Khi tuổi cưới trôi nhanh hơn giá nhà
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn lần đầu của người Việt đã “leo” từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Nói cách khác, nếu như trước đây người ta cưới khi vẫn còn đang khao khát du lịch bụi và sắm xe máy mới, thì bây giờ, nhiều người đã phải qua một chặng dài “trả góp iPhone” và “trả góp khoá học tiếng Anh” mới nghĩ đến chuyện lập gia đình.
Còn tỉ suất sinh? Từ mức 3,8 con/phụ nữ vào năm 1989, đến 2024 chỉ còn 1,91 – con số thấp nhất lịch sử. Ở Hà Nội và TP.HCM, mức này thậm chí đang “chạm đáy” 1,3 – vùng mà Liên Hợp Quốc gọi là “siêu thấp”. Dân số vẫn tăng, nhưng trẻ con thì ngày một… hiếm như căn hộ trung tâm giá dưới 3 tỷ.
Nguyên nhân: Không chỉ là tình yêu… cạn tiền
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, mức sinh giảm kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp, đồng thời quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình - nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản - cũng giảm dần. Điều này khiến nhu cầu nhà ở nói chung suy yếu và cấu trúc nhu cầu dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, thay vì căn hộ lớn.
Trong khi đó, giá nhà tăng nhanh hơn cả tốc độ “chốt đơn” của shop online. Căn hộ trung cấp ở đô thị giờ đã vượt xa thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng trẻ, khiến câu “yêu nhau xây nhà” nghe vừa lãng mạn vừa… bất khả thi.
Chi phí nuôi con cũng chẳng hề nhẹ: Từ tiền học mầm non, sữa bỉm, đến khoá học STEM và “trại hè tiếng Anh” – tất cả đều gói gọn thông điệp: “Bạn có chắc muốn sinh không?”. Không lạ khi nhiều người tính toán và… thôi, để nuôi mèo cho lành.
Tác động đến thị trường: Ít khách, khác nhu cầu
Khi tỉ suất sinh giảm, số hộ gia đình mới hình thành cũng ít đi. Nhóm khách hàng “truyền thống” của thị trường BĐS, những cặp đôi trẻ lập nghiệp đang thu hẹp. Nhu cầu nhà ở dần dịch chuyển sang căn hộ diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, phù hợp cho 1–2 người… hoặc một người và một con mèo.
Căn hộ 3–4 phòng ngủ, từng là “ước mơ” của nhiều gia đình đông con, giờ bắt đầu kén khách. Thay vào đó, chung cư studio, căn hộ 1 phòng ngủ và thậm chí co-living (sống chung như ký túc xá cao cấp) lại đang lên ngôi.
Thuê lâu dài là “sống thử” cả đời
Giá nhà vượt tầm với, thu nhập chưa kịp “đu”, nhiều người trẻ chọn phương án thuê lâu dài. “Thuê ở chỗ xịn, đổi view mỗi vài năm” giờ là phong cách sống, thay vì áp lực trả góp 20–25 năm. Nghe thì tự do, nhưng hệ quả là việc kết hôn và sinh con tiếp tục bị trì hoãn… và vòng lặp dân số giảm lại càng mạnh hơn.
Tương lai: Bất động sản cũng phải học cách “thu nhỏ”
Nếu xu hướng này kéo dài, thị trường BĐS sẽ phải thích nghi:
- Tăng nguồn cung căn hộ nhỏ, giá hợp lý.
- Tích hợp nhiều tiện ích trong diện tích hạn chế để thu hút nhóm “độc thân vui tính”.
- Thậm chí, mô hình nhà ở cho người cao tuổi, dịch vụ chăm sóc dài hạn sẽ trở thành mảng nóng, vì… dân số già hoá nhanh.
Các nhà đầu tư BĐS có lẽ cũng nên chuẩn bị tinh thần: Trong tương lai, câu “căn này gần trường học” có thể không còn là lợi thế bán hàng lớn, vì xung quanh… chẳng còn nhiều học sinh.
Tỉ suất sinh giảm không chỉ là chuyện của ngành dân số, y tế, mà đang âm thầm thay đổi “cơ địa” của thị trường nhà ở. Khi người trẻ ngại cưới, lười sinh vì giá nhà và chi phí sống quá cao, bất động sản sẽ buộc phải rời khỏi mô hình “bán mơ ước 4 phòng ngủ” và bước vào thời đại “tối ưu từng mét vuông cho một người và một chiếc bàn làm việc”.
Nói vui, nếu xu hướng này tiếp diễn, rất có thể trong các buổi mở bán, thay vì tặng gói nội thất cho gia đình 4 người, chủ đầu tư sẽ tặng luôn… thẻ spa hoặc vé concert để hợp gu khách hàng độc thân.