Năm 2008 trong chuyến đi công tác tại Thượng Hải - Trung Quốc, sau khi tham quan và ngắm Phố Đông từ trên cao có người hỏi: bao giờ Hà Nội mình mới được như thế này nhỉ ? - các TV đoàn có nhiều câu trả lời khác nhau 30 - 50 năm, có người còn “ hào phóng” phán tới 100 năm. Mình bảo chẳng bao giờ ! Hà Nội mãi xôi đỗ vì có dám “đập đi, xây lại đâu” !
Thủ Thiêm lại khác, chính quyền TP. Hồ Chí Minh đã bỏ tới 30.000 tỷ đồng và mất 10 trời với bao vụ kiện tụng …. để di chuyển 15000 hộ gia đình, đầu tư cầu, đường kết nối với quận 1 và các khu vực xung quanh trong một nỗ lực “đập đi, xây lại”. Tương lai, chắc chắn Thủ Thiêm sẽ là một đô thị quy củ và hiện đại …. Nhưng liệu Thủ Thiêm có được như Singapore, Mahata (New York), The Peak ( Hồng Công) … như nhiều người, mà trực tiếp hoặc gián tiếp có “ quyền lợi liên quan” tới “đất cát” tại đây liên tục so sánh trong thời gian gần đây.
Vừa qua vụ đấu giá đất lên tới 2,44 tỷ đồng/m2 đắt hơn cả những khu vực BĐS đắt đỏ nhất thế giới như The Peak ở Hồng Công, Mahata - New York hay Singapore ( thấy báo đài nói vậy)… nhân cơ hội đó giá BĐS lẻ cũng như dự án ở Thủ Thiêm cũng tăng “dựng đứng”.
Mahata - New York
Có cái gì đó rất sai ở đây vì rằng kể cả sau 20 năm nữa khi Thủ Thiêm có hoàn thiện như quy hoạch theo lộ trình xây dựng thì cũng khó có “cửa” để so sánh với “đô thị nước người ta” mà mọi người đang so sánh. Xin nhắc lại là so sánh luôn khập khiễng, nhưng người viết cung cấp vài cái “ chung” để mọi người tham khảo.
Thứ nhất là sự khác biệt về thể chế và cơ chế vận hành. Hồng Công, New York hay Singapore đều phát triển theo con đường TBCN hàng trăm năm nay. Xin không bàn TBCN hay XHCN ưu việt hơn nhưng rõ ràng là nền KT Việt Nam đang đi sau ít nhất vài thập kỷ. Cả 3 đô thị nêu trên đều độc lập vận hành, Hồng công là đặc khu với 100 năm phát triển TBCN ( thuộc địa của Anh), Singapore là quốc gia độc lập còn New York lại là thủ phủ của Bang New York. Thủ Thiêm thuộc TP Thủ Đức- tp trực ck thuộc TP HCM nên sẽ“ăn theo” cơ chế của TP Hồ Chí Minh, theo đó tỷ lệ thu ngân sách được giữ lại cũng như kỷ luật tài khoá… đều phải theo TP HCM đó là chưa kể thẩm quyền phê duyệt, thẩm định dự án…khiêm tốn hơn TP HCM nên không có chuyện “ một mình một ngựa” như mấy đô thị nêu trên.
Khác biệt lớn về số lượng người giàu và thu nhập bình quân trên đầu người.
Dân TP Hồ Chí Minh thuộc diện giàu nhất nước, thu nhập bình quân trên đầu người là 6.328 usd. Ấy là nói chuyện trong nhà ! Lấy tiêu chí này so với các tp nêu trên lại quá khập khễnh: New York: 64.500 usd, Singapore: 59.797 usd, Hồng Công: 46.323 usd… dân có giàu thì nước mới mạnh, BĐS mới đắt - đây là quy luật. Nói tới số lượng người giàu, siêu giàu thì… New York là tp nhiều người siêu giàu nhất so với bất kỳ một TP nào trên thế giới, hay ở Hồng Công cứ mỗi 125 người lại có một triệu phú (có giá trị tài trên 5 triệu usd)- nếu lấy công thức đó mà tính TP Hồ Chí Mình có tới 71.900 triệu phú ( 8,893 triệu/125) ?
