Mới đây, trả lời trên tờ Bizlive (Nhịp sống doanh nghiệp), ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) - Phó Chủ tịch Tập đoàn CEN Group đã đưa ra nhận định: “Xét tổng thể thị trường thì chưa thể phục hồi ngay được mà có lẽ cần từ 18-24 tháng. Tuy nhiên, cá biệt sẽ có những điểm sáng ở một vài vị trí và một số loại hình BĐS”. 

Tuy nhiên, trái ngược với Shark Hưng, nhiều nhà đầu tư, chuyên gia lại cho rằng, viễn cảnh hồi phục của thị trường chỉ trong từ 18-24 tháng rất khó xảy ra. Xin được chia sẻ lại ý kiến phản biện của Mr. Nguyễn Đỗ Việt để Người mua nhà cùng suy ngẫm, đánh giá:

Liệu những lý do này đã đủ chứng minh BĐS đang lao dốc ?

Tôi đồng ý với quan điểm của ông Hưng khi nói về thị trường BĐS ở phạm vi tổng thể. Khi nói về khó khăn của thị trường là người trong cuộc mà ông Hưng còn dự đoán như vậy thì thực tế có lẽ chả được như zậy đâu !

Đừng nói là doanh nghiệp "có những khó khăn nhất định" mà khẳng định luôn là doanh nghiệp đang khốn đốn, khó khăn tứ bề, muốn "ngủ đông" mà mắt cứ trân trân mở vì lãi vay vẫn sinh sôi, khách hàng vẫn hò reo, biểu tình....ngoài trụ sở. Xin không dẫn chứng và mô tả cụ thể mà thêm xót, thêm đau !

Định không nói gì, nhân có bài viết về quan đểm của người trong cuộc, Tôi xin cung cấp mấy cơ sở để chứng minh rằng BĐS đã và đang lao dốc dù ai đó muốn hay không thì nó vẫn diễn ra và thời gian 24 tháng hồi phục như nhận định có lẽ vẫn còn khá lạc quan.

Thứ nhất, BĐS bị điều chỉnh mạnh từ chủ trương, chính sách của nhà điều hành. Có thể nói BĐS đã và đang bị "liệt vào" thành phần dễ gây nguy hiểm cho nền kinh tế, cụ thể hóa ở thông tư 22/2019 của NHNN: hạn chế tỷ lệ sử dụng 30% vốn huy động ngắn hạn cho vạy dài hạn tới tháng 10/2022, tăng gấp 3 lần tỷ lệ rủi ro (lên 150%) khi cho vay BĐS từ 3 tỷ trở lên...

Thứ hai, BĐS bị chi phối mạnh và trực tiếp bởi các kiểu luật (khoảng 10 luật), và qui định pháp lý. Một số điều chỉnh về luật mà càng điều chỉnh càng rối, càng khó thực hiện. Ví dụ Luật quy hoạch điều chỉnh, muốn điều chỉnh quy hoạch cục bộ thì phải điều chỉnh quy hoạch tổng thể trong khi quy hoạch tổng thể có khi không thuộc thẩm quyền của cơ quan đó và việc điều chỉnh một quy hoạch " to" hơn đôi khi từ thời "ơ kìa" là điều không tưởng.

Chủ trương rà soát pháp lý các dự án BĐS đã cấp, đã thực hiện và việc hồi tố những cái sai, không chỉ làm cho "lò" của cụ Tổng thêm đượm mà còn làm cho các quan chức mới " thọt" vào không dám ký dù đúng... bóp nghẹt nguồn cung BĐS mới. Làm một số CDT " ngoan cố" tăng giá tại một vài phân khúc, khu vực nhỏ. Đặc biệt, việc chấm dứt chủ trương thực hiện hợp đồng BT trong đầu tư là đòn cực mạnh và trực diện đánh vào thị trường BĐS, sẽ không còn đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, làm đường đổi dự án ...

Thứ ba, BĐS bị chi phối bởi tình hình kinh tế vĩ mô. Covid 19 đã hủy hoại quá nhiều, sản xuất đình đốn, chi tiêu thắt chặt.... bao trùm là nỗi lo cho một tương lại bất định, vậy ai mua, ai đầu cơ BĐS... đó là lý do hàng tồn kho chất đống, giao dịch đứng hình...Có tới 1/2 lực lượng lao động (30,8 triệu người- theo số liệu của tổng cục thống kê) bị mất việc, giảm thu nhập vì covid. Bao nhiêu trong số họ phải ngậm ngùi từ bỏ giấc mơ mua nhà ? bao nhiêu trong số đó đang mua nhà trả góp, đang vay lãi ngân hàng để mua nhà ... sẽ phải tính toán bán tháo, cắt lỗ ?

Thứ tư, vốn là yếu tố quan trọng nhất cho BĐS, 6 tháng đầu năm tín dụng toàn nền kinh tế chỉ đạt 2,45%, với quyết sách mới nhất tại cuộc họp Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia (sáng 9/7) do Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc - Chủ tịch Hội đồng chủ trì đã thống nhất kịch bản tăng trưởng từ 3-4%; kiểm soát lạm phát dưới 4%. Với kịch bản này thì sẽ không có chuyện bơm tiền ào ạt vào nền kinh tế nói chung hay cứu BĐS nhưng nhiều người hỡm tưởng.

