Dưới đây là 3 sai lầm phổ biến nhất mà người mua nhà lần đầu thường gặp (kèm giải pháp để tránh).

1. Chọn ngân hàng có lãi suất thấp nhất mà bỏ qua “chi phí ẩn”

Tưởng được, hóa ra mất.

Thấy lãi suất 6.5% là sáng mắt…

Nhưng không đọc kỹ phần:

• Biên độ điều chỉnh sau 12 tháng

• Phí phạt trả trước hạn

• Phí định giá, hồ sơ, bảo hiểm, phong tỏa tài khoản

Giải pháp:

So sánh ít nhất 3 ngân hàng, không chỉ theo lãi suất ưu đãi ban đầu, mà theo tổng chi phí trong 3–5 năm đầu.

Bạn cần lên bảng “So Sánh Tổng Chi Phí Vay 5 Năm” nhé.

2. Đòn bẩy quá đà, chọn hạn mức vay cao hơn sức trả thật

Vay được là một chuyện.

Trả nổi hay không mới quan trọng.

Nhiều người vì muốn có nhà đẹp hơn, gần hơn, tiện nghi hơn… nên chọn vay 70–80% giá trị nhà.

Nhưng quên tính đến:

• Biến động thu nhập

• Chi phí tăng sau khi dọn về nhà mới

• Rủi ro lãi suất tăng sau năm thứ 2

Giải pháp:

Giữ tỉ lệ vay không quá 50% giá trị nhà và tiền trả góp hàng tháng < 35% thu nhập ròng.

Nếu bạn chưa rõ dòng tiền mình có thể gánh bao nhiêu → cần làm lại bài toán “Giả lập tài chính sau vay”.

3. Chọn theo lời mời của môi giới hoặc ngân hàng liên kết dự án mà không hiểu quyền lợi

“Chị cứ vay ngân hàng A, hồ sơ duyệt nhanh lắm.”
“Bên em làm gọn hồ sơ, không cần chứng minh gì nhiều.”

Nghe quen không?

Rất nhiều ngân hàng “liên kết” với dự án sẽ ưu tiên quyền lợi cho bên bán, còn người mua thì chịu rủi ro:

• Hợp đồng có điều khoản nghiêng về phía chủ đầu tư
• Lãi suất “ưu đãi” 0% nhưng bị trừ vào giá bán
• Hồ sơ xử lý nhanh nhưng bảo hiểm “bắt buộc” quá đắt

Giải pháp:

Hỏi rõ: “Bên ngân hàng này đang ưu tiên quyền lợi cho ai?”

Nếu bạn là khách hàng vay mua, bạn phải là người có quyền chọn, không phải bên bị dẫn dắt.

✅ KẾT LUẬN

Chọn đúng ngân hàng = bạn có ngôi nhà nhẹ gánh và kế hoạch tài chính lâu dài ổn định.

Chọn sai = bạn trả giá tới 10 năm không dám đổi công việc, không dám đầu tư, không dám bệnh.

Từ 3 sai lầm trên, gợi ý lại 5 bước chọn ngân hàng “An cư tâm an” như sau:

1. So sánh ít nhất 3 ngân hàng bằng “bảng tổng chi phí vay thực tế”

Đừng chỉ nhìn vào “lãi suất ưu đãi ban đầu”.

Ví dụ:

• Ngân hàng A: ưu đãi 6,5% trong 12 tháng, sau đó thả nổi +3,5%
• Ngân hàng B: ưu đãi 7,5% trong 18 tháng, cố định 3 năm đầu
• Ngân hàng C: chỉ 5,9% nhưng kèm bảo hiểm khoản vay 60 triệu

Bạn cần so sánh tổng số tiền sẽ trả trong 3–5 năm đầu, không chỉ nhìn 6 tháng đầu “ngon lành”.

2. Tính xem khả năng “gánh nợ” bao nhiêu mỗi tháng bằng bảng dòng tiền thực tế

Lập bảng tính ghi rõ:

• Thu nhập ròng hiện tại: bao nhiêu tiền chắc chắn vào mỗi tháng

• Chi phí cố định: nuôi con, ăn uống, xăng xe, v.v.

• Khoản còn lại → có đủ để trả góp hàng tháng?

Quy tắc vàng: Trả góp mỗi tháng không vượt quá 35% thu nhập ròng.

Nếu bạn kiếm 20tr/ tháng → chỉ nên vay sao cho trả góp không quá 35% ~7tr/tháng (và không vượt quá 50%).

3. Tính trước kịch bản lãi suất tăng sau 2–3 năm

Đừng để đến lúc bị tăng lãi mới hoang mang.

Ví dụ:

• Giai đoạn ưu đãi kết thúc → lãi suất tăng từ 6,5% lên 10%

• Số tiền trả góp nhảy từ 7 lên 9tr/ tháng

Hỏi kỹ ngân hàng: sau ưu đãi, lãi sẽ được tính như thế nào? Tăng tối đa bao nhiêu?

4. Chọn ngân hàng phù hợp với dòng tiền & kế hoạch sống, đừng chỉ chọn “lãi suất tốt ban đầu”

Ngân hàng tốt không phải ngân hàng “lãi suất thấp nhất”. Mà là ngân hàng bạn có thể làm việc dễ dàng, thủ tục rõ ràng, cam kết công bố bảng tính lãi suất minh bạch.

Ví dụ:

• Có ngân hàng duyệt vay 1 ngày nhưng buộc mua bảo hiểm 100 triệu

• Có ngân hàng chậm hơn 1–2 ngày nhưng hỗ trợ đàm phán gốc/ lãi linh hoạt

5. Nhận tư vấn từ người độc lập, không phải từ môi giới đang muốn bạn chốt nhanh

Môi giới thường ưu tiên ngân hàng “liên kết” với chủ đầu tư. Họ có thể đẩy nhanh tiến độ chốt, nhưng bỏ qua rủi ro dài hạn cho bạn.

Bạn nên:

• Tìm người hiểu tài chính cá nhân hoặc tự bản thân trang bị kỹ năng quản trị tài chính cá nhân

Cre: Hân BMCS (Mua Nhà Tâm An)