1. Chọn chủ đầu tư (Bàn giao, pháp lý sạch và vận hành tốt)

Tên tuổi và uy tín của CDT quyết định lớn tới giá trị của chung cư: uy tín được thể hiện qua tốc độ bàn giao, tỷ lệ ra sổ chất lượng vận hành và mức độ hài lòng của cư dân hình thành sau bán hàng.

i.e các dự án triển khai bởi Capitaland thường tăng 40-60% sau 3-5 năm

i.e Becamex Tokyu, VISIP có tệp KH là chuyên gia KCN…có tỷ suất cho thuê vượt trội

2. Chọn sản phẩm (khan hiếm, phục vụ người dùng cuối)

Với lượng cung gần 30,000 ở Bình Dương ở mức giá 33-65tr/m2, việc chọn sản phẩm phù hợp không dễ, nhưng có 2 nguyên tắc chọn cơ bản:

(i) Chọn sản phẩm HIẾM: i.e loại hình 3PN, 4PN, duplex..là những sản phẩm có mức độ tăng giá tốt nhất nhưng căn 1PN lại có tỷ suất cho thuê tốt.
i.e Các căn hộ 3PN ở Thủ Thiêm có mức tăng giá >120%

(ii) Chọn sản phẩm phục vụ tệp KH chất lượng cao (chuyên gia nước ngoài, lao động chất lượng cao), với tiêu chuẩn thiết kế, tiện ích, vận hành đạt chuẩn quốc tế tạo nhu cầu bền vũng và thanh khoản tốt.
i.e Chuyên gia Nhật thích các sản phẩm Becamex, Singapore/Mỹ/Châu Âu thích CapitaLand, Hàn Quốc chọn Vinhomes Central Park…

3. Chọn vị trí (tiện ích, việc làm, trục giao thông chính)

Mặc dù tỷ suất cho thuê của Bình Dương đang cao hơn hẳn so với HCM và HN, tuy nhiên không phải toàn bộ dự án đều có tỷ suất cao trên 4% mà tùy thuộc vào 3 yếu tố chính

(i) Gần tiện ích thiết yếu trong bán kính 1-2km (trường học, bệnh viện, TTTM, cong viên, sông, hồ…), gần sông vượng khí, gần công viên không khí tốt
i.e các dự án ven sông Sài Gòn tăng giá cao hơn 30-50% so với các dự án khác

(ii) Kết nối việc làm bán kính 5km có khu văn phòng, khu công nghệ cao, trung tâm hành chính… (khách thuê ổn định, nhu cầu thật cao)

(iii) Trục giao thông chính (ưu tiên Metro, vành đai, đại lộ xuyên tâm…)

i.e trục Xa Lộ Hà Nội tăng giá 40-100% giai đoạn 2019-2024 khi mở rộng và có thêm Metro số 1

4. Chọn chiến lược tài chính

Sức ép về thanh khoản ở Bình Dương chỉ khốc liệt ở giai đoạn 2027-2028 khi hàng loạt dự án bàn giao, do đó, cần chọn dự án tiến độ thanh toán giãn, hỗ trợ lãi suất, nên tận dụng cho thuê ở các KCN để bù lãi vay và tối đa hóa đòn bẫy trong giai đoạn đầu.
i.e PTTT là 1 trong các chiến lược cạnh tranh ở phân khúc tầm trung

“Khi nguồn cung dồi dào, thị trường không trả công cho người mua nhiều, mà thưởng cho người chọn ĐÚNG”

Nguồn: Dinh Minh Tuan