Thị trường này vận hành theo những chu kỳ lặp lại, gần giống bốn mùa xuân, hạ, thu, đông, chỉ khác là “đông” ở đây đôi khi kéo dài… vài năm. Ai hiểu rõ bốn giai đoạn này sẽ biết lúc nào nên xuống tiền, lúc nào nên cất ví, và quan trọng nhất: tránh cảnh “đu đỉnh” để rồi nhìn tài khoản teo dần.

Giai đoạn 1 – Sơ khai: Cơ hội dành cho người kiên nhẫn

Ở giai đoạn này, giá đất thường ở mức thấp nhất. Hạ tầng giao thông, tiện ích gần như chưa hoàn thiện; dân cư thưa thớt; các dịch vụ như quán cà phê, siêu thị, trường học vẫn nằm trong bản vẽ. Với nhiều người, bỏ tiền vào đây giống như trồng cây con giữa bãi đất trống: phải chờ 5–7 năm mới thấy bóng mát.

Tuy nhiên, đây chính là “sân chơi” của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và dám chịu rủi ro. Ở Việt Nam, nhiều khu vực từng “đất ruộng” sau này hóa “đất vàng” như Đông Anh (Hà Nội) hay Nhơn Trạch (Đồng Nai) đều xuất phát từ giai đoạn sơ khai. Ai mua lúc này thường thu lợi nhuận gấp nhiều lần, miễn là đủ kiên nhẫn chờ hạ tầng và dân cư “đổ bộ”.

Giai đoạn 2 – Phát triển: Lợi nhuận bắt đầu chín

Khi đường xá mở ra, dự án khu dân cư, khu thương mại bắt đầu mọc lên, thị trường bước vào giai đoạn phát triển. Giá đất lúc này có thể tăng đều 20–30% mỗi năm ở khu vực có tiềm năng rõ rệt. Đây là thời điểm mà nhà đầu tư vừa có thể “lướt sóng” kiếm lời nhanh, vừa có thể giữ để chờ lên giá cao hơn.

Một ví dụ điển hình là giai đoạn 2015–2018 ở Quận 9 (TP.HCM cũ), khi metro số 1 khởi công, hàng loạt dự án lớn triển khai. Ai mua đất nền hoặc căn hộ trong thời điểm này đều “ăn đủ”, kể cả chỉ sau 1–2 năm. Tuy nhiên, giai đoạn này cũng bắt đầu xuất hiện “tin đồn thổi giá”, và nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư dễ bị cuốn sang giai đoạn bùng nổ mà chưa kịp chốt lời.

Giai đoạn 3 – Bùng nổ: Vừa là thiên đường, vừa là bẫy

Đây là giai đoạn thị trường “nóng” nhất: dòng tiền đổ vào ào ạt, môi giới gọi điện không kịp nghe máy, giá bất động sản có thể nhân đôi, nhân ba chỉ trong 2–3 năm. Cảm giác lúc này là “mua hôm nay, mai đã có người trả cao hơn”.

Vấn đề là: nếu vào sớm, bạn sẽ kiếm được lợi nhuận khủng. Nhưng nếu vào muộn, tức là khi giá đã bị đẩy lên quá cao thì khả năng “ôm bom” là rất lớn. Thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2018 hay Phú Quốc năm 2019 là minh chứng rõ ràng: nhiều nhà đầu tư hưng phấn mua vào đỉnh, chỉ vài tháng sau giá rơi 30–40%, kẹt vốn nhiều năm.

Đây là giai đoạn “ngon ăn” nhất nhưng cũng rủi ro nhất. Nguyên tắc vàng: nếu bạn nghe cụm từ “giá còn lên nữa” quá nhiều lần, hãy cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Giai đoạn 4 – Ổn định/Duy trì: Chuyển hướng chiến lược

Sau khi tăng trưởng nóng, thị trường đạt ngưỡng bão hòa. Giá tăng chậm, giao dịch kém sôi động. Các nhà đầu tư ngắn hạn bắt đầu rút lui, nhường sân cho những người hướng tới khai thác dòng tiền cho thuê hoặc tìm kiếm cơ hội ở thị trường mới nổi.

Thời điểm này phù hợp để tối ưu tài sản sẵn có: cho thuê, cải tạo nâng giá trị, hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư. Ai muốn “lướt sóng” trong giai đoạn này thường sẽ thất vọng vì biên lợi nhuận rất thấp. Nhưng nếu biết dịch chuyển sang khu vực đang ở giai đoạn 1 hoặc 2, bạn vẫn có thể bắt đầu một chu kỳ mới.

Hiểu chu kỳ để không bị cuốn vào đám đông

Điểm mấu chốt là: bốn giai đoạn này không chỉ diễn ra theo thời gian mà còn có thể lặp lại ở nhiều địa phương cùng lúc. Trong khi một khu vực đã bước sang giai đoạn 4, khu vực khác có thể mới ở giai đoạn 1. 

Thị trường bất động sản không hề khó đoán, nó chỉ khó ở chỗ… con người khó kiềm lòng trước “cơn sốt”. Biết mình đang đứng ở giai đoạn nào của chu kỳ chính là tấm bản đồ để không lạc đường, và quan trọng hơn: giúp túi tiền không “bốc hơi” sau một quyết định vội vàng.