, không khách qua lại, không giao thông thuận lợi, không gần trường, chợ, bệnh viện thì ai sẽ là người ghé qua mua hàng?

Ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, nói rằng: “Không có dòng người thì không thể kinh doanh, mà không thể kinh doanh thì cũng không thể kỳ vọng sinh lời". Đó là sự thật. Một cửa hàng mà quanh nó 1–2 năm chưa có cư dân về ở, thì có bán trời cũng chẳng ai ghé.

3. Khó cho thuê, khó vận hành, khó sinh lời

Một nghịch lý đáng buồn: phần lớn người thuê mặt bằng chỉ cần tầng 1, nhưng chủ lại muốn cho thuê cả căn (4–5 tầng) để “tối ưu dòng tiền”. Kết quả là không ai thuê.

Nhiều người từng nghĩ mua xong là “ngồi mát ăn bát vàng”, giờ phải cắt lỗ, hoặc cho thuê lẻ tầng, vừa rườm rà vừa bất tiện về pháp lý, phòng cháy chữa cháy…

Thậm chí có nơi shophouse vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng pháp lý (giấy phép kinh doanh, PCCC), hoặc chỉ có quyền sử dụng 50 năm, khiến người thuê ngần ngại, nhà đầu tư thì chùn tay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điểm mấu chốt nằm ở tư duy phát triển. Nhiều dự án xây shophouse không nhằm mục tiêu vận hành kinh doanh, mà chỉ để “đẻ hàng bán cho nhà đầu tư thứ cấp”.

4. Sự thay đổi của người tiêu dùng: ai còn dạo phố mua hàng?

Ngay cả khi ở vị trí đẹp, dễ kinh doanh, thì hành vi tiêu dùng hiện nay cũng đang thay đổi chóng mặt. Người ta mua hàng qua mạng, đặt đồ ăn qua app, giao dịch qua điện thoại.

Dạo phố, bước vào từng cửa hàng riêng lẻ không còn là trải nghiệm hấp dẫn, trừ khi đó là một tuyến phố có thương hiệu, có lịch sử, có lưu lượng người khổng lồ.

5. Vậy shophouse còn cứu được không?

Không thể nói là không. Nhưng để “cứu”, cần:

- Quy hoạch lại: chỉ đặt shophouse ở những nơi có dòng người, có mật độ dân cư thực sự.

- Tư duy lại sản phẩm: thiết kế linh hoạt, chia nhỏ tầng dễ thuê, dễ vận hành.

- Hạ giá bán/cho thuê về mức hợp lý hơn, để phù hợp với tiểu thương và doanh nghiệp nhỏ.

- Đồng thời, phải tích hợp dịch vụ, tiện ích, tổ chức hoạt động thương mại để kéo người tới – chứ không thể “thả trôi” tự nhiên.

Shophouse không xấu. Nhưng nó đang bị đặt sai chỗ, bán sai thời điểm, kỳ vọng sai thực tế. Thị trường rồi sẽ lọc dần. Những shophouse thật sự có giá trị sẽ tồn tại. Còn lại, chỉ là những vỏ bọc hào nhoáng cho một bài toán đầu tư chưa kịp giải xong đã vội chạy theo lợi nhuận.

Một dãy phố không người, không phải là phố. Một căn nhà không sinh lời, không thể là “tài sản đầu tư”.