Nhìn vào doanh thu thuần thì đúng là muốn "khóc tiếng Mán" khi nó rơi tự do mất 76%, chỉ còn vỏn vẹn hơn 119 tỷ đồng. Cái trụ cột bất động sản từng một thời lẫy lừng giờ gần như đóng băng, nguồn thu chủ yếu lại đến từ mảng... bán điện. Thế nhưng, điểm "ảo diệu" nằm ở chỗ lợi nhuận sau thuế lại bất ngờ vọt lên hơn 137 tỷ, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Ủa, kinh doanh bết bát mà tiền ở đâu ra nhiều thế?

Câu trả lời nằm ở "tuyệt chiêu" doanh thu tài chính đột biến lên tới 195 tỷ đồng. Anh em cứ tưởng tượng nó giống như việc một gia đình cả năm buôn bán ế ẩm, nhưng bỗng nhiên đến cuối năm lại có món hời cực lớn nhờ việc... bán bớt tài sản trong nhà đi để lấy tiền mặt.

Khoản thu này nhiều khả năng đến từ việc thoái vốn, chuyển nhượng các khoản đầu tư. Trước đó, QCG từng công bố kế hoạch bán toàn bộ vốn tại CTCP Xây dựng – Kinh doanh nhà Phạm Gia và CTCP Bất động sản Hiệp Phúc, với tổng giá trị ghi sổ cuối quý III/2025 hơn 269 tỷ đồng. Dù báo cáo quý IV chưa thuyết minh chi tiết từng thương vụ, nhưng với mức doanh thu tài chính tăng đột biến như vậy, rất khó để nghĩ đến kịch bản nào khác. 

Đây chính là phao cứu sinh giúp QCG hoàn thành được 70% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm, dù doanh thu thực tế mới lết được có 24% mục tiêu.

Nhìn sâu hơn vào cấu trúc chi phí, bức tranh càng rõ. Lợi nhuận gộp quý IV giảm hơn 68%, chỉ còn hơn 50 tỷ đồng, cho thấy biên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính đang mỏng đi rất nhiều. Trong khi đó, chi phí tài chính lại tăng mạnh, tăng tới 171% lên hơn 30 tỷ đồng, phản ánh áp lực lãi vay và nghĩa vụ tài chính vẫn rất lớn. Điểm sáng hiếm hoi là chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm mạnh, xuống dưới 7 tỷ đồng, cho thấy công ty đang thắt lưng buộc bụng khá quyết liệt để giữ dòng tiền.

Cả năm 2025, lợi nhuận sau thuế của QCG đạt hơn 171 tỷ đồng, phần lớn nhờ cú “đỡ” từ quý IV. Tuy nhiên, so với kế hoạch năm đặt ra khá tham vọng với doanh thu 2.000 tỷ và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ, thì doanh nghiệp mới hoàn thành khoảng 24% mục tiêu doanh thu và khoảng 70% chỉ tiêu lợi nhuận. Con số này cho thấy lợi nhuận đạt được mang tính thời điểm nhiều hơn là sự phục hồi bền vững của hoạt động kinh doanh.

Áp lực lớn nhất vẫn nằm ở dòng tiền và nghĩa vụ nợ. Riêng trong quý IV/2025, QCG đã phải trả thêm 100 tỷ đồng cho CTCP Đầu tư Sunny Island, nâng tổng số tiền đã thanh toán lên 1.200 tỷ đồng, trong khi dư nợ còn lại cuối năm vẫn lên tới 1.682 tỷ đồng. Đây là con số không hề nhỏ trong bối cảnh doanh thu cốt lõi còn yếu. Để xoay dòng tiền, QCG cho biết sẽ tiếp tục thoái vốn tại các công ty con, công ty liên kết và tìm kiếm đối tác hợp tác đầu tư các dự án bất động sản, tức là tiếp tục chiến lược “bán bớt và bắt tay” để sống qua giai đoạn khó.

Nhìn vào cơ cấu tài sản tại ngày 31/12/2025, có thể thấy tiền vẫn đang bị “kẹt” khá nhiều. Tổng tài sản đạt gần 8.744 tỷ đồng, trong đó tài sản dở dang dài hạn chiếm tới hơn 61%, hàng tồn kho chiếm hơn 14%. Đây là đặc trưng quen thuộc của nhiều doanh nghiệp BĐS: tài sản lớn nhưng khó chuyển thành tiền nhanh. Khi thị trường chưa thông, áp lực tài chính sẽ còn đeo bám.

Một chi tiết khác cũng đáng chú ý là mối quan hệ tài chính chằng chịt với gia đình lãnh đạo. Báo cáo cho thấy bà Nguyễn Thị Như Loan, nguyên Tổng giám đốc, vừa cho công ty mượn tiền, vừa phát sinh tiền thuê văn phòng, trong khi ngược lại vẫn còn khoản công nợ giữa hai bên. Con gái, con rể bà Loan cho công ty vay hàng trăm tỷ đồng, còn ông Nguyễn Quốc Cường – CEO hiện tại – cũng cho công ty vay thêm 30 tỷ. Những khoản vay này giúp QCG có thêm oxy ngắn hạn, nhưng đồng thời cũng cho thấy doanh nghiệp đang phải dựa khá nhiều vào nguồn lực nội bộ.

Tóm lại, lợi nhuận cao của Quốc Cường Gia Lai trong quý IV/2025 không đến từ việc bán nhà hay phục hồi thị trường, mà chủ yếu nhờ thoái vốn và thu nhập tài chính mang tính tình huống. Điều này không xấu trong ngắn hạn, vì nó giúp doanh nghiệp có tiền trả nợ và duy trì hoạt động. Nhưng về dài hạn, câu hỏi quan trọng vẫn là: khi tài sản để bán dần vơi đi, còn dự án thì vẫn nằm trên giấy, động cơ tăng trưởng thực sự sẽ đến từ đâu?

Với nhà đầu tư, đây là lúc cần nhìn kỹ chất lượng lợi nhuận, phân biệt rõ đâu là lãi từ hoạt động cốt lõi, đâu là lãi “bán đồ trong nhà”. Còn với doanh nghiệp, bài toán khó nhất vẫn là làm sao khơi thông được dự án, biến tài sản dở dang thành dòng tiền thật. Nếu không, những quý lãi đậm kiểu này có thể chỉ giống một cơn gió mạnh, thổi lên rất nhanh, rồi cũng tắt rất nhanh