UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định 32, trong đó yêu cầu diện tích sàn nhà ở bình quân từ 25–32 m²/người khi lập quy hoạch, thẩm định đầu tư và cấp phép dự án chung cư.

😆 Tạm dịch: muốn xây chung cư, anh phải đảm bảo mỗi cư dân có khoảng 25–32 m² để xoay người, không thì thành… đô thị nén phiên bản siêu nén.

Ở giai đoạn quy hoạch chi tiết 1/500, dân số được tính theo mục tiêu 32 m²/người. Khi thẩm định và cấp phép xây dựng, số người của một căn sẽ được tính dựa vào diện tích và số phòng. Cơ bản thì bảng quy định trông như một menu tính khẩu phần:

• Căn 25–32 m²: 1 người.
• Căn 32–56 m²: 2 người.
• Căn 64–96 m²: 3 người.
• Căn trên 160 m²: tối đa 6 người (đây là phân khúc mà đa phần người đọc chỉ có thể ngắm qua hình minh hoạ).

Nhà ở xã hội và tái định cư cũng có “thang điểm” riêng: căn 32–45 m² chỉ 1,5 người, một cách nói mềm mại rằng “2 người thì hơi đông nhưng 1 người thì hơi phí”, kiểu như một mối quan hệ chưa đủ gọi là yêu nhưng gọi là bạn thì hơi phũ.

Ngay khi công bố, quy định lập tức tạo sóng dư luận. Người trẻ thì kêu, Chủ đầu tư thì vò đầu: thiết kế lại mặt bằng, cơ cấu căn hộ, tính toán lại hiệu quả tài chính, tất cả như một ván cờ mà từ đầu đến cuối không ai biết quân mã bị đổi thành… xe.

Còn cơ quan quản lý thì khẳng định: đây không phải chuyện làm khó dân, mà là để tránh hạ tầng quá tải, đặc biệt khi nhiều khu vực đã “ngộp thở” với kẹt xe, trường học thiếu chỗ, bệnh viện quá tải, đường sá không còn chỗ cho… bóng râm. Một thành phố đã chật thì càng phải tính toán người ở cho khéo, không thể để mỗi dự án tự ấn thêm dân như bật chế độ “thêm người chơi”.

Vấn đề nằm ở chỗ: thị trường real-time của TP.HCM vốn đang chứng kiến sự trỗi dậy của căn nhỏ, siêu nhỏ - nơi nhiều người trẻ bắt đầu hành trình mua nhà từ những căn 25–35 m² vì vừa túi tiền, vừa đủ để… cắm bàn làm việc. Thậm chí có người coi căn studio như “căn nhà đầu tiên để thoát kiếp ở thuê và thoát khỏi câu hỏi kinh điển của mẹ: bao giờ lấy vợ/chồng?”.

Giờ với quy định mới, giấc mơ đó hơi chật chội hơn theo đúng nghĩa đen.

Các chuyên gia cũng phân tích: mật độ dân số được siết sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm mà chủ đầu tư được phép xây. Ví dụ: muốn bán nhiều căn 30 m² thì dân số được tính vào dự án sẽ tăng, khiến không đạt quy chuẩn; từ đó họ buộc phải làm nhiều căn lớn hơn, kéo giá bán trung bình tăng theo. Một vòng xoắn đơn giản dẫn đến hệ quả không đơn giản: nhà nhỏ ít đi, giá nhà khó giảm, người mua nhà lần đầu càng đuối.

Ngược lại, từ góc nhìn quy hoạch đô thị, việc “đếm người” theo diện tích lại là cách kiểm soát bền vững: không thể để chung cư 500 căn có dân số bằng cả… một phường. Đường sá, thoát nước, trường học, bãi xe, cây xanh, tất cả đều phải chịu tải. Nhiều khu vực ở TP.HCM đã gặp cảnh hạ tầng đi sau dự án đến cả chục năm, nên việc siết từ đầu xem như cách ngăn “cơn đau đầu” kéo dài đến tương lai.

Nhưng câu hỏi lớn vẫn còn treo lơ lửng: liệu cách siết này có vô tình đẩy những người thu nhập trung bình – thấp ra xa giấc mơ an cư? Chẳng lẽ vì muốn đô thị bền vững mà giấc mơ căn hộ bé xinh kiểu “tối về nấu mì, bật điều hoà, cuộn mền” phải chậm lại thêm vài năm?

Thực tế, bài toán ở đây không nằm ở siết hay không siết, mà là thị trường có đủ đa dạng sản phẩm hay không. Nếu cung nhà nhỏ giảm, mà nhà lớn lại ngoài tầm tay, thì quy định sẽ chạy trước một bước, còn nhu cầu người dân đứng lại… chờ.

Cuối cùng, quy định mới chắc chắn sẽ định hình lại thị trường. Chủ đầu tư phải tính lại bài toán thiết kế. Người mua phải cân nhắc kỹ về quy mô căn hộ. Còn thành phố thì hy vọng có thể thở dễ hơn, ít nhất là trên bản vẽ.

Chỉ còn một điều chưa được ghi trong quyết định: nếu căn 25 m² chỉ tính 1 người, thì người thứ hai muốn ở chung phải… đứng tên “khách mời phiên bản giới hạn”? Thôi thì đùa vậy cho vui, chứ ai cũng hiểu đây là câu chuyện lớn hơn chuyện một người – hai người: đó là bài toán giãn tải, phân bổ dân cư và phát triển đô thị mà TP.HCM đang phải giải trong nhiều năm tới.