Kiều hối, mấy năm gần đây đóng góp rất quan trọng cho nền kinh tế nói chung và cho BĐS nói riêng. Riêng 2019 đã có tới 16,7 tỷ USD kiều hối nếu tính cả lượng kiều hối chuyển về không chính thức có lẽ con số này đâu đó khoảng 20 tỷ USD. Trong đó có tới 20-22% đầu tư vào BĐS ( số liệu của NHNN chi nhánh TP HCM và CBRE tương đối trùng khớp về tỷ lệ này). Kiều hối năm 2020, 2021 chắc chắn là câu chuyện buồn, vì lao động xuất khẩu về nước, Việt kiều ở nước ngoài đang lo thân không xong,thậm chí còn mong muốn bán BĐS ở quê nhà để lấy tiền sinh sống trong khi đứt việc, mất việc ở nước ngoài. Như vậy không chỉ không có kiều hối đổ vào mà BĐS còn thâm hụt nguồn lực do bị rút vốn.

Vốn FDI vào BĐS giảm mạnh, những hô hào chờ đợi dòng vốn FDI chuyển dịch từ TQ vào Việt Nam và BĐS công nghiệp sẽ hưởng lợi chủ yếu vẫn đang ở thời tương lai, đang là kỳ vọng, đang "on the air" nhưng than ôi ! "nước xa chẳng cứu được lửa gần" e rằng doanh nghiệp nào sức còm lực mọn mà lao vào có thể sẽ chết trước khi kịp làm xong ổ, trước khi đại bàng đến.

Năm là, thị trường BĐS cho thuê trông chờ rất nhiều vào chuyên gia, đầu tư nước ngoài; bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, hostel, offitel, khách sạn, nhà hàng, mặt bằng bán lẻ... dường trong tình trạng sống dở chết dở, tất cả đều đang gắng sức, nhìn về tương lai. Thái Lan, đất nước "trùm sò" về du lịch trong khu vực còn xác định cần tối thiểu 2 năm kể từ khi hết dịch để khôi phục du lịch. Nhưng với tình trạng Covid bùng phát như hiện nay, vắc-xin vẫn đang lần mò... có lẽ tình trạng chết lâm sàng của mảng BĐS này cần thời gian gấp đôi so với dự kiến của chuyên gia để hồi phục.

May mắn thay, phần lớn các sản phẩm BĐS là cao cấp, người mua nó cũng lắm tiền nhiều của, nhiều người trong họ mua để giữ tiền, mua cho thuê tạo dòng tiền, mua cho con cho cháu, mua để khẳng định mình.... vv nhưng dù không cần tiền cũng chẳng ai muốn BĐS của mình xuống giá, bị rêu phong cỏ phủ...BĐS du lịch thì như đã nêu ở trên; BĐS phố chùng chình không lên giá do buôn bán online, do trung tâm thương mại, do kẹt xe..., BĐS trong các tổ hợp cao cấp ( compoud) thì thưa thớt người ở, dừng thi công hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ tiện ích không được xây dựng hoặc không có người thuê....trong khi người mua đã mua với giá cao, giá đã phản ánh sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội...cứ vậy giá lao dốc, đến một lúc nào đó dù không quan tâm đến tiền nhưng nhiều nhà giàu cũng bán đi vì thất vọng, vì chán...

Cuối cùng là gói “ hà hơi thổi ngạt” của CP, các NHTM cũng chỉ kéo dài sự sống cho thị trường BĐS . Trong cuộc đại suy thoái 2008, GDP các năm 2008 và 2009 lần lượt là 5,66 và 5,32% sau đó ngóc đầu đi lên, ấy vậy năm tồi tệ nhất của BĐS ( giá nhiều dự án giảm 50%) lại là năm 2012, khi đó GDP là 6,25%. Lịch sử thường không lặp lại, nhưng khi lương khô cạn kiệt, thời hạn cuối năm dần đến đồng nghĩa việc khoanh, dãn nợ, hoãn nâng hạng nợ xấu ... (theo TT 01/2019 của NHNN vừa được kéo dài từ 5 tháng tới cuối năm) cũng hết. Lưu ý là trong TT 01/2019 không có từ nào, câu nào nói là miễn lãi suất hay xoá nợ cho con nợ, như vậy kể cả khi doanh nghiệp có “ngủ đông” thì họ vẫn phải gồng mình trả lãi vay và tiền gốc. Cực chẳng đã, vay ngân hàng không được thì đành huy động Tpdn với lãi suất chót vót 14-19%, thậm chí phải vay cả tín dụng đen để đảo nợ, để trả nợ đậy cho các khoản vay cũ.... có lẽ đầu năm 2021 sẽ có những đợt bán tháo, giải chấp mạnh. Và có thể, tới Quý III/2022 lượng tiền tín dụng vào BĐS mới ổn định ( theo mục tiêu của TT 22/2019) Như vậy, nếu không có biến động lớn, khi đó BĐS mới qua cơn sóng gió. Còn hồi phục, hay vọt lên là câu chuyện quá sớm để nói tới tại thời điểm này.

Mỗi người có một quan điểm, một hệ quy chiếu khác nhau năm nay dự kiến GDP là 3-4% sang năm sẽ vươn lên mạnh mẽ ( từ một xuất phát điểm thấp). Với những cơ sở và lập luận nêu trên có lẽ dự báo BĐS cần 18-24 tháng để hồi phục có lẽ vẫn chưa thỏa đáng lắm.