Vận dụng quy luật “Nhân- Quả” ta coi thực trạng thị trường hiện nay là một “quả”, thì “quả” này do các “nhân” tạo ra - (đã nêu tại bài 1), “quả” sẽ thay đổi khi “nhân” tạo ra nó không còn hoặc thay đổi. Ta hãy cùng nhau xem xét thị trường dưới cách nhìn này.

Thứ nhất- tín dụng. Chỉ tiêu tín dụng năm 2022 là 14% ( tương đương năm nay) và GDP khoảng 5.5-6% (Quốc Hội giao chỉ tiêu GDP là 6-6,5%) là mức khá thực tế vì xuất phát điểm GDP ở mức cự thấp: 2,58% và trong bối cảnh tỷ lệ phủ Vắc- xin đã tới ngưỡng miễn dịch cộng đồng và CP có chủ trương “ sống chung với Covid”. Như vậy dòng tiền sẽ được hướng vào sản xuất kinh doanh thay vì trú ngụ trong BĐS như thời gian qua.

Thứ hai, kênh dẫn vốn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Từ tháng 12/2018-9/2020, với các quy định vô cùng “ thông tiền, thoáng hậu” của Nghị định 163/2018 (4/12/2018) các DN thỏa mái phát hành TPDN huy động vốn mà không cần tài sản đảm bảo, không bị hạn chế khối lượng, không cần chứng minh mục đích sử dụng….

Trước sự bùng nổ “vô tổ chức” tới mức có thể gây mất an toàn cho hệ thống tài chính, Nhà điều hành liên tục “điều chỉnh” các điều kiện, khối lượng, mục đích, thời gian giữa các đợt phát hành TPDN bằng các Nghị định 81/2020 (1/9/2020); sau 4 tháng là Nghị định 153/2020 (1/1/2021) và sắp tới là Thông tư 16/2021 có hiệu lực từ 15/1/2022 của NHNN. Có thể nói từ vai trò chia lửa với kênh tín dụng, TPDN đã trở thành “tội đồ” có nguy cơ cao gây bất ổn cho an toàn của hệ thống tài chính, thị trường vốn. Đồng nghĩa lượng vốn từ TPDN mỗi năm tương đương gói KTKT 348.000 tỷ/2 năm sẽ chỉ còn một phần.

Thứ ba là kỳ vọng vào gói kích thích kinh tế (KTKT). Từ mức đề xuất 800.000 tỷ, nay quy mô gói KTKT chỉ còn 348.000 tỷ mà lại dàn ra trong 2 năm. Như vậy gói KTKT có quy mô chỉ bằng lượng TPDN phát hành trong 10 tháng đầu năm 2020 ( 350.000 tỷ) và nhỉnh hơn 15% so với tổng giá trị TPDN năm 2021 ( 301.000 tỷ). Thị trường BĐS đã phản ứng quá mức so với “thực lực” của gói KTKT vì sức “kích”của gói 348.000 tỷ/2 này chỉ khiêm tốn vì bị dàn trải cho nhiều nguồn và thực hiện trong 2 năm.

Thứ tư, xu thế lãi suất tiền gửi. Trước nguy cơ lạm phát cao khá rõ ràng trong thời gian tới, đặc biệt khi SX-KD phục hồi nhanh sẽ đẩy vòng quay tiền tăng lên …khi đó, trong thế “ lưỡng đầu thọ địch” (lạm phát do chi phí đẩy, và lạm phát do cầu kéo) dù không muốn nhưng nhà điều hành buộc phải tăng lãi suất. Trước mắt thì chưa, nhưng có thể từ quý III/2022 trở ra lãi suất sẽ nhích dần lên.

Thứ năm, thời hạn cơ cấu lại nợ. Sau nhiều điều chỉnh về thời gian và đối tượng thụ hưởng, ngày 30/6/2022 tới việc hoãn, khoanh nợ hay miễn giảm lãi suất … đối với các khoản vay do tác động của Covid theo Thông tư 14/2021-NHNN sẽ hết thời hạn-đồng nghĩa từ tháng 7/2022 trở ra, gánh nặng nợ nần của các doanh nghiệp sẽ nặng hơn, đặc biệt đây cũng là “điểm rơi” của các gói TPDN phát hành trong giai đoạn 2019-2020 với thời gian đáo hạn trung bình là 3,7 năm. Như vậy, nhiều khả năng sẽ có một đợt M&A (mua bán, sát nhập DA) hoặc giải chấp mạnh trước khi Thông tư 14/2021-NHNN hết thời hạn.

Quán tính và dư chấn của “cơn điên”còn lớn, thị trường bị tác động nhiều chiều từ các nguồn lực khác nhau sẽ tạo nên bức tranh thị trường BĐS 2022 không có tông màu chủ đạo, mà sẽ đan xen và lẫn lộn.

Mỗi người tham gia thị trường có năng lực tài chính, mục đích cũng như khẩu vị đầu tư khác nhau… nên sẽ có cách ứng xử khác nhau, sẽ có kẻ được, người thua… vì khó khăn của người này luôn là cơ hội cho người khác.