Nếu thông qua, người dân sử dụng đất, đặc biệt là các hộ gia đình tại nông thôn và vùng ven đô, có thể được trao nhiều quyền hơn trong việc xin cấp sổ đỏ, đăng ký biến động và thậm chí không cần những thủ tục rườm rà như trước. 

1. UBND cấp xã có thể được cấp sổ đỏ

Một trong những điểm mới đáng chú ý trong dự thảo là việc mở rộng thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho UBND cấp xã trong một số trường hợp.

Cụ thể, Chủ tịch UBND xã sẽ được cấp sổ đỏ cho người dân sử dụng đất ổn định, được miễn tiền sử dụng đất, hoặc thuộc nhóm đối tượng ưu tiên như hộ nghèo, người có công, đồng bào dân tộc thiểu số nếu đủ điều kiện theo luật.

Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn giảm áp lực cho cấp huyện và cấp tỉnh, đồng thời đưa chính quyền gần dân hơn.

Đáng chú ý hơn, người dân sử dụng đất nông nghiệp ổn định hợp pháp nhưng không phù hợp quy hoạch vẫn có thể được cấp sổ đỏ, miễn là việc sử dụng đúng mục đích và không có tranh chấp. Đây là một tín hiệu tích cực, đặc biệt với các hộ dân ở ngoại thành Hà Nội, TP.HCM và các vùng quy hoạch “treo” kéo dài.

2. Đơn giản hóa hồ sơ: Không cần xác nhận điều kiện công trình

Theo quy định mới, nếu hồ sơ xin cấp sổ đỏ không đầy đủ giấy phép xây dựng, hộ gia đình và cá nhân không cần phải xin xác nhận đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng như trước đây. Thay vào đó, người dân sẽ tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình, và chỉ bị xử lý nếu có sự cố về sau.

Tuy nhiên, với tổ chức xây dựng sai phép hoặc không phép, vẫn phải có ý kiến của cơ quan chuyên môn trước khi được cấp GCN. Điều này đảm bảo sự phân biệt rõ ràng giữa nhu cầu hợp thức hóa chính đáng của người dân và những sai phạm mang tính hệ thống của doanh nghiệp.

3. Đăng ký biến động: Mở rộng các trường hợp bắt buộc

Dự thảo cũng bổ sung quy định mới: khi mua bán nhà ở hoặc công trình trong dự án bất động sản, hoặc khi chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản, người dân và doanh nghiệp đều phải đăng ký biến động đất đai.

Việc mở rộng các trường hợp bắt buộc đăng ký giúp minh bạch hóa thị trường, đồng thời cập nhật dữ liệu kịp thời vào hệ thống quản lý đất đai quốc gia – điều kiện quan trọng để tiến tới chuyển đổi số trong quản lý đất đai.

4. Định giá đất sẽ theo bảng giá mới từ 2026

Một điểm thay đổi sâu rộng khác là phương pháp xây dựng và công bố bảng giá đất.

Từ ngày 1/1/2026, UBND cấp tỉnh sẽ là đơn vị ban hành bảng giá đất và cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như hiện nay. Điều này giúp giá đất phản ánh sát giá thị trường, hạn chế tình trạng khiếu nại trong các vụ việc liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, Chủ tịch UBND tỉnh hoặc xã sẽ là người quyết định giá đất cụ thể trong từng trường hợp (ví dụ: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường…). Việc định giá sẽ tuân theo quy trình 12–16 bước, có lựa chọn đơn vị tư vấn, công khai dự thảo, tiếp thu ý kiến và cập nhật vào hệ thống số.

Tóm lại, định giá đất sẽ không còn là “hộp đen” mà sẽ trở thành một quy trình rõ ràng, có giám sát, có phản biện, tăng tính minh bạch và công bằng cho người dân.

5. Phân quyền mạnh hơn, tinh gọn hơn, dễ tiếp cận hơn

Nhìn tổng thể, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này mang tinh thần:

- Phân quyền mạnh mẽ hơn cho cấp cơ sở, đặc biệt là cấp xã

- Đơn giản hóa thủ tục hành chính – loại bỏ các yêu cầu không cần thiết, giảm chi phí thời gian và công sức cho người dân

- Tạo cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho nhiều người dân đang “mắc kẹt” vì thiếu giấy tờ dù sử dụng đất ổn định, lâu dài

6. Nhưng người dân cần lưu ý điều gì?

Những thay đổi dù có lợi cho người dân, nhưng cũng đặt ra yêu cầu trách nhiệm rõ ràng hơn với người sử dụng đất.

Việc không bắt buộc xác minh điều kiện công trình đồng nghĩa với việc người dân phải tự chịu hậu quả nếu xây dựng không an toàn, không đúng quy định. Đây là bước chuyển từ “quản lý chặt từ đầu” sang “hậu kiểm”, đòi hỏi ý thức tuân thủ luật pháp cao hơn.

Đồng thời, việc phân quyền cho cấp xã cũng cần song hành với nâng cấp năng lực cán bộ địa phương, tránh xảy ra tình trạng “lạm quyền”, tiêu cực hoặc nhũng nhiễu người dân trong thực tế.

Nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2025, Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2026. Đây không chỉ là một thay đổi về mặt thủ tục mà còn là cơ hội để thiết lập lại tư duy quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và gần dân hơn.

Người dân cần chủ động cập nhật luật mới, rà soát lại hồ sơ sử dụng đất của mình, để sẵn sàng tận dụng những cơ hội hợp pháp hóa tài sản, bảo vệ quyền lợi và sử dụng đất hiệu quả.

📌 Bạn quan tâm đến việc cấp sổ đỏ, định giá đất, hợp thức hóa đất ở? Hãy theo dõi các thông báo từ UBND cấp xã/phường và Bộ Tài nguyên & Môi trường, hoặc tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý để được hướng dẫn cụ thể.