Techcombank dẫn đầu xu hướng này khi tính đến cuối tháng 6, tổng dư nợ cho vay đạt 700.801 tỷ đồng, tăng 12,3% so với đầu năm. Riêng cho vay kinh doanh bất động sản đã lên tới 227.450 tỷ đồng, chiếm 33,62% tổng dư nợ – tức cứ 3 đồng ngân hàng cho vay thì hơn 1 đồng “chảy” vào bất động sản. Đáng chú ý, tín dụng bất động sản tăng 21,56% – gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng chung.

MB cũng ghi nhận mức tăng 33,3% trong dư nợ bất động sản, đạt 85.534 tỷ đồng, đưa tỷ trọng lĩnh vực này từ 8,26% lên 9,72%.

SHB bám sát với 163.754 tỷ đồng, tăng 28,4%, chiếm 27,5% tổng dư nợ.

HDBank đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 21,7%, chiếm khoảng 16,4% tổng dư nợ.

Các ngân hàng quy mô nhỏ hơn như PGBank, VietBank, MSB cũng ghi nhận mức tăng trưởng hai con số, cho thấy đây không chỉ là “cuộc chơi” của nhóm Big4 tư nhân.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng xác nhận: tín dụng toàn hệ thống 7 tháng tăng 10%, cao hơn hẳn mức 6% cùng kỳ 2024. Bà thừa nhận dòng vốn đang tăng nhanh vào bất động sản và chứng khoán, song nhấn mạnh đây là định hướng hỗ trợ thị trường, nhất là khi nhiều dự án đang được tháo gỡ pháp lý và “khát vốn” triển khai.

Cụ thể, dư nợ tín dụng vào bất động sản lên tới khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Điều này phản ánh rõ xu hướng dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Vì sao ngân hàng ưu tiên bất động sản?

Có 3 nguyên nhân chính:

1. Khả năng thế chấp tài sản: Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, dễ định giá và đảm bảo khoản vay.

2. Biên lợi nhuận tốt: Lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn các lĩnh vực sản xuất, tiêu dùng.

3. Kỳ vọng phục hồi thị trường: Nửa cuối 2024 – đầu 2025 chứng kiến nhiều tín hiệu tích cực từ chính sách pháp lý, tạo động lực để ngân hàng tăng giải ngân.

=>> Dòng vốn vào bất động sản giúp nhiều dự án bị “treo” có cơ hội được triển khai tiếp; thị trường bất động sản phục hồi rõ rệt nhờ nguồn tín dụng sẵn sàng; các gói vay ưu đãi giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn.

Rủi ro lệch pha

Tuy nhiên, việc dòng tín dụng tăng nhanh vào bất động sản tiềm ẩn nguy cơ “lệch pha” so với mục tiêu cân đối giữa sản xuất, tiêu dùng và đầu tư. Nếu thị trường đảo chiều hoặc thanh khoản giảm, nợ xấu có thể gia tăng, tạo áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Một chuyên gia tài chính nhận định: “Ngân hàng cần giữ tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức hợp lý. Nếu quá tập trung, rủi ro chu kỳ thị trường sẽ tác động trực tiếp tới an toàn hệ thống.”

Tác động tới thị trường

Ngắn hạn: Dòng vốn mạnh có thể giúp nhiều dự án dang dở tái khởi động, kích thích giao dịch.

Trung hạn: Giá bất động sản có thể chịu áp lực tăng, nhất là phân khúc trung – cao cấp.

Dài hạn: Nếu không kiểm soát tốt, bong bóng giá và nợ xấu có thể quay lại như giai đoạn 2010–2011.

=>> Việc tập trung vốn quá nhiều vào đất đai có thể khiến hệ thống ngân hàng chịu áp lực mất cân đối tín dụng, dễ chồng chất nợ xấu nếu rủi ro pháp lý và triển khai dự án không ổn định. Theo chuyên gia WiGroup, khi tăng trưởng tín dụng lệch pha về bất động sản, nguy cơ lỗi nhịp tín dụng xuất hiện. 

Bức tranh nửa đầu 2025 cho thấy ngân hàng đang đóng vai trò “động cơ chính” cho thị trường bất động sản. Nhưng câu hỏi lớn vẫn còn đó: Liệu dòng vốn này sẽ tạo ra một chu kỳ tăng trưởng bền vững hay chỉ là một đợt “bơm” ngắn hạn trước khi thị trường lại đối mặt với bài toán thanh khoản?

Tiền đang chảy mạnh về bất động sản trong nửa đầu năm 2025, cho thấy ngân hàng đang đóng vai trò “động cơ chính” cho thị trường bất động sản và đây cũng là bước đệm giúp thị trường từng bước khơi thông nút thắt vốn và dự án. Tuy nhiên, nếu không có sự giám sát chặt chẽ về chất lượng tín dụng, năng lực chủ đầu tư và pháp lý dự án, dòng vốn này có thể tạo ra bong bóng tín dụng và gánh nợ xấu cho tương lai. Cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và bảo đảm an toàn hệ thống là hành trình cần theo dõi tiếp theo.