Trong suốt nhiều năm, căn hộ giá dưới 25 triệu/m² từng là phân khúc "xương sống" của thị trường, đặc biệt cho nhóm lao động trẻ, gia đình mới lập nghiệp. Trước đây, mức này thậm chí còn khá phổ biến ở những khu vực cách trung tâm 10–15km, điển hình như Hà Đông, Hoài Đức, Gia Lâm, Long Biên. Khi đó, với tầm 1–1,3 tỷ đồng, người mua hoàn toàn có thể sở hữu căn 2 phòng ngủ, rộng rãi 60–70m², chất lượng ổn định.

Nhưng từ 2020 trở lại đây, mọi thứ thay đổi chóng mặt. Giá đất tăng mạnh, chi phí xây dựng và vật liệu leo thang, cùng với yêu cầu pháp lý ngày càng phức tạp khiến chủ đầu tư gần như không còn mặn mà phát triển phân khúc này. Kết quả là đến 2023, theo thống kê của VARS, căn hộ bình dân dưới 25 triệu/m² đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường Hà Nội.

Ngày nay, muốn tìm một dự án mới có giá 25 triệu/m² ở thủ đô gần như là… trò đùa. Những sản phẩm được gọi là “giá rẻ” cũng đã chạm ngưỡng 70 triệu/m², mà thường nằm ở các huyện ngoại thành đang trong quá trình lên quận, cách xa trung tâm và hạ tầng chưa hoàn thiện. Nói cách khác, mức giá 25 triệu/m² giờ chỉ còn tồn tại trong ký ức của những người mua nhà trước đây hoặc trên thị trường thứ cấp với những dự án đã bàn giao từ 7–10 năm trước, nhưng nguồn hàng rất ít và chất lượng xuống cấp.

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đã vượt 75 triệu đồng/m². Mức giá này không chỉ khép lại cánh cửa với nhóm thu nhập thấp, mà ngay cả những người có thu nhập trung bình – khá cũng phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Nguyên nhân bắt nguồn từ sự mất cân đối nguồn cung kéo dài. Giai đoạn 2018–2023, số lượng căn hộ mới mở bán giảm từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn/năm. Đặc biệt, từ năm 2023, phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) – vốn là “cứu cánh” cho phần lớn người lao động – đã biến mất hoàn toàn. Phân khúc trung cấp cũng bị thu hẹp diện tích, trong khi loại “cao cấp giá mềm” lại hiếm như quán phở ngon mở cửa suốt đêm.

Bước sang năm 2024, thị trường có dấu hiệu phục hồi với khoảng 30.000 căn hộ được chào bán – con số cao nhất trong 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ nữa tiếp tục ra mắt. Tuy nhiên, thực tế không mấy khả quan: hàng loạt dự án mới định vị giá trên 100 triệu đồng/m² như thể đó là chuẩn mực.

Điều này dẫn đến một thực tế: căn hộ bình dân đã “tuyệt chủng”, trung cấp đang thu hẹp, và ngay cả loại “cao cấp vừa phải” dưới 60 triệu đồng/m² cũng trở thành hàng khan hiếm. Quý II/2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá với mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và gần gấp đôi so với 2019. Dù vậy, thanh khoản thứ cấp vẫn trầm lắng, tập trung chủ yếu ở những đại đô thị đã đông cư dân hoặc các dự án cao cấp trung tâm với giá quanh 50 triệu đồng/m².

Triển vọng ngắn hạn cho thấy giá vẫn có khả năng tăng do chi phí đầu vào leo thang và một bộ phận nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính, không có động lực giảm giá. Cộng thêm bối cảnh lãi suất thấp, dòng tiền rẻ và đầu tư công mạnh, nguồn cung giá hợp lý sẽ tiếp tục khan hiếm.

Điều đáng nói là ngay cả những người có thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng cũng khó mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình. Bởi mua nhà hiện tại chẳng khác nào “cưới vợ trả góp”: vừa ký hợp đồng chưa kịp tận hưởng đã bước vào hành trình trả nợ 20–30 năm, đối mặt với rủi ro lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Chính áp lực này khiến không ít người lựa chọn thuê nhà để duy trì sự linh hoạt tài chính, chờ thời điểm thích hợp hoặc đầu tư vào kênh khác. Vấn đề đặt ra là: trong bối cảnh giá leo thang và hàng hiếm dần biến mất, liệu có nên “liều” mua nhà sớm để giữ giá, hay tiếp tục chờ đợi cơ hội tốt hơn?