Đất nền – “Ông hoàng” của những cơn sóng tin đồn

Không phân khúc nào ở Việt Nam “nhạy sóng” như đất nền. Chỉ cần một tin “có đường cao tốc đi qua”, “chuẩn bị lên quận” hoặc “sắp thành đặc khu” là giá đã kịp tăng vài chục phần trăm trước khi bạn kịp kiểm chứng. Vấn đề là, trong nhiều trường hợp, hạ tầng triển khai chậm hoặc quy hoạch bị điều chỉnh, khiến giá quay đầu nhanh không kém lúc tăng.

Rủi ro cao nhất nằm ở các khu vực xa trung tâm, pháp lý chưa rõ ràng. Những nhà đầu tư F0 thường bị cuốn theo tâm lý “mua ngay kẻo lỡ”, quên mất rằng giá trị thực tế của mảnh đất phần lớn vẫn nằm trên… giấy tờ quy hoạch. Điển hình là nhiều khu đất ven biển miền Trung từng sốt 2018–2019, giờ vẫn rao bán “giá mềm” hơn đỉnh 20–30% mà vẫn vắng khách.

Nguyên tắc sống còn: đất nền là “món ăn” hấp dẫn, nhưng phải chọn đúng bếp, tức là khu vực có pháp lý sạch, hạ tầng triển khai thật, và quan trọng nhất: mua khi thị trường yên ắng, chứ không phải lúc ai cũng lao vào

Chung cư – Lên giá vì khan hiếm, nhưng không phải dự án nào cũng “ăn chắc”

Năm 2025, giá chung cư, đặc biệt là phân khúc trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM, vẫn trong xu hướng tăng. Lý do: nguồn cung mới ít, chi phí xây dựng cao, quỹ đất nội đô khan hiếm. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư nghĩ “mua đâu cũng lời”. Nhưng thực tế, không phải cứ chung cư là an toàn.

Nếu mua ở giai đoạn thị trường thứ cấp đang tăng nóng, khi một căn hộ vừa bàn giao đã bị đẩy giá cao hơn 15–20%, nhà đầu tư có thể “đu đỉnh” khi nguồn cung mới ra mắt hoặc khi lãi suất tăng, người mua để ở chùn tay. Các dự án cao cấp ở vị trí không thực sự “xứng giá” cũng là điểm rơi rủi ro: khách mua dễ nhận ra bỏ thêm vài tỷ mà tiện ích, vị trí không hơn là mấy so với dự án tầm trung.

Bài học từ giai đoạn 2022–2023 vẫn còn nóng hổi: một số chung cư cao cấp tại vùng ven TP.HCM, giá sau bàn giao giảm 5–10% so với lúc mở bán, trong khi người mua vẫn đang trả lãi vay hàng tháng. Với chung cư, yếu tố vị trí, uy tín chủ đầu tư và nhu cầu ở thực mới là “lá chắn” chống đu đỉnh, chứ không phải bảng giá của môi giới.

Nhà phố – Bền giá nhưng không phải lúc nào cũng tăng

Nhà phố từ lâu được coi là tài sản “giữ giá” tốt nhất, đặc biệt ở khu vực trung tâm, nhờ tiềm năng kinh doanh và cho thuê. Nhưng năm 2025, nhiều khu vực đã trải qua 5–7 năm tăng giá liên tục, khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều.

Nguy cơ “đu đỉnh” xuất hiện khi chạy theo những đợt sốt đất mặt phố mới mở hoặc vừa công bố quy hoạch. Giá thường bị đẩy lên rất cao trong vài tháng, sau đó “chững” lại khi giao dịch giảm. Trường hợp một số tuyến phố mới ở Hà Nội và TP.Thủ Đức là ví dụ: giá tăng 40–50% chỉ trong một năm nhờ quy hoạch, nhưng khi lượng người mua giảm, giao dịch gần như đóng băng.

Với nhà phố, rủi ro ít hơn nếu mua ở khu vực đã phát triển hoàn thiện. Tuy nhiên, khả năng sinh lời nhanh sẽ thấp hơn, và nếu dùng đòn bẩy tài chính lớn vẫn có thể gặp áp lực trả nợ khi thị trường chậm lại.

Bất kỳ phân khúc nào cũng có thể trở thành “cái bẫy” nếu mua sai thời điểm. Đất nền dễ bị cuốn theo sóng tin đồn, chung cư có thể chững lại khi nguồn cung mới ra hoặc lãi suất thay đổi, nhà phố tuy bền giá nhưng dư địa tăng trưởng không vô hạn.

Chìa khóa nằm ở ba yếu tố: giá trị thực – pháp lý rõ ràng – nhu cầu thật. Thay vì chạy theo đám đông, hãy nhìn thị trường như một bàn cờ: không phải lúc nào cũng cần “ra tay” mà đôi khi, đứng ngoài quan sát mới là nước đi khôn ngoan. Vì trong bất động sản, mua đúng lúc sẽ lời gấp đôi, còn mua sai thời điểm thì… chỉ lời được kinh nghiệm.