Hiện nay, để một dự án được xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, doanh nghiệp phải trải qua nhiều bước thẩm định, định giá, phê duyệt – kéo dài hàng tháng, thậm chí hàng năm.

Đặc biệt, khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, khoản tiền sử dụng đất thường tăng mạnh, trong khi thủ tục xử lý lại rườm rà. Điều này khiến:

- Áp lực tài chính đè nặng lên doanh nghiệp;

- Tiến độ dự án chậm, kéo theo sự đình trệ nguồn cung nhà ở;

- Nợ đọng tiền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Theo đề xuất, quy trình sẽ vận hành như sau:

1. Doanh nghiệp tự tính tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và hệ số K điều chỉnh hằng năm.

2. Doanh nghiệp tự khai và nộp vào ngân sách nhà nước.

3. Cơ quan thuế kiểm tra, quyết toán trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

3. Nếu nộp dư, được cấn trừ sang dự án khác; nếu nộp thiếu, phải bổ sung.

Bên cạnh đó, Viện Kinh tế Tài nguyên & Môi trường TP.HCM đề xuất quy định mức thu cụ thể ngay trong Luật Đất đai, ví dụ: Thuê đất: 0,5% giá đất/năm; Giao đất: tính theo hệ số K; Chuyển mục đích sang đất ở: tối đa 30% giá đất.

Lợi ích kỳ vọng

Nếu được áp dụng, cơ chế này hứa hẹn mang lại:

Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ – doanh nghiệp không còn phải chờ hàng tháng để được xác định nghĩa vụ tài chính.

Giảm nợ đọng tiền sử dụng đất, giải phóng nguồn thu ngân sách.

Tăng tính chủ động trong quản lý dòng tiền và kế hoạch triển khai dự án.

Giảm tải cho cơ quan quản lý, đồng thời nâng cao tính minh bạch nếu quy trình được số hóa.

Những rủi ro tiềm ẩn

Tuy vậy, “tự khai – tự nộp” không phải không có rủi ro:

Nguy cơ lách luật: nếu thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, doanh nghiệp có thể cố tình khai thấp giá trị để giảm số tiền phải nộp.

Bảng giá đất và hệ số K: nếu không sát giá thị trường, sẽ dẫn đến thất thu ngân sách hoặc tạo bất bình đẳng giữa các khu vực.

Hạn chế về năng lực hậu kiểm: cơ quan thuế phải có nguồn lực, dữ liệu và công cụ đủ mạnh để rà soát và xử lý sai phạm kịp thời.

=> Từ góc độ một người theo sát thị trường, tôi cho rằng đây là một đề xuất mang tính cải cách mạnh mẽ, phù hợp xu hướng giảm thủ tục hành chính và tăng tính tự chủ cho doanh nghiệp.

Nhưng, để tránh biến “tự khai – tự nộp” thành “tự do khai thấp”, cần: Số hóa toàn bộ quy trình, liên thông dữ liệu đất đai – giá đất – thuế; Công khai bảng giá và hệ số K, cập nhật định kỳ để bám sát giá thị trường; Tăng chế tài xử phạt khi phát hiện gian lận, nhằm răn đe và giữ kỷ cương.

Cơ chế “tự khai – tự nộp tiền sử dụng đất” có thể trở thành một bước ngoặt giúp thị trường bất động sản bớt “tắc nghẽn” về thủ tục, từ đó thúc đẩy nguồn cung và cải thiện dòng vốn. Tuy nhiên, để mô hình này thực sự hiệu quả, cần cân bằng giữa tính linh hoạt và tính minh bạch đó mới là chìa khóa để vừa hỗ trợ doanh nghiệp, vừa bảo vệ lợi ích Nhà nước và xã hội.