Những cú nhảy “ảo thuật” ấy phần lớn đến từ đội lái và những môi giới thích sống trong cảm giác mạnh. Họ dựng nên cả một vũ trụ song song, nơi nguồn cung luôn “sắp hết sạch”, nhà đầu tư “đua nhau xuống tiền”, và “đợt này không chốt là mất cơ hội 10 năm có một”.
Bạn thì sợ mất phần, còn họ thì chỉ sợ bạn… tỉnh táo. Và thế là rất nhiều người đã bị nhét vào tình huống dở khóc dở cười: đứng giữa hành lang chung cư, tay cầm cọc, miệng thì hỏi “anh chắc chưa?”, còn trong đầu thì nghĩ… biết đâu mai lại tăng nữa?
Thế nhưng, điều gì hot rồi cũng nguội. Điều gì được thổi lên thì cũng có ngày xì hơi. Và thị trường chung cư hiện tại đang bước vào giai đoạn “rửa tay gác kiếm”, khi những màn thổi giá, tạo khan hiếm giả hay hét chênh cả tỷ đồng bắt đầu cạn đất diễn. Có người bảo: “Ôi, thị trường lao dốc!”. Nhưng thật ra không. Nó chỉ đang… bước xuống mặt đất – nơi lẽ ra nó nên đứng từ đầu.
Người mua bây giờ bớt nơm nớp sợ bị úp bô. Còn đội ngáo giá thì bớt… ngáo. Có dự án tự tin bán 80–90 triệu/m² hồi sốt nóng, giờ phải quay xe nhẹ nhàng, mở lại bán hàng đúng giá chủ đầu tư đưa ra, thậm chí còn tặng vàng, tặng phí bảo trì, tặng gói thiết kế. Một số nơi từng chênh cả tỷ, giờ nhiều căn đã chênh… 0 đồng, nghĩa là “bán đúng giá” cũng trở thành ưu đãi đặc biệt mùa lễ hội.
Vậy điều gì đã tạo ra cú lật mặt ấn tượng này? Không phải thị trường tự giác đâu. Nếu đợi thị trường tự giác thì chắc chúng ta còn phải thuê chung cư đến đời cháu chắt. Lý do thật sự nằm ở việc Nhà nước đang siết rất mạnh tay: luật Nhà ở mới, luật Kinh doanh bất động sản mới, các quy định về kê khai giá thật, nộp thuế thật, giao dịch qua sàn bắt buộc… Tất cả tạo thành một bộ lọc lớn, lọc dần những kiểu làm ăn “hô mưa gọi gió”.
Ngày trước, việc mua bán BĐS giống như mua rau ngoài chợ: người bán nói sao biết vậy, giá chênh trời biển, thuế má thì… linh hoạt như tâm trạng. Giờ mà kê khai khống giá? Xin lỗi, khó đấy. Lướt sóng 3 tháng kiếm vài trăm triệu? Cũng khó nốt. Tinh thần chung là “cái gì cũng phải thật” – từ hồ sơ, giá bán đến dòng tiền. Mà một khi mọi thứ rõ ràng, minh bạch, thì những ai thích làm trò úp bô sẽ không còn đất diễn nữa.
Chính điều này kéo thị trường về gần “giá trị thực” hơn. Và giá trị thực là gì? Là giá dựa trên nhu cầu thật, dòng tiền thật, sản phẩm có pháp lý thật – chứ không phải dựa trên bảng Excel của đội lái nơi mỗi lần bấm enter là giá lại tăng 50 triệu/m².
Có người hỏi: “Thế giờ là thời điểm tốt để mua nhà chưa?”
Câu trả lời là: nếu bạn mua để ở, tài chính vững, sản phẩm pháp lý rõ ràng, thì đây là thời điểm an toàn nhất trong nhiều năm qua.
Không còn cảnh người mua đuổi theo tin đồn. Không còn là cuộc chơi của cảm xúc. Không còn việc căn hộ chưa xây xong móng đã bán chênh cả tỷ.
Và một điểm rất hay: khi thị trường quay về hướng bền vững, thì những người mua ở thực – vốn bị lép vế suốt thời gian dài – mới chính là nhóm được ưu tiên. Bạn đi xem nhà, gặp môi giới cũng dễ chịu hơn; không ai ép bạn “cọc ngay kẻo mất”. Bạn có thời gian để so sánh, thương lượng, hỏi kỹ pháp lý, đọc hợp đồng từng dòng. Trải nghiệm mua nhà bớt cái vibe “đi đánh trận”, mà trở về đúng bản chất của nó: tìm nơi để sống.
Cũng nhờ sự bình tĩnh hơn của người mua, nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh lại cách làm sản phẩm. Không chỉ mỗi chuyện giá. Mà cả chính sách thanh toán, tiến độ xây dựng, tiện ích thực chất, chất lượng vận hành sau bàn giao. Một thị trường từng bị tiền điều khiển giờ đang quay về hướng “sản phẩm điều khiển”. Mà đó mới là lành mạnh.
Tất nhiên, đừng nghĩ thị trường sẽ rẻ như rau muống. Không đâu. Nhà đất Việt Nam chẳng bao giờ “giảm sâu” kiểu Black Friday. Nhưng ít nhất, nó không còn tăng vô lý. Giá đi ngang, tăng nhẹ theo tiến độ thật, theo giá trị thật. Và với một người mua để ở, đó là môi trường lý tưởng: không vội, không sốt ảo, không áp lực “phải mua ngay kẻo sang năm tăng 30%”.
Vậy cuối cùng, hết thời chung cư “ngáo giá” thật chưa?
Có lẽ là đang hết.
Không phải vì thị trường bỗng tử tế, mà vì luật chơi đã thay đổi. Còn người mua, sau những năm chạy mệt, giờ cũng hiểu rằng: an cư không phải cuộc đua nước rút, càng không phải trò chơi may rủi. Thị trường minh bạch thì giấc mơ nhà ở sẽ bớt mơ mộng và nhiều tính thực tiễn hơn.
Và biết đâu, vài năm nữa, chúng ta sẽ kể lại chuyện “ngáo giá” như một giai thoại cũ – giống như kể chuyện một thời chạy theo đất nền cam kết lợi nhuận. Còn bây giờ, nếu bạn đã quan sát kỹ, tài chính ổn và tìm được căn hợp ý, thì cứ bình tĩnh… xuống tiền.
Không còn ai úp bô bạn nữa đâu.
Chỉ có… căn hộ đang chờ bạn về ở cho ấm nhà thôi.