📌 Về nguyên tắc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì bên thế chấp (chủ nhà) KHÔNG ĐƯỢC BÁN, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý (Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).

📌 Tuy nhiên, mọi người cần lưu ý luật chỉ quy định không được bán chứ không quy định không được nhận đặt cọc để bán (Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015).

📌 Thời điểm năm 2023 trở về trước, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng vẫn nhận đặt cọc công chứng được dù không có Văn bản đồng ý của ngân hàng vì các VP công chứng dùng “Hợp đồng đặt cọc hứa mua – hứa bán”.

⚠️ Nhưng sau này do nhiều trường hợp chủ nhà vay ngân hàng nhiều + nhận thêm cọc công chứng khiến tổng tiền vượt giá trị tài sản (ví dụ: nhà 10 tỷ – vay 8 tỷ – nhận cọc 4 tỷ = 12 tỷ), dẫn đến việc chủ nhà “bỏ thí” luôn tài sản, khiến ngân hàng và người mua mắc kẹt tranh chấp.

⚠️ Vì những vụ việc như vậy, ngân hàng bắt đầu kiện ngược VPCC, khiến hầu hết VPCC không còn dám công chứng đặt cọc tài sản đang thế chấp nếu không có văn bản đồng ý của ngân hàng. Và các ngân hàng gần như không cấp văn bản này nữa, vì không có lợi ích và rủi ro cao.

📌 Trở lại với câu chuyện, dù là hợp đồng đặt cọc công chứng hay đặt cọc tay; có hay không có Văn bản đồng ý của ngân hàng thì để biết Hợp đồng đặt cọc đó có hiệu lực hay vô hiệu vẫn phải dựa phần lớn vào nội dung hợp đồng.

📌 Nếu người mua hiểu luật thì dù là đặt cọc tay - không có Văn bản đồng ý của ngân hàng nhưng nếu chủ nhà đồng thuận nhận cọc rồi mà "quay xe" không bán nữa thì vẫn phải trả cọc và đền cọc như bình thường.

📌 Một điều khoản rất quan trọng cần ghi trong hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này chính là:
"Trong trường hợp tài sản chuyển nhượng đang được bên bán thế chấp tại ngân hàng thì việc đặt cọc này hướng đến việc trả nợ ngân hàng trước. Bên bán có trách nhiệm tất toán khoản vay và xóa thế chấp liên quan đến tài sản này trước khi tiến hành ký công chứng mua bán."

⚠️ Còn ngược lại, dù cho có là đặt cọc công chứng đi chăng nữa mà điều khoản trong hợp đồng không chặt chẽ thì vẫn rất dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu - các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận - và không có đền cọc ở đây.

✅ TỔNG KẾT LẠI:

– Mua tài sản đang thế chấp, người mua phải vừa đàm phán với chủ nhà vừa tìm hiểu tình hình tài chính và khoản vay của họ như thế nào để có quyết định cho chính xác.

– Việc đặt cọc có văn bản đồng ý của ngân hàng thì an toàn hơn rất nhiều nhưng xác suất ngân hàng đồng ý cung cấp văn bản cực thấp.

– Nếu không có văn bản, điều khoản hợp đồng phải chặt chẽ và phải nắm rõ quy trình giao dịch để tránh rủi ro: tất toán – rút sổ – giải chấp – xóa đăng ký giao dịch bảo đảm – công chứng mua bán – đăng bộ sang tên… Tất cả phải được phối hợp nhịp nhàng để đảm bảo giao dịch được diễn ra an toàn, chính xác và trọn vẹn.

- Lưu ý thêm: tài sản đang thế chấp thì thường chỉ nên đặt cọc tay một ít làm tin là chủ yếu chứ ít ai cọc công chứng số tiền lớn. Trừ phi cọc công chứng bằng đúng số tiền để tất toán khoản vay để lấy sổ ra (trường hợp xóa thế chấp không lấy ngay trong ngày để công chứng mua bán luôn được).

Nguồn: Tìm nhà cùng Nam