Về mô hình đô thị thì cả 3 đô thị mà các chủ đất Thủ Thiêm đang so sánh điều có sự khác biệt khá lớn. TP Hồ Chí Minh là một đô thị lớn, trải rộng trên diện tích 2061 km2 được quy hoạch theo mô hình đô thị trải rộng đa trung tâm với 24 quận/ huyện. Mô hình này yêu cầu lượng vốn khổng lồ dành cho hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng giao thông sẽ là luôn thiếu đối với các quốc gia đang phát triển và là rào cản lớn cho việc khai thác điểm mạnh của kinh tế kết tụ.
Tp New York với diện tích bằng 1/3 ( 783 km2), qui mô dân số tương đương TP HCM nhưng chỉ có 5 quận. Mô hình đô thị đậm đặc này giúp TP tập trung nguồn lực cho giao thông đô thị ( New York là tp có hệ thống tàu điện ngầm tốt nhất TG với 472 ga) phát huy tối đa lợi thế của kinh tế kết tụ, với những rừng cao ốc chọc trời, có tới 800 ngân hàng, 120 trường đại học, cao đẳng…New York chỉ chiếm 1% về diện tích nhưng đóng góp tới 8% GDP của Mỹ với 884 tỷ usd, gấp 15 lần GDP của TP HCM (năm 2019)
Thủ Thiêm có gì trong tương lai ?
Không phủ nhận về tính đồng bộ của quy hoạch Thủ Thiêm với 8 phân khu chức năng chuyên biệt và hỗn hợp. Tương lai, sau 20 năm nữa, khi hoàn tất Thủ Thiêm sẽ là trung tâm tài chính, DVTM, thế thao và văn hoá mới của TP Hồ Chí Minh, bổ sung một số chức năng còn thiếu của TP để TP Hồ Chí Minh trở thành một một đô thị có tầm cỡ khu vực và thế giới.
Việc xây dựng hạ tầng và các công trình tiện ích đã được phân chia cho nhiều CĐT khác nhau, trong đó có nhiều CĐT có máu mặt như Kepple Land, VinGroup, …. và vừa qua là Tân Hoàng Minh, ngoài ra cũng có những CĐT chưa lớn, chưa có tên tuổi… vì vậy tiến độ và sự đồng bộ về chất lượng đô thị như quy hoạch là câu chuyện khó nói trước được.
Một đô thị đáng sống còn được tính tới các giá trị lịch sử, văn hoá, môi trường sống và cộng đồng dân cư. Dưới góc nhìn này có nhiều đánh giá khác nhau nhưng dù có xây mới, hiện đại nhưng khó có công trình nào ở Thủ Thiêm có thể so sánh với trụ sở Liên Hiệp quốc, Quảng trường Thời đại, Phố Wall của New York hay Orchard Road của Singapore, cảng TP Hồ Chí Minh cũng khó so bì với cảng Victoria của Hồng Công hay hệ thống cảng biển nhất nhì thế giới của Singapore.
Nói về sự đa dạng của văn hoá cũng có nhiều khác biệt Hồng Công và Singapore được biết tới như là thủ phủ của cộng đồng quốc tế thì New York lại là kinh đô của văn hoá đa sắc tộc với 800 ngôn ngữ khác nhau …sự hấp dẫn của các “ đô thị nước người ta” này được chứng mình bằng số lượng du khách tới thăm quan: 66,6 triệu đối với New York hay 26 triệu lượt tới Hồng Công vượt xa con số được coi là kỷ lục 18 triệu khách tới Việt Nam năm 2019.
Có lẽ, chừng đó đã đủ chứng minh rằng việc so sánh giữa Thủ Thiêm với Mahata - New York, Singapore hay The Peak của Hồng Công của các chủ đất tại Thủ Thiêm là quá khập khiễng.