Tôi có một người quen, tạm gọi là anh H. Anh này có một nguyên tắc rất rõ ràng khi mua nhà: cái gì rẻ hơn thì đáng để suy nghĩ. Năm đó anh đi xem hai căn, một căn khoảng 4 tỷ nằm trong khu dân cư đã khá ổn định, căn còn lại khoảng 3 tỷ ở khu ven, lúc đó đường sá còn đang làm dở, xung quanh lác đác vài công trình.
Anh chọn căn 4 tỷ. Lý do rất hợp lý: nhà mới hơn, ở được ngay, không phải “chịu đựng tương lai”.
Quyết định này ban đầu không có gì sai. Nhà ở ổn, hàng xóm hiền, sáng có quán phở, chiều có quán trà đá, cuộc sống không thiếu thứ gì. Chỉ có điều, sau khoảng 3–4 năm, anh bắt đầu nhận ra một chuyện hơi… khó nói: khu này không thay đổi gì cả.
Không có thêm cửa hàng mới, không có thêm người trẻ chuyển đến, không có dự án nào khiến khu vực nhộn nhịp hơn. Mọi thứ giống như bị bấm nút tạm dừng. Nhà thì vẫn thế, chỉ có đồ đạc bên trong ngày càng cũ, còn giá thì nhích lên rất nhẹ, kiểu đủ để không buồn nhưng cũng không đủ để vui.
Đỉnh điểm là lúc anh thử đăng bán. Người đến xem thì có, nhưng câu quen thuộc nhất anh nhận được là: “Nhà anh ổn đấy, nhưng khu này… em mua để ở thôi chứ đầu tư thì hơi căng”. Nghe xong không biết nên cảm ơn hay nên buồn.
Trong khi đó, căn 3 tỷ ngày xưa anh từng chê “xa và bất tiện” lại đi theo một kịch bản khác hẳn. Khu đó sau vài năm đường xá hoàn thiện, khu công nghiệp hoạt động, dân về ở đông lên. Quán xá mọc như nấm, dịch vụ đầy đủ dần. Những người mua sớm bắt đầu có cảm giác… tự nhiên mình chọn đúng.
Câu chuyện này lặp lại rất nhiều trong năm 2026, khi giá nhà không còn dễ chịu như trước. Theo mặt bằng hiện tại, giá căn hộ đã lên khoảng 80 triệu đồng/m², trong khi thu nhập bình quân năm chỉ khoảng 98,4 triệu đồng. Nghĩa là mua nhà bây giờ không còn là chuyện “thích là xuống tiền”, mà gần như là một quyết định tài chính dài hơi.
Và cũng vì áp lực đó, nhiều người càng có xu hướng nhìn vào giá trước tiên. Thấy rẻ hơn vài trăm triệu là thấy hợp lý, thấy nhà mới hơn là thấy yên tâm. Nhưng cái bẫy nằm ở chỗ: giá hôm nay chỉ phản ánh hiện tại, còn giá trị thực lại nằm ở tương lai của khu vực.
Một căn nhà nằm ở nơi không có thêm việc làm, không có hạ tầng mới, không hút thêm dân cư thì về bản chất là một tài sản… tự già đi. Dù bạn không làm gì, nó vẫn âm thầm mất lợi thế theo thời gian. Ngược lại, một căn ở khu đang phát triển có thể xấu hơn, xa hơn ở thời điểm mua, nhưng lại “lớn lên” cùng khu vực.
Những người mua lâu năm thường không nhìn nhà trước, mà nhìn ba thứ khác: dân có đổ về không, hạ tầng có làm thật không, và nếu giá không tăng thì có tạo ra dòng tiền được không. Nghe có vẻ khô khan, nhưng thực ra rất đúng. Vì cuối cùng, nhà không chỉ để ở, mà còn là nơi bạn gửi gắm 5–10 năm cuộc sống của mình.
Có một câu nói khá đúng trong nghề này: người mua nhà nghiệp dư chọn căn nhà đẹp, người mua nhà lâu năm chọn khu vực đang lớn lên. Căn nhà có thể sửa, nội thất có thể thay, nhưng một khu vực “đứng im” thì rất khó cứu.
Nên nếu đang phân vân giữa một nơi giá rẻ nhưng tương lai mờ nhạt và một nơi đắt hơn nhưng đang phát triển rõ ràng, có lẽ câu hỏi không nên là “căn này bao nhiêu tiền”, mà là “5 năm nữa, mình đang sống ở đâu”. Vì đôi khi, sai lầm lớn nhất không phải là mua đắt, mà là mua đúng một nơi… không đi đâu cả.