Ấy vậy mà đời mà, vui được mấy tháng.

Đùng một cái, bước sang cuối 2025 đầu 2026, cùng một khoản vay 3 tỷ, cùng một ngân hàng… thì tiền lãi mỗi tháng đã thành 23,75 triệu đồng. Tức là tăng hẳn 10 triệu,  số tiền đủ cho mỗi người ăn uống, mua sắm, trả tiền trọ.

Chưa hết, thời gian ưu đãi hồi đó được 3 năm cơ. Còn bây giờ? Chỉ 18 tháng...

Người vay 3 tỷ còn chật vật, chứ những người vay lớn 30 tỷ, 300 tỷ hay thậm chí 3000 tỷ thì chỉ cần thêm một số 0, rồi thêm một số 0 nữa… là con số lãi nó nở hoa như cúc đại đoá. Đến lúc đó danh xưng “nhà đầu tư” biến thành “người đếm số 0 chuyên nghiệp”.

Nỗi đau của người vay lớn nhiều khi không nằm ở tài sản, mà nằm ở cái nợ. Bạn nghĩ người vay 3000 tỷ lúc nào cũng sang trọng à? Không, họ cũng biết run chứ. Chỉ khác là họ run trong biệt thự, còn mình run trong phòng trọ.

Với mặt bằng lãi suất như thế này, một điều gần như chắc chắn: hành vi vay mua nhà của thị trường sẽ bị hạn chế bởi túi tiền chứ không phải bởi niềm tin. Không phải ai cũng đủ dòng tiền để dab vào vay nhiều. Cái thời ôm đại đi, lướt một nhịp rồi ra có lẽ phải tạm tắt nhạc.

Năm 2026, đồng tiền sẽ trở thành nhà tuyển dụng cực kỳ khó tính. Nó sẽ không chọn những tài sản “cho có”, mà chọn tài sản “đỉnh thật sự”. Kiểu như tuyển người yêu nhưng tiêu chí nâng lên hẳn: không chỉ cần đẹp, còn phải giỏi, còn phải giàu, còn phải chung thuỷ, còn phải biết nấu ăn… nói chung là phải hoàn hảo ở mức phi thực tế. Tài sản xịn sẽ cần tiền to. Tài sản xương xẩu sẽ dành cho dòng tiền nhỏ, nhưng dòng tiền nhỏ cũng đang do dự vì thấy ngân hàng nghiêm khắc quá.

Thế nên thị trường sắp tới sẽ phân hoá kinh khủng. Căn đẹp, vị trí tốt, pháp lý sạch sẽ như em bé mới tắm thì vẫn có cầu. Nhưng phần còn lại thì có thể ngồi chờ hơi lâu, khó tìm người mua vì bên kia đang tính lãi suất và thở dài như tiếng gió mùa đông.

Trong bối cảnh đó, những người vay đầu tư theo kiểu “ôm xong lướt” chắc sẽ không còn chiếm số đông. Vì muốn ôm bây giờ, bạn phải có tay to, vai rộng, và quan trọng nhất là nguồn tiền chảy đều và chảy mạnh như con suối mùa mưa. Không còn chuyện mua xong, chờ chỉ cần “tăng nhẹ 5-7% là em chốt lãi” nữa đâu. Lãi ngân hàng giờ đã ăn hết 3-5% đó rồi.

Cầu đầu tư giảm thì thị trường sẽ quay về nhóm thực nhu cầu. Người mua để ở vẫn mua, nhưng cũng phải cân kỹ. Và câu này ngày xưa mang nghĩa né trách nhiệm, còn bây giờ mang nghĩa tài chính lành mạnh.

Ở góc độ tích cực, thị trường 2026 sẽ bớt cảnh mọi người lao vào “ôm hàng” bằng cảm xúc. Ai mua cũng phải có lý trí, có kế hoạch, có dòng tiền thực sự. Điều này giúp thị trường giảm bớt số người đến đầu tư rồi biến mất trong tiếng thở dài của lãi suất.

Một ngày nào đó, khi lãi suất quay về mức dễ chịu, có lẽ thị trường lại nhộn nhịp. Nhưng từ giờ tới lúc đó, những ai muốn đầu tư BĐS chắc phải mang thêm đức tính “kiên nhẫn”, giống như người trồng xoài: trồng hôm nay, mai không có trái đâu, năm sau may ra.

Và kết luận cho 2026: bất động sản đầu tư không dành cho số đông nữa. Ai bước vào năm nay mà muốn chơi kiểu ôm – lướt – chốt, thì xác định “lướt không khéo thành lặn”.