Từ ngày 23/2/2026, một quyết định mới của UBND TP. Hà Nội chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung Quyết định 33/2025 về khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Nghe thì khô khan, nhưng thực tế nó chạm thẳng vào túi tiền và cả những cuộc tranh chấp dai dẳng giữa cư dân – ban quản trị – chủ đầu tư suốt nhiều năm qua.

Điểm thay đổi lớn nhất không nằm ở con số, mà nằm ở “ai xử”.

Trước đây, khi có tranh chấp về phí quản lý, quỹ bảo trì, bàn giao kinh phí… cư dân thường phải gõ cửa quận, huyện hoặc Sở Xây dựng. Tức là câu chuyện của một tòa nhà vài trăm hộ lại phải đẩy lên cấp khá cao. Thủ tục vòng vèo, phản hồi chậm, có khi cư dân mòn mỏi họp hành cả năm.

Giờ thì khác. UBND cấp xã, phường sẽ trực tiếp giải quyết các tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành chung cư không thuộc tài sản công. Nghĩa là nếu tòa nhà bạn có vấn đề về phí dịch vụ, quỹ bảo trì phần sở hữu chung, việc bàn giao - quản lý - sử dụng tiền… thì phường sẽ là nơi xử lý đầu tiên.

Nói nôm na, “đi kiện” không còn phải leo lên quận nữa, mà xuống phường là xong bước đầu.

Với nhà chung cư thuộc tài sản công, UBND cấp xã cũng được giao chủ trì kiểm tra hoạt động của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và ban quản trị trong công tác quản lý tài chính, đồng thời giải quyết tranh chấp phát sinh trong tòa nhà. Nếu có vướng mắc lớn hơn, phường phải báo cáo Sở Xây dựng để phối hợp cùng Sở Tài chính và cơ quan thuế, trình UBND thành phố xử lý.

Tức là mô hình quản lý đã “hạ tầng nấc”. Trách nhiệm cụ thể hơn, gần dân hơn. Vấn đề là hiệu quả thực tế thế nào, còn phụ thuộc vào năng lực từng địa phương.

Còn về tiền  thứ mà cư dân quan tâm nhất khung giá dịch vụ cũng được nhắc lại rõ ràng.

Chung cư không có thang máy, mức giá tối thiểu là 700 đồng/m2/tháng, tối đa 5.000 đồng/m2/tháng. Chung cư có thang máy, tối thiểu 1.200 đồng/m2/tháng và tối đa 16.500 đồng/m2/tháng.

Nhưng cần lưu ý, đây chỉ là khung giá dịch vụ quản lý vận hành cơ bản. Chưa bao gồm bảo hiểm cháy nổ, thù lao ban quản trị, cũng như các dịch vụ cao cấp như bể bơi, tắm hơi, truyền hình cáp, internet… Nhiều người nhìn con số trần rồi so với thực tế mình đang đóng cao hơn, nhưng thực ra có thể do cộng thêm các khoản này.

Điều đáng nói là từ 1/7/2025, theo mô hình chính quyền hai cấp và Thông tư 09/2025 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, cấp xã đã được giao thêm trách nhiệm quản lý, theo dõi và kiểm tra chung cư trên địa bàn. Quyết định lần này gần như là bước đi cụ thể hóa vai trò đó.

Câu hỏi đặt ra là: cư dân nên làm gì?

Thứ nhất, hiểu rõ tòa nhà mình thuộc loại nào, tài sản công hay không để biết cơ quan xử lý trực tiếp khi có tranh chấp.

Thứ hai, đọc kỹ hợp đồng quản lý vận hành và nghị quyết hội nghị nhà chung cư. Đừng chỉ nhìn tổng số tiền phải đóng mỗi tháng, mà phải hiểu cấu phần gồm những gì. Phí trong khung hay vượt khung? Nếu vượt, căn cứ pháp lý là gì?

Thứ ba, nếu có tranh chấp, thay vì chỉ cãi nhau trong group cư dân, có thể cân nhắc làm đơn chính thức gửi UBND phường. Khi trách nhiệm đã được quy định rõ, việc phản ánh đúng kênh sẽ hiệu quả hơn là tranh luận cảm tính.

Chung cư không chỉ là nơi ở, mà là một “xã hội thu nhỏ”. Có tiền, có quỹ, có quyền lực, có xung đột. Trước đây, nhiều tòa nhà như con thuyền không bánh lái khi ban quản trị và cư dân mâu thuẫn. Giờ thì Nhà nước đã chỉ rõ ai là người cầm lái ở cấp gần nhất.

Phí dịch vụ có thể tăng, có thể giảm, tùy từng tòa. Nhưng điều quan trọng hơn là cơ chế giám sát đã tiến thêm một bước. Còn việc nó có thực sự minh bạch và hiệu quả hay không, lại phụ thuộc vào việc cư dân có quan tâm, có hiểu luật và có dám lên tiếng đúng cách hay không.

Vì cuối cùng, tiền phí quản lý không chỉ là vài chục nghìn một mét vuông. Nó là câu chuyện niềm tin giữa người ở và người quản lý trong cùng một mái nhà.