1. Đề xuất từ Bộ Tài chính

Bỏ hẳn yêu cầu “giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” khỏi luật.

Lý do: Thị trường đất ở Việt Nam thiếu minh bạch, dữ liệu giao dịch không đầy đủ, giá kê khai và giá thực tế chênh lệch lớn, dẫn đến mỗi địa phương hiểu và áp dụng khác nhau, tạo ra rủi ro pháp lý và khiếu kiện.

Giải pháp thay thế: Xây dựng giá đất dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, giá trúng đấu giá, giá chuyển nhượng thực tế đã kê khai, và các yếu tố kinh tế – xã hội liên quan.

2. Đề xuất từ Bộ Nông nghiệp & Môi trường

Sửa Điều 158 Luật Đất đai, rút nguyên tắc định giá đất từ 5 xuống còn 4, loại bỏ nguyên tắc “theo giá thị trường”. Thay thế bằng nguyên tắc:

1. Bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.

2. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá chỉ là tài liệu tham khảo để Nhà nước quyết định.

3. Tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá.

4 Phù hợp với yêu cầu quản lý Nhà nước và tình hình thực tế địa phương.

Ngoài ra, Bộ này còn đề xuất 2 phương án điều chỉnh bảng giá đất:

Phương án 1: UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần, có thể bổ sung giữa kỳ nếu cần. Với nơi có bản đồ địa chính số, bảng giá có thể chi tiết đến từng thửa.

Phương án 2: Bảng giá đất được dùng trực tiếp để tính các loại thuế, phí, bồi thường, tiền sử dụng/thuê đất, chuyển mục đích… Chính phủ quy định cụ thể các trường hợp áp dụng.

Nhận định từ chuyên gia: Kẻ phản ứng, người ủng hộ

Bà Nguyễn Quỳnh Trang (Savills Hà Nội) đánh giá việc Nhà nước nắm quyền định giá có thể tạo khung giá rõ hơn, từ đó ngăn đầu cơ thông qua giá ảo. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng nếu hệ thống dữ liệu định giá thiếu cập nhật hoặc xa rời thực tế thị trường, quyết định giá Nhà nước có thể trở nên thiếu công bằng. Bà nhấn mạnh vai trò không thể thiếu của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp (GP.Invest) và ông Phạm Đức Toản (EZ Property) đồng ý rằng bước đi này giúp “cởi bỏ gánh nặng chi phí sử dụng đất” và tránh tình trạng dự án “chết yểu” do không xác định được giá. 

Ngược lại, TS Châu Hoàng Thân (Đại học Cần Thơ) cảnh báo việc bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường là dấu hiệu thể chế hóa định giá hành chính, tiềm ẩn nguy cơ định giá thiếu phản ánh đúng giá trị thực địa.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy cho rằng dù giá đất sơ cấp nên do Nhà nước quyết định (theo định hướng sở hữu toàn dân), nhưng vẫn cần có cơ chế thương lượng công khai, có giám sát để giảm thiểu thất thoát nguồn lực đất đai.

Góc nhìn cá nhân

Việc đề xuất chuyển từ mô hình “giá thị trường” sang “giá Nhà nước quyết định” chứa đựng cả cơ hội lẫn rủi ro. Nếu được thực thi với dữ liệu minh bạch và sự giám sát độc lập, đây có thể là bước ngoặt phòng chống đầu cơ giá đất và giúp ổn định nguồn thu ngân sách.

Tuy nhiên, ngược lại, nếu Nhà nước định giá mà thiếu dữ liệu thị trường, thiếu phản biện chuyên môn và không giải thích rõ quy trình, thì sự giảm tải chi phí có thể đi kèm với sự gia tăng rủi ro thất thoát, bất bình đẳng và mất lòng tin từ người dân.

Bỏ nguyên tắc thị trường khi định giá đất không phải là sai lầm, nhưng yêu cầu cấp thiết là cần xây cơ chế minh bạch, độc lập và dễ tiếp nhận giám sát. Nhà nước cần giữ vai trò điều tiết, chứ không nên nắm quyền tuyệt đối  bởi nền kinh tế thị trường phản ánh giá trị chân thực vẫn là kim chỉ nam cho sự phát triển bền vững.

Tóm lại, việc bỏ “giá thị trường” không phải là mục tiêu, mà là giải pháp tình thế để phù hợp với hiện trạng dữ liệu và quản lý. Cái đích cuối cùng vẫn phải là xây dựng một thị trường đất minh bạch, đủ tin cậy để giá thị trường trở thành thước đo thực sự.

Bạn suy nghĩ thế nào về đề xuất này?