Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2025 cho thấy nhiều tín hiệu sôi động: 8.000 căn hộ mới được tung ra, nâng tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm lên gần 14.900 căn, tức tăng tới 121% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nghe thì tưởng nguồn cung dồi dào sẽ giúp giá bớt “chảnh”, ai ngờ… Giá chung cư vẫn cao vút: 91 triệu đồng/m², mua căn 60m² cũng mất… gần 6 tỷ
Dù lượng căn hộ mở bán tăng mạnh, nhưng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội vẫn neo ở mức 91 triệu đồng/m², tức là tăng 40% so với năm ngoái. Với giá này, để sở hữu một căn hộ khoảng 60m², sẽ cần chi ít nhất 5,4 – 6 tỷ đồng, chưa kể phí bảo trì, thuế, nội thất…
Chưa hết sốc, nên biết rằng 67% lượng mở bán thuộc nhóm căn hộ trên 4 tỷ đồng, còn căn dưới 2 tỷ thì… “tuyệt chủng” khỏi thị trường sơ cấp. Tức là nếu mang 1,8 tỷ đi mua nhà mới, rất tiếc, bạn vừa bước nhầm vào một thị trường mà “vé vào cửa” phải trên 3 tỷ.
Mua để ở? Không, thị trường này đang phục vụ… nhà đầu tư
Theo thống kê từ Savills, gần như toàn bộ giao dịch căn hộ thời gian qua (99%) rơi vào phân khúc hạng A và B – tức là các dự án cao cấp, có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ, thậm chí siêu sang. Và ai là người mạnh tay chi tiền để mua những căn này? Chính là nhà đầu tư.
Trong quý II/2025, có khoảng 5.200 căn hộ được giao dịch, nâng tổng số giao dịch nửa đầu năm lên 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn người mua không phải để ở ngay, mà là để đầu tư chờ tăng giá, hoặc cho thuê dài hạn.
Nhà đầu tư hiện tại không còn lướt sóng “chớp nhoáng” như trước. Thay vào đó, họ xác định nắm giữ trung và dài hạn, nhắm tới những dự án có tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng cải thiện, quy hoạch mới, hoặc nằm ở các khu vực có sức bật dân số và FDI.
Vì sao giá vẫn tăng, bất chấp nguồn cung lớn và giao dịch chưa bùng nổ?
Có 3 nguyên nhân chính:
- Nguồn cung tăng, nhưng chủ yếu là hàng “cao cấp: Các chủ đầu tư hiện tại không còn mặn mà với dòng căn hộ giá rẻ hay tầm trung, vì biên lợi nhuận thấp, chi phí pháp lý và xây dựng cao, quỹ đất ngày càng hiếm. Vậy nên, những gì tung ra thị trường đều là các sản phẩm được định vị ở phân khúc cao, tức giá cũng phải tương xứng.
- Tâm lý nhà đầu tư vẫn rất “vững”: Họ sẵn sàng chấp nhận giá cao ở thời điểm hiện tại vì tin rằng trong 3–5 năm tới, giá sẽ còn tăng nữa, khi các tuyến metro hoàn thành, vành đai 4 chạy thông, FDI tăng trưởng và dân số đổ về mạnh hơn.
- Thị trường thứ cấp chưa giảm giá: Ngay cả những căn hộ mua đi bán lại cũng giữ giá khá tốt, chưa có làn sóng cắt lỗ sâu. Điều này vô tình khiến mặt bằng giá toàn thị trường tiếp tục được “nâng đỡ” – dù thanh khoản chưa hẳn bùng nổ.
Người mua ở thật: Lỡ chuyến tàu, đứng trên sân ga… nhìn theo
Trong khi nhà đầu tư vẫn tự tin bước tiếp, thì người mua ở thực lại gặp đủ mọi nỗi lo:
- Giá cao ngoài tầm với: Một cặp vợ chồng trẻ với thu nhập 30–40 triệu/tháng hiện nay khó mà đủ khả năng vay mua căn hộ trên 4 tỷ đồng, trừ khi có sẵn khoản tích lũy vài tỷ đồng trước đó.
- Vay ngân hàng thì lãi vẫn chưa rẻ: Dù lãi suất đã hạ nhẹ, nhưng áp lực trả nợ vẫn rất lớn nếu không có thu nhập ổn định, hoặc mất việc giữa chừng.
- Căn hộ giá rẻ ở đâu?: Dưới 2 tỷ gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Còn thị trường thứ cấp thì hiếm người bán, hoặc căn quá xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện.
Nhiều người đùa rằng: “Không mua nhà nữa, vì nhà giờ là sản phẩm đầu tư tài chính, không còn là nơi để ở". Dù nghe hơi bi quan, nhưng đây là thực tế của khá nhiều người mua hiện nay.
Tâm điểm tiếp theo: Ai sẽ mua – ai sẽ đợi?
Sự phân hóa thị trường ngày càng rõ: nhà đầu tư trung – dài hạn vẫn tiếp tục tìm hàng đẹp, vị trí tốt, pháp lý rõ ràng. Người mua ở thực thì phải đứng ngoài chờ cơ hội từ thị trường thứ cấp, hoặc chuyển hướng sang vùng ven, khu đô thị vệ tinh.
Vậy kịch bản sắp tới có thể là gì?
- Nếu hạ tầng triển khai đúng tiến độ, giá vẫn có thể giữ đà tăng nhẹ hoặc ổn định.
- Nếu thanh khoản tiếp tục thấp, một số chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư cá nhân có thể bắt đầu chiết khấu sâu để hút dòng tiền, cơ hội hiếm hoi cho người mua thực sự.
Giữa một thị trường mà chung cư đang được “đóng gói” như một sản phẩm đầu tư tài chính cao cấp, thì người có nhu cầu ở thật ngày càng khó chen chân. Nhiều người rơi vào trạng thái “nhìn – thích – thở dài – lùi bước”, trong khi nhà đầu tư có tiềm lực vẫn rót vốn đều tay, không ngần ngại “ôm hàng”.