Tốc độ tăng giá 2 chữ số của căn hộ, đặc biệt ở khu Đông và khu Nam, đang tạo ra một mặt bằng giá mới mà ngay cả những người theo dõi thị trường lâu năm cũng phải thốt lên: Chưa từng thấy.

Ở khu Đông – nơi được ví như “miền đất hứa” của giới đầu tư trong suốt một thập kỷ, giá căn hộ trung bình đã vọt lên khoảng 100 triệu đồng/m². Khu trung tâm thì thậm chí 110 – 200 triệu đồng/m², tuỳ dự án, tuỳ vị trí, tuỳ việc bạn có đủ can đảm nhìn vào bảng giá hay không.

Trong khi đó, giá nhà riêng khu Đông chỉ tăng khoảng 15% trong 8 tháng đầu năm, khá là hiền so với mức tăng 30% của căn hộ. Cùng một khu vực, cùng một nhịp thị trường, nhưng hai loại tài sản đang đi hai con đường khác nhau.

Khu Nam mới thực sự là câu chuyện ngoạn mục hơn. Giá căn hộ tăng trung bình 35% – mức tăng không khác gì thị trường đang chạy nước rút, trong khi nhà phố chỉ nhích nhẹ 10%. Tức là, nếu mua nhà phố ở khu Nam đầu năm và bây giờ kiểm tra lại, có thể còn chưa kịp vui thì giá căn hộ đã chạy một đoạn dài bỏ xa.

Và điều khiến nhiều người thực sự bất ngờ: một số phân khúc căn hộ tại khu Nam đã có giá bán… vượt luôn nhà phố cùng khu vực. Cái này trước đây mà nói ra chắc bị cho là bịa, còn bây giờ thì là chuyện diễn ra ngay trước mắt.

Nhưng điều đáng chú ý không phải là việc căn hộ tăng giá nhanh, mà là vì sao nó lại tăng nhanh đến vậy. Đây không phải là cuộc sốt ảo hay một cơn tăng nóng thiếu lý trí kiểu 2021–2022. Sự tăng giá lần này xuất phát từ những biến động rất thật của thị trường: nguồn cung hạn chế, pháp lý được siết chặt, tiến độ triển khai dự án được kiểm soát chặt hơn, chi phí xây dựng đội lên, lãi suất giảm kích cầu, dòng tiền quay lại phân khúc ở thật. Khi chuỗi cung ứng thắt lại, sản phẩm khan hiếm, thị trường tự nhiên chọn điểm rơi mới, và điểm rơi đó đang nghiêng về căn hộ.

Trong khi đó, nhà liền thổ – từng là “bảo vật” của nhà đầu tư Việt Nam lại gặp khó ở một điểm: quỹ đất đang ngày càng cạn, pháp lý dự án nhà phố phức tạp hơn, nhu cầu đầu cơ giảm mạnh, thanh khoản yếu. Nhà phố vẫn giữ được giá trị, nhưng không còn tăng tốc mạnh mẽ như trước. Người mua nhà phố bây giờ phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn: vị trí, hạ tầng, pháp lý, khả năng khai thác. Không còn chuyện “mua đại đâu đó rồi chờ tăng” như vài năm trước. Thị trường đã kỷ luật hơn, người mua cũng tỉnh táo hơn.

Điểm thú vị của diễn biến lần này là sự đảo chiều trong tâm lý thị trường. Căn hộ từng bị xem là “tiêu sản”, “ở thì được, chứ đầu tư thì thua nhà phố xa”, nhưng bây giờ lại trở thành phân khúc tăng giá mạnh nhất. Sự thay đổi này cho thấy một điều: bất động sản không có phân khúc nào “vĩnh viễn thắng”, chỉ có phân khúc nào phù hợp với bối cảnh từng giai đoạn. Và hiện tại, căn hộ đang đứng đúng chỗ, đúng thời điểm. Nhưng cũng giống mọi giai đoạn tăng trưởng khác, câu hỏi đặt ra là: liệu sự bứt tốc này có bền hay không?

Câu trả lời nằm ở nguồn cung. TP.HCM đang trải qua giai đoạn khan hiếm dự án căn hộ mới. Các quy định pháp lý khiến việc triển khai dự án mất thời gian dài hơn, dẫn đến nguồn hàng mới xuất hiện nhỏ giọt. Mà khi hàng ít, cầu nhiều, đặc biệt là nhu cầu ở thật trong các đô thị lớn thì giá tăng là điều hiển nhiên. Nhiều chuyên gia dự báo nguồn cung trong năm 2025–2026 vẫn sẽ hạn chế, nghĩa là mặt bằng giá khó giảm. Chưa chắc tăng mạnh như năm nay, nhưng đi ngang hoặc tăng nhẹ là kịch bản có xác suất cao.

Một điểm khác cũng thúc đẩy giá căn hộ là việc lãi suất đang trong chu kỳ giảm, giúp người mua nhà có cơ hội tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn. Tầng lớp trẻ tại TP.HCM cũng ngày càng ưu tiên chung cư thay vì nhà phố, không chỉ vì giá nhà liền thổ đã vượt xa khả năng chi trả, mà còn vì tiện ích, an ninh, môi trường sống ngày càng quan trọng. lối sống đô thị hiện đại, thích ở căn hộ tiện nghi, gần trung tâm, đang tạo ra một lực cầu bền vững. Và khi cầu ổn định, cung khan hiếm, thị trường lại tiếp tục neo giá cao.

Tuy vậy, việc giá căn hộ vượt nhà phố không phải là một tín hiệu “mọi căn hộ đều đáng mua”. Ngược lại, đây là thời điểm đòi hỏi người mua phải tỉnh táo hơn. Trong một thị trường đang tăng mạnh, rủi ro lớn nhất là tâm lý sợ bỏ lỡ, thứ có thể khiến bạn nhảy vào mua một căn hộ không thật sự tốt, chỉ vì thấy mọi người nói nhiều, hoặc vì tin rằng “căn hộ đang hot, mua là thắng”. Bài học của đất nền 2021 còn đó: nghe nhiều không có nghĩa là đúng nhiều.

Nếu nhìn rộng, câu chuyện căn hộ tăng giá mạnh cho thấy bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc. Phân khúc nào phù hợp nhu cầu thật sẽ tăng; phân khúc nào dựa vào kỳ vọng đầu cơ sẽ phải điều chỉnh. Và sự dịch chuyển này có thể sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới, nơi căn hộ cao cấp và nhà phố không còn cách nhau quá xa như 5–10 năm trước.

Vậy cuối cùng, việc căn hộ vượt giá nhà phố có phải là điều bất thường? Có, nhưng đồng thời cũng rất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại. Và nếu bạn đang cân nhắc mua, dù để ở hay đầu tư, điều quan trọng nhất không phải là “giá đang tăng bao nhiêu”, mà là: căn hộ đó có thật sự tốt, thật sự đáng, và thật sự phù hợp với bạn không?

Bởi trên thị trường lúc này, không phải tài sản nào tăng giá cũng sẽ giữ được tốc độ đó. Nhưng những dự án tốt thì gần như luôn có chỗ đứng, dù thị trường có xoay chiều thế nào.