Tại các ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, VietinBank, BIDV hay Agribank, lãi suất vay mua nhà đã được điều chỉnh tăng mạnh. Có nơi lên tới 13,5% cho kỳ hạn cố định 18 tháng. So với mức 6–8% của cùng kỳ năm ngoái, đây không phải là tăng nhẹ, mà là một cú nhảy đáng kể.

Điều khiến nhiều người bất ngờ là lãi suất nhóm ngân hàng có vốn nhà nước - vốn thường “mềm” hơn thị trường giờ lại ngang ngửa, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân như MB Bank, VIB, ACB hay Techcombank trong giai đoạn đầu ưu đãi. Lãi suất thả nổi sau ưu đãi thì phổ biến 11–15%/năm. Nghe xong nhiều người chắc phải mở lại file Excel tính toán từ đầu.

Vì sao lại thế? Đơn giản thôi: tiền đang đắt lên. Lãi suất tiết kiệm tăng, lãi suất liên ngân hàng có lúc vọt 17–19% rồi mới hạ nhiệt. Khi chi phí vốn đầu vào tăng, ngân hàng không thể cho vay rẻ. Đặc biệt với bất động sản - lĩnh vực được xếp vào nhóm rủi ro cao hơn thì chuyện lãi vay bị đẩy lên là điều dễ hiểu.

Nhưng hiểu là một chuyện, chịu được hay không lại là chuyện khác.

Hãy thử hình dung. Một căn hộ 3 tỷ, vay 70% tức khoảng 2,1 tỷ. Nếu lãi suất 8%, mỗi năm tiền lãi khoảng 168 triệu. Nhưng nếu lãi lên 13%, con số nhảy lên hơn 270 triệu. Chênh nhau hơn 100 triệu một năm. Đó là chưa kể gốc. Với nhiều người trẻ, 100 triệu là cả một năm tiết kiệm. Lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm nghe có vẻ nhỏ, nhưng với khoản vay hàng tỷ đồng, nó giống như việc bạn đang vác một bao cát 20kg bỗng bị ai đó nhét thêm 10kg nữa.

Và đây là lúc những câu chuyện “house hacking” - mua nhà rồi cho thuê để bù lãi bắt đầu lộ ra điểm yếu. Khi lãi suất thấp và giá thuê tốt, bài toán này từng khá ổn. Nhưng bước sang 2026, giá nhà đã cao, lãi vay tăng, còn giá thuê lại không tăng tương ứng, thậm chí giảm ở một số khu vực. Dòng tiền từ thuê không đủ gánh lãi vay, người vay bắt đầu hụt hơi.

Câu chuyện của một nhà đầu tư mua 3 căn chung cư phía Tây Hà Nội để vừa chờ tăng giá vừa cho thuê là ví dụ điển hình. Một năm sau, giá chỉ nhích nhẹ, tiền thuê đủ trả lãi, trừ thêm thuế, phí, hoa hồng môi giới thì gần như “có tiếng mà không có miếng”. Và giờ phải tính chuyện bán bớt để tất toán khoản vay. Đó không phải là cá biệt.

Vậy đây có phải là dấu hiệu thị trường sắp lao dốc? Chưa chắc. Nhưng chắc chắn đây là giai đoạn sàng lọc mạnh.

Lãi suất cao buộc người mua phải tính toán thật kỹ. Không còn chuyện ký hợp đồng vì sợ mất cơ hội. Không còn chuyện “mua trước tính sau”. Khi chi phí vốn đắt đỏ, mỗi quyết định vay giống như ký một cam kết dài hạn với áp lực tài chính hàng tháng. Nếu thu nhập không ổn định, không có quỹ dự phòng ít nhất 6–12 tháng trả nợ, thì rủi ro rất lớn.

Với người mua để ở, câu hỏi cần đặt ra không phải là “giá có tăng không”, mà là “mình có chịu được lãi suất 12–14% trong 1–2 năm tới không?”. Nếu câu trả lời là không chắc, có lẽ nên cân nhắc vay ít hơn, kéo dài thời gian thuê thêm một thời gian, hoặc chọn căn vừa tầm hơn. Đòn bẩy tài chính chỉ tốt khi bạn kiểm soát được nó. Ngược lại, nó sẽ kiểm soát bạn.

Với nhà đầu tư, thời điểm này không còn là sân chơi của đòn bẩy cao. Ai vay quá sức sẽ bị thị trường “thử lửa” đầu tiên. Nếu lợi suất cho thuê không đủ bù chi phí vốn, thì kỳ vọng tăng giá phải đủ lớn và đủ nhanh mới cứu được bài toán. Nhưng trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, điều đó không hề dễ.

Một câu hỏi khác cũng đáng suy nghĩ: nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, người có tiền mặt sẽ làm gì? Gửi tiết kiệm 7–8% an toàn, hay mạo hiểm mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá chưa rõ ràng? Khi tiền gửi ngân hàng cũng sinh lời tốt, bất động sản buộc phải hấp dẫn hơn rất nhiều mới kéo được dòng tiền quay lại.

Có thể lãi suất sẽ hạ nhiệt sau quý I. Có thể chính sách sẽ điều chỉnh để hỗ trợ một số phân khúc. Nhưng ở thời điểm này, thực tế là chi phí vốn đã tăng và đang tạo áp lực rõ ràng lên thị trường.

Mua nhà lúc lãi 13,5% không phải là sai. Nhưng nó đòi hỏi một thứ mà giai đoạn tiền rẻ không cần quá nhiều: kỷ luật tài chính. Và cả sự thành thật với chính mình.

Vì rốt cuộc, nhà có thể là tài sản tích lũy. Nhưng khoản vay thì là nghĩa vụ phải trả mỗi tháng. Một bên là giấc mơ. Một bên là hóa đơn. Khi lãi suất tăng, hóa đơn luôn là thứ đến trước.