Câu chuyện này không chỉ là một dự án chậm tiến độ, mà còn là tấm gương phản chiếu những nút thắt cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam: pháp lý kéo dài, quy hoạch chồng chéo, và bài toán lợi ích chưa được dung hòa giữa nhà đầu tư và người dân.

Khi giá bồi thường trở thành rào cản

Một trong những nguyên nhân chính khiến Chi Đông “đứng bánh” là sự khác biệt về đơn giá bồi thường. Dự án được phê duyệt từ năm 2004, khi khu vực này còn thuộc tỉnh Vĩnh Phúc. Mức giá đền bù được áp dụng theo bảng giá đất của Vĩnh Phúc vốn thấp hơn so với Hà Nội. Nhưng sau khi sáp nhập vào Thủ đô, nhiều hộ dân yêu cầu áp dụng đơn giá bồi thường mới của Hà Nội.

Vấn đề tưởng như chỉ là con số, nhưng thực tế lại là bài toán pháp lý phức tạp. Luật Đất đai không dễ cho phép áp dụng hồi tố giá đất, trong khi tâm lý người dân là muốn quyền lợi của mình được tính theo mặt bằng giá mới. Sự bất đồng này kéo dài, khiến 17,35 ha đất không thể giải phóng.

Quy hoạch con dao hai lưỡi

Dự án từng phải tạm dừng nhiều năm để chờ khớp nối với Quy hoạch chung Thủ đô và các quy hoạch phân khu. Đây là một nghịch lý thường thấy: quy hoạch nhằm định hướng phát triển lâu dài, nhưng mỗi lần điều chỉnh lại có thể khiến dự án đang triển khai bị “đóng băng”.

Với Chi Đông, thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và chủ trương đầu tư vẫn chưa xong. Mỗi bước này cần nhiều tầng phê duyệt từ Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính… và bất kỳ mắt xích nào chậm cũng đủ để dự án trượt thêm vài năm.

Cái giá của thời gian

Khi dự án chậm, cái mất không chỉ là tiền của nhà đầu tư. Người dân mất đất sản xuất nhưng không được sử dụng, đất bỏ hoang, hệ thống thủy lợi xuống cấp. Lãng phí tài nguyên đất - một tài nguyên hữu hạn là tổn thất khó đo đếm.

Trong khi đó, nhà đầu tư phải chịu chi phí cơ hội khổng lồ: vốn “chôn” suốt hai thập kỷ, thiết kế phải thay đổi để phù hợp quy hoạch mới, và mất lợi thế thị trường khi khu vực xung quanh đã phát triển vượt xa.

Không chỉ thế, nó còn có tác động lên cấu trúc cung cầu bất động sản vùng ven. Vùng ven vốn được kỳ vọng là nguồn cung lớn cho đô thị hóa. Dự án treo bóp méo chuỗi cung cầu: những khu vực đã bị “giữ” để chờ dự án không thể đóng góp vào nguồn cung nhà ở trung hạn, làm tăng áp lực lên các khu vực khác (giảm lựa chọn, tăng giá ở vùng kề cận). Đồng thời, các dự án bị treo kéo dài làm giảm tính hấp dẫn đối với nhà phát triển uy tín, khiến thị trường nhiều khi bị chi phối bởi những tay chơi chờ cơ hội hơn là những nhà phát triển có năng lực triển khai.

Nhà đầu tư có thể gặp hai nhóm rủi ro chính: rủi ro triển khai (quỹ đất không được GPMB, chi phí vượt) và rủi ro thanh khoản (khó bán tài sản hoặc phải bán với biên lỗ). Vì vậy, chiến lược đầu tư cần chuyển từ “mua đuổi kỳ vọng” sang “đánh giá rủi ro phê duyệt” - nghĩa là không chỉ nhìn vào vị trí và cơ hội tăng giá, mà phải thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, lịch sử xử lý dự án của địa phương, khả năng tài chính của chủ đầu tư, và tính minh bạch trong các quyết định hành chính.

Bài học từ Chi Đông

Câu chuyện của Khu đô thị mới Chi Đông không đơn độc. Huyện Mê Linh hiện có hàng loạt dự án bị “treo”, nhiều dự án trong tầm ngắm thu hồi do chậm triển khai. Từ góc nhìn của một người quan tâm tới thị trường, có thể rút ra ba điểm then chốt:

1. Khung pháp lý và quy hoạch cần ổn định hơn. Mỗi lần thay đổi là một lần dự án đối diện nguy cơ “đắp chiếu”.

2. Cơ chế bồi thường phải linh hoạt – Tránh tình trạng mức giá lỗi thời nhưng không thể điều chỉnh, gây bế tắc cho cả hai phía.

3. Quản trị dự án cần tầm nhìn dài hạn. Nhà đầu tư phải dự trù kịch bản pháp lý và quy hoạch kéo dài, thay vì chỉ lập kế hoạch cho “đường thẳng”.

Chiến lược đầu tư thực tế cho vùng có nhiều dự án treo (ví dụ Mê Linh)

1. Thẩm định pháp lý như thẩm định tài chính: xem xét giấy tờ chủ trương đầu tư, tiến độ GPMB, văn bản giao đất, biên bản thỏa thuận bồi thường; tìm hiểu lịch sử điều chỉnh quy hoạch khu vực; nếu có thể, yêu cầu tư vấn pháp lý độc lập trước khi đặt cọc. (Không nên dựa vào “tin đồn” hay lời hứa miệng.)

2. Tập trung vào tài sản có thanh khoản tốt: những mảng nhà ở phân khúc vừa túi tiền, shophouse gần trục giao thông lớn, hoặc sản phẩm đã có hạ tầng cơ bản thường có thanh khoản cao hơn so với đất “chờ dự án”.

3. Định giá rủi ro chính sách: tính tới khoản chi phí dự phòng cho các kịch bản điều chỉnh quy hoạch hoặc bồi thường tăng; đặt giới hạn tối đa cho đòn bẩy tài chính nếu dự án có rủi ro GPMB.

4. Chiến lược ngắn hạn dài hạn kết hợp: với đất vùng ven, nhà đầu tư có thể chia ra phần “swing trade” (lướt sóng ngắn hạn với thanh khoản tốt) và phần “hold” (nắm giữ dài hạn cho mục tiêu phát triển). Tuy nhiên, với vùng có nhiều dự án treo, tỷ lệ “hold” nên bị hạn chế nếu không có bằng chứng vững chắc về tiến độ giải quyết vướng mắc pháp lý.

5. Theo dõi chính sách địa phương: Mê Linh đã có những động thái mạnh (kiến nghị thu hồi hàng loạt dự án, tăng cường xử lý vi phạm). Nhà đầu tư cần theo dõi công văn, văn bản yêu cầu của UBND thành phố/huyện vì những động thái này trực tiếp tác động đến rủi ro sở hữu đất.