Hy vọng rằng nguồn cung bung ra, giá sẽ mềm xuống một chút để người đi làm lương ba cọc ba đồng còn mơ được cái ban công phơi đồ. Nhưng rồi thực tế đập vào mặt nhẹ nhàng: giá nhà không hề giảm. Thậm chí còn tăng, tăng như thể thị trường đang muốn trêu ngươi.

Vì sao lại như vậy?

Thứ nhất, tháo gỡ trước tiên là tháo cho những người có tài sản đang “kẹt”, chứ không phải tháo cho những người cần nhà để ở. Khi một dự án được điều chỉnh quy hoạch, một lô đất đang ngủ đông bỗng được “hồi sinh”, giá ngay lập tức tăng dù chưa có viên gạch nào đặt xuống.

Và người hưởng lợi đầu tiên? Chủ đất, chủ dự án và một đội ngũ cầm hàng từ trước - những người đã ngồi chờ chỉ thị trong im lặng như mèo rình mồi. Người mua nhà ở thực thì được mời vào sau cùng, lúc tất cả chi phí đã được cộng vào giá bán một cách rất “logic”, rất “tất yếu”, rất “có lý”.

Thứ hai, chúng ta cứ nói cầu thật yếu, người dân cần nhà ở xã hội, cần nhà vừa túi tiền, đúng cả. Nhưng hễ gỡ vướng, ra hàng lại là những khu đô thị vài chục - vài trăm héc-ta, giá từ vài chục đến cả trăm triệu một mét vuông.

Ai mua nổi? Lực cầu chủ đạo vẫn là dòng tiền đầu tư. Mà tiền đầu tư thì không khóc lóc “đắt quá” như người ở thật. Họ chỉ quan tâm: Còn lên nữa không?. Và chỉ cần họ tin là còn lên, họ sẵn sàng mua giá cao để… đẩy cao hơn. Người mua để ở đứng ngoài nhìn như khán giả xem trận tennis: bóng bay qua lại, giá bay lên xuống, còn mình thì không dám nhảy xuống sân.

Thứ ba, mỗi đợt tháo gỡ giống như một cái cớ để thị trường phục hồi mặt bằng giá cũ. Khi khó khăn, chủ đầu tư phải giảm giá ngầm, chiết khấu, tặng vàng, miễn phí phí quản lý 5 năm… nhưng không bao giờ giảm giá trong… niêm yết. Tháo được pháp lý, tín dụng dễ thở, thông điệp “thị trường hồi phục” xuất hiện, thế là họ lập tức kéo giá về lại mức cao như chưa từng xảy ra năm 2023-2024. Truyền thông gọi đó là “phù hợp chi phí”, “tiện ích vượt trội”, “định vị lại giá trị sản phẩm”. Thực chất: hợp thức hóa giá cũ, xoá sạch mọi chiết khấu từng tồn tại.

Thứ tư, người thu nhập thấp luôn kỳ vọng vào chính sách, nhưng chính sách lại thường nuôi tài sản của người giàu trước. Mỗi khi có tin mở đường, làm vành đai, duyệt sân bay, cao tốc… giá đất quanh khu vực tăng trước khi người dân được hưởng một centimet hạ tầng thật. Người có đất hưởng lợi đầu tiên, người chưa có nhà chạy theo sau, nhìn giá phóng một đoạn dài so với thu nhập. Tháo gỡ, về lý thuyết, là để thị trường minh bạch. Nhưng trong cấu trúc thị trường chủ yếu phục vụ bất động sản cao cấp, mỗi cú “giải cứu” lại như mũi doping vào giá.

Vậy người mua nhà phải làm gì? Câu trả lời hơi buồn: đừng ngây thơ chờ giá giảm sâu sau khi tháo gỡ. Không có đâu. Hãy dựa vào khả năng chi trả của mình, tránh lao vào những cuộc chơi đòn bẩy mà nhà đầu tư còn phải run tay. Ưu tiên sản phẩm có dòng tiền thật, cho thuê được, sử dụng được, hạ tầng đã hình thành. Và quan trọng hơn cả: đừng chạy theo tin đồn quy hoạch, vì bạn sẽ thua đội chuyên săn quy hoạch ngay từ vòng gửi xe.

Càng tháo gỡ, dòng tiền lớn càng dễ chảy vào bất động sản. Mà tài sản hữu hạn, dòng tiền dồi dào, thì giá đi lên là chuyện tất yếu như cơm bữa.