Từng được xem là biểu tượng của sự thịnh vượng và niềm tin thị trường, nhưng hiện nay, nhiều căn hộ cao cấp lại đang trở thành gánh nặng cho chính các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Báo cáo quý II/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, tồn kho bất động sản cả nước đã vượt 25.000 sản phẩm, trong đó chung cư chiếm tỷ trọng lớn nhất và tăng hơn 40%, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Riêng tại TP.HCM, trong quý II có 5.400 căn hộ được mở bán, thì hơn 70% là hàng tồn, tức khoảng 3.800 căn chưa tiêu thụ được. Cộng dồn 6 tháng đầu năm, tồn kho chiếm tới 75% nguồn cung, tương đương hơn 5.100 căn. Đáng nói, mức giá trung bình của những sản phẩm này không hề “dễ thở”, lên tới 91 triệu đồng/m², chưa bao gồm các chi phí phát sinh như thuế, phí quản lý, nội thất, bảo trì...

2. Vì sao phân khúc cao cấp “ế” hàng?

Đây không còn là câu chuyện của riêng một vài doanh nghiệp, mà là hệ quả từ cả một chu kỳ phát triển lệch pha cung cầu kéo dài nhiều năm. Những nguyên nhân chính khiến căn hộ cao cấp tồn kho ngày càng phình to gồm:

Giá cao, diện tích lớn: Nhiều căn hộ cao cấp được thiết kế với diện tích 100–150m², tổng giá trị mỗi căn từ 10–15 tỷ đồng trở lên. Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng và lãi suất vay vẫn ở mức cao (hiện khoảng 9–11%/năm cho khoản vay mua nhà), đây là rào cản lớn với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Vị trí xa trung tâm: Không ít dự án được gắn mác “cao cấp” nhưng nằm ở khu vực ngoại thành, xa các tiện ích thiết yếu và thiếu liên kết hạ tầng. Điều này làm giảm hấp dẫn, đặc biệt với người mua ở thực cần sự thuận tiện trong sinh hoạt.

Tâm lý người mua: Người tiêu dùng hiện nay ưu tiên dự án mới ra mắt, có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng minh bạch, chủ đầu tư uy tín. Các căn hộ đã mở bán từ 1–2 năm trước nhưng không bán được, dù đã hoàn thiện, thường bị xem là “hàng cũ”, ít hấp dẫn.

Nguồn cung lệch pha: Trong khi hàng triệu người vẫn đang “khát” nhà ở giá vừa túi tiền (dưới 2,5 tỷ đồng/căn), thì thị trường lại tràn ngập căn hộ hạng sang và siêu sang, khiến nguồn lực bị dàn trải và tồn kho tăng cao.

3. Tồn kho: Không chỉ là số liệu, mà là áp lực tài chính

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cảnh báo: “Căn hộ đã hoàn thiện mà không bán được sẽ trở thành cục nợ, kéo tụt dòng tiền của doanh nghiệp. Khi dòng tiền nghẽn, doanh nghiệp không chỉ khó chi trả lãi vay ngân hàng mà còn thiếu vốn triển khai các dự án mới, ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường.”

Đây là thực tế đã và đang xảy ra. Nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán báo lỗ quý thứ 3 liên tiếp, phần lớn do chi phí lãi vay lớn và doanh thu từ bán hàng không đạt kế hoạch. Hàng tồn kho lớn khiến các doanh nghiệp “bị kẹt” ở trạng thái nửa chừng không thể cắt lỗ, nhưng cũng không thể xoay vốn để đi tiếp.

Theo thống kê từ Báo cáo tài chính bán niên 2025 của 10 doanh nghiệp BĐS lớn nhất niêm yết, tổng hàng tồn kho ghi nhận lên tới 278.000 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Trong đó, phân khúc cao cấp và trung – cao cấp chiếm hơn 60% giá trị tồn kho.

4. Lối thoát nào cho thị trường?

Để tháo gỡ nút thắt tồn kho, các chuyên gia và doanh nghiệp đều đồng thuận rằng: phải quay về với nhu cầu thật và năng lực chi trả của người dân. Cụ thể:

Tái cấu trúc sản phẩm: Ưu tiên phát triển căn hộ có diện tích vừa phải (45–70m²), giá bán phù hợp với mức thu nhập trung bình (dưới 2,5 tỷ đồng/căn), thay vì tiếp tục chạy theo các sản phẩm “lấp lánh” nhưng ít người mua.

Pháp lý minh bạch, tiến độ chắc chắn: Người mua hiện nay đặc biệt quan tâm tới tính pháp lý của dự án. Một sản phẩm “vừa túi tiền nhưng rủi ro thấp” đang có giá trị hơn là “cao cấp nhưng bấp bênh”.

Tập trung vào vùng vệ tinh nhưng phải có hạ tầng: Thay vì cạnh tranh trong trung tâm thành phố, nhiều doanh nghiệp đang dịch chuyển ra các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là kết nối giao thông, tiện ích xung quanh và quy hoạch đô thị rõ ràng.

Hợp tác công - tư để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp: Nhiều ý kiến đề xuất cần có gói tín dụng ưu đãi riêng cho các doanh nghiệp chuyển hướng phát triển dòng sản phẩm này, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục đầu tư – xây dựng để rút ngắn thời gian triển khai.

5. Bài học từ “hào quang ảo”

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Sự “ế ẩm” của căn hộ cao cấp là minh chứng rõ ràng cho một giai đoạn phát triển thiên về hình thức, bỏ quên nhu cầu thực của người dân. Nếu không kịp thời điều chỉnh, “hào quang ảo” sẽ để lại những hậu quả rất thật không chỉ cho doanh nghiệp, mà cho cả hệ thống tài chính và giấc mơ an cư của hàng triệu người.