Thực tế nó giống như việc các bác mua một đống thực phẩm về chất đầy tủ lạnh nhưng lại hỏng mất cái bếp, không nấu được mà cũng chẳng dám vứt đi. Nhìn sang Kinh Bắc (KBC) mà xem, con số hàng tồn kho tăng gần gấp đôi, từ hơn 13.800 tỷ lên tới gần 27.000 tỷ đồng. Riêng cái dự án Tràng Cát đã "ngốn" của họ gần 17.000 tỷ rồi. Số tiền ấy mà đem đi gửi tiết kiệm hay đầu tư sản xuất thì biết bao nhiêu mà kể, đằng này nó lại đang nằm "phơi sương" dưới dạng chi phí dở dang, giải phóng mặt bằng hay tiền sử dụng đất.

Không chỉ riêng Kinh Bắc, những cái tên như Taseco Land cũng đang gánh trên vai hơn 7.300 tỷ đồng hàng tồn. Danh mục dự án của họ trải dài từ Thái Nguyên đến Hà Nội, từ khu đô thị đến phố đi bộ, nghe thì hoành tráng nhưng thực chất là một chiến lược mở rộng quỹ đất đang bị "chôn chân" dài hạn. Ngay cả những doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như Lideco cũng không thoát khỏi vòng xoáy này khi tồn kho tăng 13%, chủ yếu kẹt lại ở dự án Dịch Vọng.

Các bác thử tưởng tượng, giá nhà thì đang ở "vùng đỉnh" của cơn sốt, người mua thực thì bắt đầu "tỉnh đòn" và dè chừng, trong khi hàng thì cứ đắp đống đấy không thanh khoản được. Nó giống như việc các bác bán một bát phở giá 200 nghìn, ngon thì có ngon đấy nhưng dân tình chỉ có 50 nghìn trong túi thì chắc chắn bát phở đó sẽ phải nằm lại trên kệ cho đến khi... thiu.

Cái nghiệt ngã ở đây là nếu nguồn cung cứ tiếp tục được bơm ra trong khi giá bán không chịu giảm để gặp sức cầu thực, thì áp lực tồn kho này sẽ kéo dài lê thê sang tận năm 2026. Khi dòng tiền không luân chuyển được, doanh nghiệp sẽ lấy gì để trả nợ ngân hàng, lấy gì để triển khai tiếp các dự án mới? Đây thực sự là một giai đoạn "thử lửa" đầy đau đớn cho các chủ đầu tư.

Nhưng nhìn thêm từ một góc độ khác, xét theo dữ liệu được tổng hợp ở quy mô rộng hơn (bao gồm nhiều doanh nghiệp lớn như Novaland, Vinhomes, Vingroup), hàng tồn kho của các công ty bất động sản tại Việt Nam từng đạt mức kỷ lục, lên tới hơn 531.000 tỷ đồng, và vẫn tiếp tục tăng so với đầu năm. Điều này cho thấy không chỉ một vài doanh nghiệp “ôm vốn”, mà đang là xu hướng chung trong ngành: quỹ đất và dự án dưới xây dựng ngày càng chiếm phần lớn tài sản, tạo áp lực cho dòng tiền và khả năng thanh khoản của doanh nghiệp.

Vậy câu hỏi đặt ra là: đây có phải là dấu hiệu nguy hiểm báo hiệu một “cơn thử lửa” thực sự với thị trường BĐS? Câu trả lời là “có, nhưng không hoàn toàn tiêu cực”. Số tồn kho tăng cao rõ ràng tạo sức ép lên dòng tiền, làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng tới khả năng trả nợ và sức khỏe tài chính chung của doanh nghiệp. Nếu không xử lý tốt, tồn kho lớn cùng giá nhà cao có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng mềm” – bán chậm, dự án kéo dài và niềm tin bị xói mòn.

Nhưng cũng có một góc nhìn khác mà giới phân tích quốc tế đã từng nhắc tới: một phần lớn hàng tồn kho không chỉ là sản phẩm “ế ẩm” mà còn là đất dự án và dự án đang trong quá trình xây dựng. Với quỹ đất rộng và đầy đủ pháp lý, những tồn kho này có thể trở thành tài sản chiến lược, nếu thị trường hồi phục đúng chu kỳ, chúng sẽ là nguồn cung sẵn sàng bung ra khi sức mua tăng lên.

Em nghĩ anh em nhà đầu tư cá nhân hay người mua nhà lúc này là đừng nhìn vào cái bảng danh mục dự án hào nhoáng mà xuống tiền ngay. Hãy soi kỹ xem dự án đó đã "nằm im" bao nhiêu năm rồi, khả năng tài chính của chủ đầu tư đến đâu.

Và thay vì nhìn vào một chỉ số tồn kho khổng lồ rồi vội kết luận “thị trường sắp sập”, hãy soi kỹ loại tồn kho đó là gì, và doanh nghiệp có khả năng biến nó thành dòng tiền hiệu quả hay không. Đặc biệt với các nhà đầu tư cá nhân, việc đánh giá dự án cần đi sâu vào yếu tố pháp lý, tiến độ xây dựng, sức hấp thụ của thị trường mục tiêu và khả năng tài chính của chủ đầu tư, thì mới có thể đưa ra quyết định sáng suốt.

Còn với chính nhà phát triển dự án, bài toán lớn nhất bây giờ không chỉ là gom vốn để xây dựng, mà là làm sao điều chỉnh tốc độ mở bán, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng, và đặc biệt là kiên nhẫn bởi thị trường BĐS, như một con tàu lớn, không thể đổi hướng ngay lập tức mà cần thời gian để “quay mũi” chuẩn xác. Nếu làm được điều đó, hàng tồn kho không còn là gánh nặng mà có thể trở thành bệ phóng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.