Điều trớ trêu là tôi gặp rất nhiều người nắm đất phân lô, hơn rất nhiều so với người nắm căn hộ. Và lý do không phải vì đất khi đó tốt hơn căn hộ, mà vì… con người chúng ta thường thích chạy theo thứ đang được tung hô. Ai cũng muốn ở đúng chỗ đúng thời điểm, nhưng cuối cùng toàn chọn đúng… đỉnh.
Nhìn lại giai đoạn 2021–2022, đất nền gần như là một hiện tượng. Người người nói đất, nhà nhà nói đất, đi cà phê cũng nói đất, buổi tối xem Tiktok cũng thấy đất. Một miếng đất phân lô 50 triệu/m² ở ngoại thành được tung như món hàng “mua hôm nay, mai lời cả trăm triệu”. Rồi khi dòng tiền thắt lại, pháp lý siết chặt, đất nền đột ngột từ “ngôi sao hạng A” thành “diễn viên quần chúng” đứng bên lề sân khấu. Thanh khoản về gần mức… im lặng tuyệt đối.
Trong khi đó, căn hộ từng bị chê là “tiêu sản”, “ở được chứ đầu tư thì khó giàu” lại trở thành phân khúc sáng nhất năm nay. Nguồn cung ít, pháp lý rõ, nhu cầu ở thật nhiều. Người mua căn hộ đang được an ủi bởi sự phục hồi thấy rõ, còn người nắm đất phân lô thì ngồi tính xem bán lỗ bao nhiêu thì “đỡ đau”.
Nhưng vấn đề không nằm ở đất hay căn hộ. Thị trường không có lỗi. Thậm chí tài sản cũng chẳng có lỗi.
Cái vòng lặp đu đỉnh xảy ra vì con người lặp lại một lỗi tư duy giống nhau, bất kể họ mua loại tài sản nào.
Chúng ta có một xu hướng tâm lý rất quen thuộc: nghe nhiều → thấy quen → tưởng là an toàn.
Khi một tài sản xuất hiện dày đặc trên mạng xã hội, báo chí, hội nhóm, livestream, lời rủ rê, lời mời chào… não của chúng ta bắt đầu coi nó như “chọn lựa mặc định”. Nó trở nên quen thuộc, mà đã quen thì ta thấy yên tâm. Một ảo giác rất ngọt: “Ai cũng làm, chắc không sai được đâu.”
Năm 2021, ai cũng nói về đất → mua đất là an toàn.
Năm 2024–2025, ai cũng nói về căn hộ → mua căn hộ là an toàn.
Nhưng “an toàn” ở đây chỉ là cảm giác, không phải hiện thực.
Thế là, nhiều người mua đất phân lô ở đỉnh trước đây, bây giờ lại có nguy cơ mua căn hộ ở đỉnh tiếp theo. Không phải vì họ thiếu kiến thức, phần lớn họ đọc nhiều, xem nhiều, phân tích nhiều, mà vì họ quên nhìn lại chính mình. Họ nhầm sự quen thuộc với sự chắc chắn. Nhầm tiếng ồn thị trường với tín hiệu thị trường.
Bạn thử nhìn quanh: mỗi khi ai đó nắm một tài sản nào đó và giá tăng, họ lập tức tin rằng mình thông minh. Khi giá giảm, họ tin rằng do thị trường, do chính sách, do “đen thôi, đỏ quên đi”. Ít ai tự hỏi: Mình đã quyết định bằng gì? Bằng lý trí thật hay bằng cảm xúc được nguỵ trang thành lập luận?
Cái bẫy tâm lý lớn nhất của nhà đầu tư không phải là thiếu kiến thức, mà là ảo giác rằng mình đã hiểu đủ.
Thậm chí, khi thua lỗ, chúng ta cũng ít khi tìm ra đúng nơi sai. Ta thường đổ cho thông tin không chính xác, bạn bè rủ rê, thị trường xấu. Rất hiếm người dừng lại và nghĩ: Có phải mình đã quyết định vì sợ bỏ lỡ? Có phải mình mua vì thấy ai cũng mua? Có phải mình không muốn mình là người duy nhất đứng ngoài cuộc?
Và đó là lý do mà “đu đỉnh” luôn là hoạt cảnh lặp lại theo chu kỳ – không phải của thị trường, mà của tâm lý con người. Mỗi lần thị trường quay đầu, mỗi người lại viết một bài dài chia sẻ kinh nghiệm xương máu, hứa “lần sau sẽ tỉnh táo hơn”. Nhưng đến chu kỳ sau, tiếng hô hào lại lớn hơn, đám đông lại mạnh hơn, cảm xúc lại thắng một lần nữa.
Đa số nhà đầu tư thua không phải vì tài sản xấu, mà vì họ không nhận ra cái bẫy tâm lý quen thuộc của chính mình, để rồi mỗi chu kỳ trôi qua lại một lần đu đỉnh, một lần tiếc nuối, và một lần tự nhủ “lần sau mình sẽ tỉnh táo hơn” cho đến khi tiếng ồn của thị trường lại cuốn đi. Cuối cùng, điều đáng suy nghĩ nhất vẫn là: bạn thực sự đang lựa chọn, hay chỉ đang bị lựa chọn?
Nếu không nhìn được cái bẫy tâm lý của chính mình, thì tài sản nào cũng có thể trở thành “đỉnh”.
Còn khi hiểu được điều đó, bạn mới có thể đứng vững giữa thị trường dù người khác có đang hô mưa gọi gió đến mức nào.