Những phân khúc quanh nơi mình ở thường sẽ được quan tâm nhất vì đó là nơi mọi người sinh sống nên sẽ hiểu rõ.
Vậy nhưng với đầu tư thì hiệu quả là khả năng sinh lời. Nên khi cơ hội quanh mình hạn chế thì việc tìm kiếm cơ hội tại vùng đất xa lạ lại là nhu cầu rất cần thiết.
Nhưng với thị trường xa lạ thì mình nên tìm hiểu như thế nào, tìm hiểu những thông tin gì để đánh giá đó là khu vực tiềm năng thì không phải nhiều người hiểu rõ.
Với kiến thức, kinh nghiệm và sự trải nghiệm của mình, sau khi đi khảo sát và đầu tư tại nhiều thị trường khác nhau, mình rút ra được một số đặc điểm quan trọng cần quan tâm khi đầu tư vào một thị trường mới để đạt hiệu quả tốt như sau:
1. Sản phẩm có giá trị thực: Sản phẩm đó dùng để làm gì, khai thác được gì, dòng tiền có thể mang lại là bao nhiêu đem so sánh với lãi ngân hàng và so sánh với những khu vực khác cùng mức giá.
2. Thu nhập bình quân đầu người trong khu vực: Một sản phẩm có khả năng sử dụng thật phải đáp ứng đa số sức mua của người dân nơi đó. Khu vực có tổng thu nhập một người trong 4-5 năm có thể mua được 1 lô đất khu vực đó thì hãy đặc biệt quan tâm để khảo sát kỹ hơn nhé. Vùng đó có thể sắp bước vào chu kỳ tăng giá mạnh khi có các yếu tố khác thêm vào.
3. Mức giá đền bù của nhà nước: Để tìm hiểu một khu vực hấp dẫn hay không hãy quan tâm đến yếu tố này, nhiều người sẽ không tin có vùng giá nhà nước đền bù bằng giá thị trường. Thậm chí giá đền bù còn cao hơn thị trường. Năm 2022 mình tới Đaklak mua đất nông nghiệp, tìm hiểu giá đền bù mới thực sự ngạc nhiên, vườn mình ý định mua có giá bán chỉ bằng 1/2 giá dự án đã đền bù. Và mình thấy đây là một món hời.
4. Định giá ngân hàng: Tương tự như giá đền bù của nhà nước thì định giá ngân hàng là một yếu tố không nên bỏ qua. Yếu tố định giá ngân hàng ngoài hỗ trợ đòn bẫy cho những khách hàng chưa đủ tài chính cần vay thêm để mua thì định giá ngân hàng còn để biết giá thực tế đã ảo hay chưa. Hiện tại một số khu vực khi mình tìm hiểu thì ngân hàng đang định giá cao hơn giá đang bán tại thị trường. Đa số những khu vực này hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh, có giá trị sử dụng và đã được đẩy giá mạnh ở đỉnh chu kỳ trước. Hiện tại đang nằm ở vùng đáy và những sản phẩm được ngân hàng định giá cao hơn giá đang bán là do chủ rất cần tiền phải bán.
5. Thời điểm: Đây là từ khoá quan trọng nhất để đưa ra quyết định nên mua hay bán trong đầu tư để đạt hiệu quả cao.
Nhiều người thường nói quan trọng nhất trong đầu tư là vị trí nhưng với mình thấy quan trọng nhất là thời điểm. Một sản phẩm rất tốt, ở vị trí đẹp nhưng mua vào đúng thời điểm thị trường bước vào chu kỳ giảm giá thì đa số sẽ lỗ dù chọn lựa rất kỹ. Ngược lại nếu chọn sản phẩm chưa tốt nhưng đúng thời điểm thuộc vùng tăng giá mạnh thì tính hiệu quả cũng rất cao. Vì vậy ở thị trường khác nhau mình phải tìm hiểu kỹ biến động giá cả, lượng giao dịch hiện tại và quá khứ để có thể đưa ra nhận định khu vực đó đang ở thời điểm nào của chu kỳ. Là thời điểm đáy, bắt đầu tăng hay đang bùng nổ gần tới vùng đỉnh để đưa ra quyết định nên mua hay bán.
6. Cuối cùng là chọn sản phẩm: Nhiều người mua đất thường quan tâm vấn đề này trước tiên mà chưa tìm cho mình những tiêu chí ở trên sẽ khó. Với những vùng đã đạt các tiêu chí ở trên thì bước cuối là chọn sản phẩm. Lúc này đi vào chi tiết chọn sản phẩm thế nào, pháp lý ra sao, tìm hiểu quy hoạch tổng thể, khoanh vùng, phân khúc và tìm vị trí sản phẩm mục tiêu. Từ đó so sánh giá các sản phẩm tương tự để chọn.
Lưu ý ở chọn sản phẩm là dù thị trường bước vào chu kỳ tăng giá nhưng các phân khúc khác nhau sẽ có sóng khác nhau. Có phân khúc dẫn sóng trước, có phân khúc sóng ăn theo, có phân khúc dòng tiền sẽ quay về trú ẩn vào cuối chu kỳ. Vậy nên khảo sát, nhận định đúng sai phân khúc và lựa chọn sản phẩm sẽ là một yếu tố rất quan trọng để đạt hiệu quả.
Cre: Nguyễn Trọng Phúc