Ví dụ: Trước đây khi bán bất động sản với giá 4 tỷ, thì thuế TNCN phải đóng là 2% x 4 tỷ = 80 triệu, bất kể giá mua bao nhiêu và thời gian nắm giữ trong bao lâu.

Với cách tính mới, nếu nắm giữ BĐS dưới 2 năm thì thuế phải đóng là 10% x 4 tỷ = 400 triệu, từ 2-5 năm là 6% x 4 tỷ = 240 triệu, từ 5-10 năm là 4% x 4 tỷ = 160 triệu.

Trong trường hợp có đầy đủ chứng từ chứng minh bất động sản trước đây được mua với giá 3 tỷ, và các chi phí môi giới, công chứng, lãi vay, sửa chữa... là 500 triệu, thì khi bán bất động sản này tiền lãi là 500 triệu, thuế TNCN có thể được áp dụng cách tính 20% trên lợi nhuận chỉ còn là 100 triệu.

Theo tôi, đề xuất này hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến thị trường, như sau:

A. Hướng tới thị trường bền vững và sự minh bạch trong mua bán

1. Hạn chế đầu cơ và lướt sóng

Đề xuất thuế 10% đối với BĐS bán trong vòng 2 năm là một đòn giáng mạnh vào các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, đặc biệt là nạn phân lô bán nền và lướt sóng. Với mức thuế cao, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi "găm hàng" chờ tăng giá hoặc đẩy giá qua các đợt lướt sóng.

Ví dụ, một BĐS mua với giá 3 tỷ đồng, sau hai "tua" lướt sóng có thể tăng giá lên 3,6 tỷ đồng, tăng 20% chỉ trong vài tháng. Thuế 20% trên lợi nhuận, hoặc 10% trên giá bán (Vì lướt sóng thì thời gian sẽ giữ hai năm), sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận từ các giao dịch, buộc nhà đầu tư chuyển hướng sang các chiến lược dài hạn hơn.

2. Khuyến Khích Đầu tư BĐS có giá trị thực

Chính sách thuế mới khuyến khích sở hữu BĐS để sử dụng thực tế, như để ở, cho thuê hoặc kinh doanh, thay vì đầu cơ để không. Điều này giúp thị trường tập trung vào nhu cầu thực, tạo dòng tiền từ hoạt động khai thác BĐS và giảm thiểu tình trạng bỏ hoang tài sản. Những BĐS "găm hàng" chờ tăng giá sẽ trở nên kém hấp dẫn do chi phí thuế cao, không đủ bù đắp chi phí duy trì tài sản.

3. Minh bạch hóa giao dịch

Phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận khuyến khích nhà đầu tư minh bạch hóa giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Với phương án này, nếu không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, số thuế phải nộp sẽ giảm đáng kể so với phương án thuế suất cố định.

Ví dụ, một BĐS mua 3 tỷ đồng, bán 3,3 tỷ đồng trong 1 năm, sau khi trừ 100 triệu đồng chi phí liên quan, lợi nhuận chịu thuế là 200 triệu đồng, tương ứng thuế 40 triệu đồng (20%). Trong khi đó, với phương án thuế 10% trên giá bán, số thuế phải nộp lên tới 330 triệu đồng. Điều này thúc đẩy việc khai thuế đúng giá mua bán, tránh nạn khai 2 giá, lưu giữ hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí đầu vào.

4. Miễn thuế cho giao dịch không có lời

Điểm sáng của phương án thuế 20% trên lợi nhuận là khả năng miễn thuế cho các giao dịch không có lời, miễn là nhà đầu tư cung cấp đủ chứng từ chứng minh. Điều này khắc phục hạn chế của quy định hiện hành, khi người bán dù không có lời, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán, qua đó hỗ trợ nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động.

5. Chuyển hướng dòng tiền sang sản xuất, kinh doanh

Bằng cách làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ BĐS ngắn hạn, chính sách thuế mới có thể khuyến khích dòng tiền chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững hơn.

B. Thách thức cho thị trường BĐS

1. Giảm sức hút của thị trường BĐS

Thuế suất cao, đặc biệt là từ 6% - 10% cho BĐS nắm giữ dưới 5 năm, có thể khiến thị trường BĐS mất đi sức hút, đặc biệt với các nhà đầu tư ngắn hạn. Điều này có nguy cơ làm thị trường chững lại, khi nhiều nhà đầu tư quyết định rút vốn hoặc chuyển sang các kênh đầu tư khác như chứng khoán hoặc kinh doanh.

2. Khó khăn trong chứng minh chi phí đầu vào

Một thách thức lớn của phương án thuế 20% trên lợi nhuận là yêu cầu cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá mua và chi phí liên quan.

Trong thực tế, nhiều giao dịch BĐS trước giờ thường không được khai đúng giá mua bán, và không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh chi phí đầu vào, đặc biệt với các giao dịch cá nhân hoặc dự án nhỏ. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, nhà đầu tư buộc phải áp dụng phương án thuế suất cố định, dẫn đến số thuế phải nộp tăng đáng kể từ 4%-10% trên giá bán, thay vì 2% so với quy định hiện hành.

3. Áp lực lên thanh khoản thị trường

Việc áp thuế cao cho các giao dịch ngắn hạn có thể làm giảm thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc đất nền, chung cư trung - cao cấp và BĐS đầu cơ. Nhà đầu tư cũ có thể trì hoãn bán tài sản để tránh thuế suất cao, trong khi nhà đầu tư mới ngại thuế nên sẽ ngần ngại tham gia vào thêm, dẫn đến tình trạng "đóng băng" cục bộ ở một số phân khúc thị trường.

Đề xuất thuế mới là một bước đi nhằm định hình lại thị trường BĐS theo hướng bền vững, giảm đầu cơ, khuyến khích sở hữu dài hạn và minh bạch hóa giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Tuy nhiên, các tác động tiêu cực như giảm sức hút và thanh khoản của thị trường BĐS, khó khăn trong chứng minh chi phí đầu vào cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Lê Quốc Kiên