Bởi sau một thời gian phát triển ồ ạt, cái gọi là “mô hình lý tưởng” ấy giờ lộ ra một danh sách lỗi dài như hóa đơn điện cuối mùa nóng: không sổ hồng, sai phép, chồng tầng, thiếu an toàn phòng cháy chữa cháy, không ban quản lý, không bảo trì, và đặc biệt là… không ai chịu trách nhiệm khi có vấn đề xảy ra.
Chung cư mini: Khi giấc mơ dòng tiền hóa thành dòng rủi ro
Lúc mới xuất hiện, chung cư mini như vị cứu tinh cho những người thu nhập thấp ở thành phố lớn. Chỉ với 600–900 triệu đồng là đã có thể sở hữu căn hộ nhỏ từ 25–40m², có sổ (tập thể), có chỗ ở, có thể cho thuê được ngay. Nhiều người thậm chí gom vốn đầu tư 3–5 căn, kỳ vọng mỗi tháng sẽ rủng rỉnh vài chục triệu tiền cho thuê.
Thế nhưng, đời không như mơ. Khi siết pháp lý, những căn hộ không có sổ riêng bắt đầu “đứng hình”. Không sang tên được, bán lại khó, ngân hàng không cho vay thế chấp. Người thuê thì sợ, người ở thì hoang mang. Có tiền cũng không cải tạo được gì vì… không ai rõ mình đang sở hữu gì. Gặp tình huống khẩn cấp, gọi bảo vệ thì… “em chỉ trông xe thôi chị ơi”.
Luật mới siết, ai ở giữa “chết đứng”?
Luật Nhà ở sửa đổi đã gõ chốt siết lại mô hình chung cư mini xây tự phát, không đúng quy chuẩn. Trong khi đó, phần lớn loại hình này trước đây mọc lên như nấm, chủ yếu do các “cá nhân xây để bán” – tức là một ông chủ đất chia nhỏ đất rồi xây 6–7 tầng, mỗi tầng 3–5 căn, sau đó rao bán từng căn một.
Nghe thì giống chung cư, nhưng thực chất chỉ là nhà ở riêng lẻ bị “cải trang” cho giống tòa nhà. Pháp lý không rõ, quản lý không có, hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng thiếu đồng bộ. Nhiều nơi lắp thiết bị chữa cháy cho có, dây dẫn lủng lẳng, máy bơm nằm… tủi thân trong kho khóa cửa.
Giờ luật siết lại, các chủ đầu tư nhỏ không thể hợp thức hóa, cũng không bán tiếp được. Người mua thì lâm vào cảnh nắm căn hộ mà như cầm cục than hồng, muốn giữ cũng nóng tay, mà buông thì chẳng ai nhận.
Vẫn có chung cư mini tốt, nhưng không dành cho người “tay không bắt giặc”
Không thể phủ nhận rằng vẫn có một bộ phận nhỏ các chung cư mini bài bản, pháp lý đầy đủ, vận hành chuyên nghiệp. Những dự án này thường nằm gần đại học, bệnh viện, khu công nghiệp, nơi mà nhu cầu thuê ở thực luôn hiện hữu.
Tuy nhiên, tìm được sản phẩm kiểu đó không hề dễ, và chắc chắn không dành cho người mua thiếu kinh nghiệm, thiếu kiến thức pháp lý hoặc chỉ “xem giá thấy rẻ là xuống tiền”. Càng không dành cho người mua mà không có tư vấn đồng hành, vì chỉ cần một lỗi nhỏ trong giấy tờ cũng đủ khiến căn hộ kẹt lại cả chục năm.
Cái giá phải trả cho một “giấc mơ” rẻ tiền
Chung cư mini từng là “con gà đẻ trứng vàng” vì giá rẻ, đầu tư ít, sinh lời nhanh. Nhưng khi pháp lý không đủ, quản lý không có, vận hành lộn xộn và hệ thống an toàn cháy nổ chỉ mang tính… phong trào, thì giấc mơ dòng tiền rất dễ biến thành cơn ác mộng âm ỉ.
Nhiều nhà đầu tư nhỏ giờ đang mắc kẹt giữa luật mới, căn cũ, và “tâm lý không biết làm gì tiếp theo”. Bán không được, cho thuê khó, mà để đó thì lại xuống cấp, mất giá từng ngày.
Chung cư mini nếu làm đúng, vẫn là một mô hình tốt. Nhưng với phần lớn các sản phẩm trên thị trường hiện nay, người mua cần xác định rõ: đang mua căn hộ, hay đang mua rủi ro? Giấc mơ dòng tiền không thể thành hiện thực nếu chỉ xây dựng bằng niềm tin và vài tờ quảng cáo.
Và điều quan trọng nhất, trong bất kỳ mô hình nào, từ căn hộ cao cấp đến căn hộ mini luôn phải bắt đầu từ pháp lý. Có pháp lý thì mới có cơ sở bảo vệ quyền lợi. Không pháp lý, mọi “dòng tiền” chỉ là… lời chúc may mắn.