1. Tỷ lệ giá nhà / thu nhập hàng năm của người dân
- Ngưỡng an toàn: Từ 4 đến 6 năm thu nhập.
- Thực tế tại Việt Nam: Hà Nội: khoảng 20-25 năm thu nhập mới mua được nhà. TP.HCM: khoảng 25-30 năm
Gấp 4-5 lần mức bền vững → Người đi làm gần như không thể mua nhà chỉ bằng lương
2. Tỷ lệ giá nhà / giá thuê một năm
- Mức hợp lý: Dưới 20 lần
- Thực tế tại Việt Nam: Nhiều nơi đạt 35-45 lần, thậm chí có chỗ vượt 50 lần
Giá thuê quá thấp so với giá bán → Đầu tư cho thuê dễ bị lỗ, dòng tiền âm dài hạn
3. Tỷ lệ trả nợ vay mua nhà / thu nhập
- Mức an toàn: Không quá 30% thu nhập
- Thực tế tại Việt Nam: Người vay phải trả 50-60% thu nhập hàng tháng cho ngân hàng
Nguy cơ “ngộp” tài chính rất cao, chỉ cần lãi suất tăng nhẹ là vỡ trận
4. Tỷ lệ giao dịch so với giá
- Trong điều kiện ổn định: Giao dịch có thể giảm nhẹ 10-20% là bình thường
- Ở Việt Nam: Giao dịch sụt giảm tới 40-70%, nhưng giá vẫn không hạ, thậm chí còn tăng nhẹ
Thị trường mất thanh khoản nhưng giá vẫn bị “giữ” → Dấu hiệu bong bóng rõ ràng.
5. Lãi suất và tín dụng bất động sản
- Mức bền vững: Lãi suất ổn định trong khoảng 6-8%/năm.
- Ở Việt Nam 2025: Lãi suất ưu đãi (3 năm đầu): khoảng 3,6-5,5%, sau ưu đãi: 7-9%, phổ biến là 5-7%.
Lãi suất thấp trong ngắn hạn dễ kích thích đầu cơ → Giá nhà có thể tiếp tục bị đẩy lên dù nhu cầu thật không tăng.
Cả 5 chỉ số kinh tế cốt lõi đều cho thấy thị trường đang vượt xa mức bền vững. Giá trị thật của bất động sản thấp hơn nhiều so với giá bán hiện tại. Nếu không có điều chỉnh hoặc để thị trường tự điều tiết quá lâu, nguy cơ vỡ bong bóng là hoàn toàn có cơ sở
Theo Nguyễn Minh Ngọc