Xưa nay, Con Nợ sợ Chủ Nợ là lẽ thường, nhưng chuyện Chủ Nợ nhẹ nhàng với Con Nợ, làm đau chính mình hòng mong cầu sự cảm thông của Chủ Nợ lại là chuyện lạ, ấy vậy mà nó vẫn xảy ra !

Lối tư duy 'khi vay 10-20 hay 100 tỷ thì chuyện nợ là chuyện của anh, nhưng nếu vay tới hàng nghìn, thì đó lại là chuyện của ngân hàng' đã được các chủ đầu tư BĐS “ vận dụng” triệt để trong cái thời "vung tay cho vay thoả mái" của giai đoạn 2007-2009 đã và đang bị nhà điều hành chặn đứng.

Từ 2018 tới nay các chủ dự án khó tiếp cận vốn vay mới và các ngân hàng cũng rón rén hơn cho vay BĐS. Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của cả nền kinh tế/tỷ lệ tín dụng vào BĐS từ 2018 tới nay lần lượt là: 13,3%/ 26,76%; 13,65%/21,53%; 12,13%/9,97% và 7,4%/5,1% ( 9 tháng đầu năm 2021) đã chứng minh xu thế đó từ mức cao gấp đôi xuống thấp hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung.

“Cái khó ló cái khôn” các chủ đầu tư đã nhanh chóng "bẻ lái" một cách ngoạn mục khi chuyển và san sẻ rủi ro tín dụng: từ tập trung ở một vài ngân hàng sang hàng nghìn, chục nghìn khách hàng mua BĐS, trái phiếu doanh nghiệp...qua các tuyệt chiêu bán hàng: "CAM KẾT LỢI NHUẬN" (lãi suất gấp rưỡi, gấp đôi lãi suất huy động của ngân hàng); "HỖ TRỢ LÃI SUẤT" ( người mua chỉ phải nộp 10-20% giá trị căn nhà, còn lại ngân hàng cho vay với lãi suất 0% tới 2 -3 năm); " MUA NHÀ KHÔNG ĐỒNG" - " NHÀ ĐỔI NHÀ" (thế chấp ngôi nhà hiện hữu, ngân hàng cho vay toàn bộ tiền mua nhà mới....); "CAM KẾT MUA LẠI” ( sau 2-3 năm mua lại sản phẩm BĐS với lãi suất gấp đôi ngân hàng"; Phát hành " TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP"....

Bằng các cách này các CĐT huy động được hàng nghìn, nhiều nghìn tỷ đồng .... với rủi ro vô cùng nhỏ. Tại sao ư ? đơn giản là ngân hàng kiện thì sộ khám luôn và ngay, còn dân, khách mua nhà, trái chủ .... thì HÃY ĐỢI ĐẤY !

CĐT vừa huy động được vốn, không cần thế chấp, không phải chứng minh dòng tiền, không phải lo trả gốc + lãi hàng tháng ( TPDN thường trả lãi hàng năm hoặc cuối kỳ), không phải chịu sự giám sát về mục đích giải ngân… thuận đủ đường. Với người mua nhà, mua TPDN khi CĐT khó khăn, không thực hiện đúng cam kết thì công cuộc đòi nợ đầy trắc trở với nhiều mẫu thuẫn nội tại khó giải quyết.

Chẳng hạn: khoảng cách địa lý và thời gian khó có thể tập hợp được hàng nghìn người từ mọi miền đất nước tụ tập, đấu tranh tạo nên Oaw effect ( hiệu ứng lớn) với chủ đầu tư, thu hút sự chú ý của chính quyền sở tại; việc thống nhất quan điểm của hàng nghìn, chục nghìn khách hàng, nhà đầu tư….cũng vô cùng khó khăn do mục đích mua BĐS và phương pháp đòi nợ khác biệt….người thì cho rằng cần phải “ lành làm gáo, sứt làm môi” phải kiện, phải cho CĐT vào tù, quan điểm khác lại nhận định “ầm ỹ sẽ thiệt vì nhà mất giá”; người lại lo nếu làm căng CĐT bị bắt thì ai hoàn thành nhà, ai đứng ra trả nợ…. thế nên Con Nợ thì vẫn ung dung trong khi Chủ Nợ cực chẳng đành vẫn phải nhẹ nhàng với Con Nợ của mình !