Bàn hôm đó có ba nhân vật tiêu biểu, nhìn vào là hiểu ngay thị trường 2026 đang như thế nào.

Nhân vật đầu tiên là Tuấn, kiểu người rất tin vào cảm giác. Tuấn có một câu nói quen thuộc: Bất động sản thì cứ mua là thắng, chỉ là thắng nhanh hay chậm thôi. Câu này Tuấn nói từ 2021 đến giờ, và đến 2026 vẫn chưa bỏ.

Năm 2023, Tuấn mua một mảnh đất ven đô, vay khoảng 60%. Lúc mua, không khí rất phấn khởi, môi giới nói chuyện quy hoạch, đường xá, tương lai nghe như trailer phim bom tấn. Tuấn tính rất nhanh: hai năm nữa bán, lời 30% là đẹp.

Đến giờ, đất vẫn ở đó, đường vẫn “chuẩn bị làm”, còn Tuấn thì bắt đầu thuộc lòng lịch trả lãi hàng tháng. Giá có tăng, nhưng kiểu tăng đủ để… không dám bán, vì bán xong thấy công sức hai năm chỉ để trả tiền lãi.

Ngồi cà phê, Tuấn vẫn giữ phong độ: Đất thì không bao giờ lỗ. Nói xong nhấp ngụm nước, im lặng khoảng 5 giây. Cả bàn hiểu ý, không ai hỏi thêm.

Nhân vật thứ hai là Hạnh, người cẩn thận đến mức mua cái nồi chiên không dầu cũng đọc 20 bài review. Hạnh mua một căn hộ nhỏ gần khu có nhiều công ty, bệnh viện, trường học. Giá không rẻ, nhưng có thể cho thuê được ngay

Hạnh không nói chuyện sóng, không nói chuyện nhân đôi tài sản. Mỗi tháng nhận tiền thuê đều đặn, trừ đi lãi vay vẫn còn dư một chút. Không nhiều, nhưng đủ để Hạnh ngủ ngon, không phải canh bảng giá hay nghe tin đồn quy hoạch mỗi tối.

Nhân vật thứ ba là Minh, người chưa mua gì cả. Minh bán một tài sản từ 2024, gửi ngân hàng, từ đó đến giờ vẫn đang “quan sát thị trường”. Minh có vẻ là người bình tĩnh nhất bàn, vì không có áp lực lãi vay, cũng không bị kẹt vốn.

Nhưng Minh cũng có nỗi lo riêng. Ngồi một lúc, Minh hỏi: Giữ tiền mặt thì an toàn thật, nhưng lỡ vài năm nữa giá lại tăng thì sao? Lúc đó lại thấy mình đứng ngoài.

Ba người, ba trạng thái. Một người đang gồng, một người đang giữ nhịp, một người đang chờ.

Ngồi giữa ba câu chuyện đó, tự nhiên thấy thị trường 2026 không còn giống một cuộc đua xem ai mua nhanh hơn nữa, mà giống một bài kiểm tra xem ai chịu được lâu hơn.

Ngày trước, nhiều người bước vào bất động sản với tâm thế khá đơn giản: chọn một sản phẩm, dùng đòn bẩy, chờ tăng giá. Nếu thị trường đi lên đều, chiến lược đó gần như không có vấn đề. Nhưng khi tín dụng bắt đầu chặt hơn, lãi suất không còn dễ chịu, và giá đã lên một mặt bằng cao, mọi thứ bắt đầu khác.

Cái khó của 2026 không nằm ở việc có nên mua hay không, mà là mua xong có “sống chung” được với tài sản đó không.

Một căn nhà bây giờ không chỉ là câu chuyện giá bao nhiêu, mà còn là mỗi tháng gánh bao nhiêu tiền, khu vực đó có thêm người đến không, có tạo ra dòng tiền được không. Nếu những câu hỏi này không có câu trả lời rõ ràng, thì việc sở hữu tài sản đôi khi lại giống như tự tạo áp lực cho mình.

Điều thú vị là thị trường không loại bỏ ai ngay lập tức. Nó không làm bạn phá sản chỉ sau một đêm. Nó chỉ khiến bạn… mệt dần. Mỗi tháng trả lãi một chút, mỗi năm thấy tài sản không đi đâu một chút, lâu dần cảm giác thắng – thua không còn rõ ràng, chỉ còn cảm giác “sao mình vẫn đang giữ cái này"

Ngược lại, những người đi chậm hơn, chọn tài sản có thể tạo ra dòng tiền, hoặc ít nhất gắn với nhu cầu ở thật, lại có một lợi thế rất đơn giản: họ có thể chờ.

Mà trong bất động sản, người chờ được thường là người có nhiều lựa chọn hơn.

Cuối buổi cà phê, câu chuyện quay lại đúng một câu hỏi cũ nhưng chưa bao giờ dễ trả lời: nên tiếp tục mua hay nên đứng ngoài.

Không ai trong bàn đưa ra được một câu trả lời chắc chắn. Nhưng có một điều cả ba đều đồng ý, dù mỗi người một hoàn cảnh: thời “mua đại cũng thắng” có lẽ đã qua rồi.

Bây giờ, nếu có thắng, thì cũng phải hiểu mình đang làm gì. Còn nếu không hiểu, thì thị trường sẽ dạy lại, nhưng học phí sẽ không rẻ, và thường được thu theo tháng.