Hai kịch bản bế tắc:

👉 ​Đẩy sang Văn phòng Đăng ký Đất đai (VPĐKĐĐ): Cán bộ địa chính không đủ năng lực, thẩm quyền thẩm định tính hiệu lực của hợp đồng dân sự.

👉 ​Chuyển sang "Kiểm soát sau" (Đẩy sang Tòa án): Áp dụng mô hình tự chịu trách nhiệm của thế giới khi hạ tầng dữ liệu và bảo hiểm quyền sở hữu của chúng ta chưa đủ điều kiện.

Việc bỏ thủ tục hành chính mà thiếu cơ chế thay thế sẽ đẩy toàn bộ rủi ro về phía người dân, khiến Tòa án sẽ bị quá tải.

​Các Hệ Lụy Phát Sinh Chi Tiết Khi Bỏ Công Chứng Bắt Buộc:

​Nếu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua việc bỏ công chứng bắt buộc mà không có giải pháp bù đắp, thị trường và xã hội sẽ phải đối mặt với các nhóm hệ lụy lớn:

​1. Bùng nổ vi phạm pháp lý và tội phạm lừa đảo

​Giả mạo tinh vi: Bán nhà, đất bằng giấy tờ giả, giả mạo chủ sở hữu (thuê người đóng giả), hoặc sửa đổi tình trạng hôn nhân, thừa kế sẽ tăng đột biến. Văn phòng đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hình thức hồ sơ trên giấy, khó phát hiện dấu hiệu lừa dối hay ép buộc tại thời điểm ký kết.

​Tài sản chung bị định đoạt chui: Đất đai là tài sản chung vợ chồng hoặc của hộ gia đình nhưng chỉ một người đứng ra ký chuyển nhượng. Nếu không có bước xác minh nhân thân, quan hệ hôn nhân khắt khe của công chứng, giao dịch rất dễ bị Tòa tuyên vô hiệu sau đó.

​2. Rủi ro đẩy ngược toàn bộ về phía Người mua (Người dân)

​Bất cân xứng thông tin: Người dân bình thường không đủ kiến thức pháp luật và công cụ để tự thẩm định lịch sử pháp lý của thửa đất (có bị kê biên thi hành án, thế chấp "tín dụng đen", hay đang có tranh chấp ranh giới hay không).

​Mất sạch vốn: Khi giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, việc đòi lại tiền từ kẻ lừa đảo hoặc bên bán (thường đã tẩu tán tài sản) là cực kỳ khó khăn.

​3. Khủng hoảng và quá tải hệ thống Tư pháp (Tòa án & Thi hành án)

​Tranh chấp dây chuyền: Khi kiểm soát trước (tiền kiểm) bị gỡ bỏ, tranh chấp sẽ dồn toàn bộ vào kiểm soát sau (hậu kiểm). Số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tăng vọt. Vì chỉ còn thẩm quyền tòa án giải quyết.

​Tắc nghẽn án: Một vụ án đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm. Trong thời gian đó, tài sản bị đóng băng, gây lãng phí nguồn lực xã hội và tạo gánh nặng, áp lực cho hệ thống Tòa án.

​4. Bất ổn cho Hệ thống Ngân hàng và Thị trường Tài chính

​Thế chấp rủi ro: Ngân hàng nhận thế chấp bất động sản dựa trên giao dịch mua bán của khách hàng. Nếu hợp đồng mua bán ban đầu bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, hợp đồng thế chấp của ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ vỡ trận, tạo ra nợ xấu dây chuyền.

​Giao dịch bị đình trệ: Sự thiếu an toàn pháp lý sẽ làm tăng tâm lý e ngại, khiến các bên phải tốn thêm rất nhiều chi phí thuê luật sư, tư vấn riêng, vô hình trung làm gia tăng "chi phí ẩn" của thị trường còn cao hơn cả phí công chứng.

​5. Thách thức cho cán bộ Văn phòng Đăng ký Đất đai
​Áp lực rủi ro pháp lý:

Nếu bắt cán bộ đăng ký phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của hợp đồng, họ sẽ phát sinh tâm lý nhũng nhiễu, né tránh, đòi hỏi thêm nhiều giấy tờ con để "an toàn cho bản thân" khi thực hiện nhiệm vụ

​Đình trệ thủ tục: Thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động thay vì giảm đi có thể sẽ bị kéo dài hơn do cán bộ không dám ngắt công đoạn thẩm định.

Cải cách thủ tục hành chính là đúng, nhưng bãi bỏ công chứng không đồng nghĩa với việc bỏ qua khâu soát xét an toàn pháp lý. Đổi mới chỉ thực sự hiệu quả khi chúng ta hoàn thiện đồng bộ: Dữ liệu đất đai quốc gia số hóa theo thời gian thực (Real-time), Luật Bảo hiểm rủi ro bất động sản, và Chữ ký số toàn dân. Khi những trụ cột này chưa sẵn sàng, việc bỏ "người gác cổng" công chứng sẽ là một bước đi mạo hiểm cho cả người dân lẫn Nhà nước.

Share: Nguyễn Văn Quynh