Ngay từ những tháng đầu năm 2026, thị trường nhà ở xã hội tại Hà Nội đã rục rịch như một phiên “mở bán có điều kiện”. Điều kiện không phải là tiền, vì tiền đôi khi còn dễ hơn, mà là… đủ tiêu chuẩn. Không có cảnh “cọc nhanh kẻo hết”, mà là “nộp hồ sơ trước, rồi cầu trời”.
Một loạt dự án bắt đầu hé cửa.
Ở khu đô thị Kim Hoa (xã Tiến Thắng, Mê Linh cũ), dự án CT2 đang nhận hồ sơ cho 240 căn hộ, giá khoảng 19,8 triệu đồng/m². Nhưng bình tĩnh, vì rẻ là chuyện của giá/m², còn mua được hay không lại là một vũ trụ khác.
Đi sâu hơn một chút vào nội đô, khu nhà ở xã hội Hạ Đình (Thanh Liệt) dự kiến nhận hồ sơ trong quý I/2026 với giá khoảng 25 triệu/m². Một căn 70m² rơi vào tầm 1,75 tỷ đồng - mức giá nghe quen quen, vì nó đang tiệm cận những căn chung cư thương mại “đời đầu, vị trí xa, tiện ích hứa hẹn”.
Còn nếu bạn nghĩ xa nữa chắc rẻ hơn, thì chưa chắc.
Dự án Tân Lập (xã Ô Diên) công bố giá khoảng 29 triệu/m² (chưa gồm thuế phí), nhà ở xã hội nhưng giá không còn “xã hội” như kỳ vọng ban đầu. Giá thuê dự kiến 430.000 đồng/m²/tháng, tính sơ sơ, một căn 50m² đã hơn 20 triệu/tháng, đủ để nhiều người… quay lại thuê trọ cho nhẹ đầu.
Một dự án khác tại Ngọc Hồi, do CTCP Cơ khí và Xây lắp số 7 làm chủ đầu tư, có giá khoảng 24,7 triệu/m². Diện tích 40–59m², tổng giá dao động từ gần 1 tỷ đến hơn 1,4 tỷ đồng – mức giá được xem là “dễ thở nhất” trong danh sách, nhưng vẫn đủ khiến nhiều người phải hít sâu 3 lần trước khi nghĩ đến chuyện xuống tiền.
Nhìn tổng thể, có một nghịch lý khá thú vị: nhà ở xã hội đang ngày càng… giống nhà ở thương mại.
Không phải về pháp lý, mà là về giá.
Cách đây vài năm, nhà ở xã hội từng được xem là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp – nơi mà giấc mơ an cư có thể đạt được bằng tích lũy và một chút vay mượn. Nhưng hiện tại, khi giá dao động phổ biến từ 20–30 triệu/m², câu hỏi bắt đầu xuất hiện: “Xã hội” đang dành cho ai?
Nếu thu nhập 10–15 triệu/tháng, việc mua một căn hộ 1–1,7 tỷ đồng vẫn là bài toán căng. Nếu vay ngân hàng, áp lực trả nợ hàng tháng không khác nhiều so với mua nhà thương mại giá rẻ. Nếu không vay, thì phải tích lũy trong… một khoảng thời gian đủ dài để thị trường kịp tăng thêm một vòng nữa.
Tức là, nhà ở xã hội không còn là “lối đi riêng”, mà đang trở thành một “làn đường hẹp” nằm ngay cạnh cao tốc bất động sản.
Một điểm đáng chú ý khác: nguồn cung có vẻ đang tăng, nhưng cơ hội tiếp cận thì không tăng tương ứng.
240 căn, 500 căn, thậm chí vài nghìn căn, nghe thì nhiều. Nhưng đặt trong bối cảnh hàng chục nghìn người có nhu cầu, thì tỷ lệ “trúng suất” đôi khi còn khó hơn… bốc thăm trúng thưởng.
Và thế là xuất hiện một trạng thái rất đặc trưng của thị trường này: người cần thì không chắc mua được, người mua được thì chưa chắc là người cần nhất.
Nhưng công bằng mà nói, việc giá nhà ở xã hội tăng cũng không phải là điều quá khó hiểu.
Chi phí đất đai, vật liệu, nhân công, lãi vay… đều tăng. Chủ đầu tư làm nhà ở xã hội cũng không phải làm từ thiện. Nếu giá bán quá thấp, bài toán tài chính sẽ không đứng vững. Nhưng nếu giá quá cao, thì mục tiêu an sinh lại bị lệch.
Đây chính là bài toán không có đáp án hoàn hảo
Và trong bài toán đó, người mua nhà là người phải tự cân đối giữa 3 thứ: thu nhập – kỳ vọng – và sự chấp nhận.
Cuối cùng, có lẽ nhà ở xã hội vẫn là một cơ hội, nhưng không còn là cơ hội “dễ với tới” như nhiều người từng nghĩ.
Nó giống như một cánh cửa có tồn tại, nhưng để mở được thì bạn cần đúng chìa khóa, đúng thời điểm, và đôi khi… cả một chút may mắn.
Còn nếu không, thì vẫn còn một lựa chọn quen thuộc, đã tồn tại bền vững qua nhiều chu kỳ bất động sản: Đi thuê.
Ít nhất là thuê trong lúc chờ xem… giá nhà ở xã hội sẽ “xã hội” lại vào một ngày đẹp trời nào đó, hay tiếp tục tiến hóa thành một phiên bản thương mại giá mềm nhưng thủ tục thì không mềm chút nào.